招商蛇口上半年净利预降八成：每股收益下降90%，拿地支出641亿增61.5%

7月14日晚，招商蛇口发布公告称，已成功发行2020年度第六期超短期融资券。该债券本金金额为30亿元，期限270天，发行利率2.2%。

三天前，中国平安和招商蛇口共同公告，购买南油集团24%股权的交易价格定为70.35亿元。其中，招商蛇口以发行股份、可转换公司债及现金方式支付的对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。

然而，在资本市场中的顺利并没能掩盖招商蛇口经营活动的窘境。

7月13日晚，招商蛇口发布半年度业绩预告。招商蛇口表示，预计上半年归属于上市公司股东的净利润8亿元至10亿元人民币，同比下降79.59%-83.67%。

数据显示，2020年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，完成年度2500亿销售目标的44%。

净利增幅跌至最低水平

上半年归母净利润同比降幅超过79.5%，对于招商蛇口来说，可以算得上是最差水平，较2019年同期逾30%的降幅有明显扩大。

招商蛇口在公告中解释称，年初新冠疫情爆发以来，招商蛇口采取了减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少。

公告显示，招商蛇口上半年基本每股收益预计下降超10倍，由去年上半年0.60元降至约0.04元至0.06元。

招商蛇口还提到，报告期内，“房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降”。

事实上，招商蛇口在2019年就已出现利润增长乏力的态势。

2019年，招商蛇口归属于上市公司股东净利润约160.33亿元，同比增长5.2%，增速创2014年以来新低；扣非净利润为124.73亿元，同比下降了14.55%，系上市以来首次负增长；毛利率、净利率分别为34.6%、19.3%，较2018年下滑了4.84%、2.74%。

虽然招商蛇口2019年的营收与归母净利润同比有所增长，但2017年-2019年，招商蛇口营收增速分别为18.02％、16.25％、10.64％；归母净利润增速分别为28.06％、20.42％、5.20％，增速持续放缓，创下历年新低。

此外，三费费用率上升也侵蚀了招商蛇口的部分利润，其中销售费用增长最快，同比增长42.01％，增至22.06亿元。

在今年4月举行的2019年业绩会上，对于未来的利润问题，招商蛇口董事长许永军表达了不确定性。他表示，未来房地产行业保持利润增速的挑战很大。

根据一季报数据，今年一季度招商蛇口成绩仍然不理想。数据显示，2020年第一季度归属于上市公司股东的净利润约26.26亿元，较上年同比下降79.48％。

对此，中金公司认为，招商蛇口的结转主要集中于四季度，上半年结转比例较低，半年度业绩波动或不指向全年下滑。

上半年拿地金额同比增六成，多次高溢价拿地

不过，利润下降并未影响拿地热情，机构数据显示，招商蛇口上半年新获取土地总地价已超过600亿元，进一步扩大销售规模意图明显。其中不乏一些高价地块。

今年上半年，招商蛇口的拿地金额为641亿元，同比增长61.5%，拿地金额占同期销售额的比重为57.9%，较2019年底增长12.5个百分点，拿地权益占比从2019年底的53%提升至64%。

其中，6月15日，招商蛇口以24.1亿元将江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中，溢价率超过138%；7月3日，招商蛇口以44亿元拿下上海虹口区地块，楼面价达到8.1万元/平方米，刷新虹口区楼面单价新纪录。

据招商蛇口2019年年报，其去年共新获取79个项目，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。2016-2018年的拿地总金额分别为885亿元、882亿元、954亿元。

在2019年业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾表示，2020年的拿地金额规划应该会超过2019年，在保证效益和质量的前提下，规模也能够得到稳定的增长，在行业内不掉队。

有分析认为，按照上半年的速度继续拿地，招商蛇口今年的拿地规模或有超过千亿元可能。

业内人士指出，招商蛇口大举拿地，与当前融资环境相对宽松、土地出让条件放宽有关。就其自身而言，冲击销售规模的意图较为明显。但需要注意的是，在盈利能力变差后，拿地过多将推高招商蛇口的负债水平。

招商蛇口今年的销售目标为2500亿元，同比去年增长13.4%。此前的公告显示，今年1-6月，其累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，完成全年目标的44.29%。

出售股权获取收益的后遗症

公告显示，招商蛇口上半年净利润预计同比下降79.59%-83.67%。招商蛇口对此表示，该指标预计同比下降较多，另一个主要原因是2019年同期其通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

通过增资扩股的方式出售项目公司股权，以获得一次性收益，是招商蛇口近几年的常规动作。

财报显示，2019年招商蛇口处置深圳市商启置业有限公司等四家公司100%或51%的股权，获得59.91亿元投资收益，同时，2018年以前，招商蛇口同样有很大一部分利润由资产转让带来的投资收益贡献。

2016年至2018年，招商蛇口处置子公司收到的现金净额分别为30.37亿元、10.19亿元，40.52亿元。

广发证券研报表示，预计2020年、2021年，招商蛇口来自一次性收入的比例将会逐步下降。

“以增资形式处置公司旗下项目，有助于降低相关项目的成本、盘活相关资产、扩大收益，但是投资者往往会比较看重企业的综合盈利能力，而处置过多容易引起投资者关注和质疑。”知名地产分析师严跃进表示。

公开信息显示，今年以来招商蛇口已陆续以增资形式拟转让佛山招商绿湖10%的股权、西安招商嘉时49%的股权等7个公司的若干股权，如果全部卖出可募集资金约为21.72亿元。

引入平安，向平安资管定增募资35.18亿元

2015年，当年招商局旗下的“招商蛇口”吸收合并了“招商地产”，而上市重组后的的招商蛇口一直希望“去地产化”，即不再局限于房地产业务。

但广发证券研报指出，招商蛇口目前主要收入构成有三部分，包括房地产结算、园区运营和邮轮港口，其中房地产结算占比最高，超八成以上。

财报数据反馈可见，2019年招商蛇口的销售额首次实现2000亿元的突破，但在房地产、园区和邮轮产业收入占总营收比重分别86.57% 、12.77%和0.66%，与预期地产收入降低至60%相距甚远。

7月12日晚间，中国平安发布公告称，招商蛇口晚间公告称将花费70.35亿元购买南油集团24％股权，并就此向中国平安旗下的平安资管定增募资35.18亿元。此举意味着招商蛇口从平安获得助力，从而加码前海片区的投资。

根据平安资管已与招商蛇口签订的《附条件生效的非公开发行股份认购协议之补充协议》。招商蛇口本次向平安资管非公开发行股份价格调整为15.77 元/股。平安资管同意以现金认购招商蛇口本次非公开发行的2.23亿股股份，认购金额超35亿元。

据招商蛇口与平安资管签署的《战略合作协议》，双方将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面、深入的战略合作关系，通过充分调动各方优质产业资源及创新技术，助力招商蛇口实现产品与服务升级和业务扩张发展。

“引进平安作为战略投资者，有助于招商蛇口优化治理结构、提升管理水平、增强资本运作能力等， 为上市公司未来长远发展提供保障，实现上市公司持续高质量发展。”招商蛇口在公告中表示。