港龙中国地产（6968.HK）上市在即，高效项目流程及品牌力打造差异化优势
随着国内经济逐步走出疫情阴霾，以及房地产行业在上半年销售的复苏，二级市场房地产板块被压抑的估值近期迎来修复，并主导了市场最新一轮上涨。7月1日-7月6日四个交易日，Wind房地产指数大涨17.89%，不少地产股股价大幅上扬。
（资料来源：Wind）
基本面持续回升带来的估值修复是房地产板块大涨的主要原因，而在政策层面，中央政策基调的维稳，以及年初以来各地方微观政策改善的积累也是促使行业回暖的推动力。在当前流动性宽裕以及居民购房需求持续释放的情况下，房地产行业基本面在下半年有望进一步向好，带动行业景气度进一步抬升。
正是在这样的背景下，港股市场迎来一家百强房企——港龙中国地产。资料显示，公司已于6月24日通过港交所聆讯，预计7月15日正式挂牌上市，华高和升财务顾问为其独家保荐人。此次上市，恒基地产主席兼董事总经理李家杰全资拥有的Successful Lotus及中逸资本将担任港龙中国地产基石投资者，两家机构分别认购4000万港元。而根据最新消息，金轮天地控股（1232.HK）已经于7月3日发出认购港龙中国地产全球发售中2000万股获分配股份指令。假设最终发售价为发售价范围的上限4.10港元及包括就建议认购事项应付经纪佣金、证监会交易征费及联交所交易费，金轮天地控股最高应付认购款项约为8282.7万港元。
港龙中国地产这个时间点上市可谓踏准了市场节奏，而在内房股扎堆的港股市场，港龙中国地产又有着怎样的差异化优势？
收入、利润增长迅速，深耕长三角，具备较强业绩确定性
资料显示，港龙中国地产于2007年在江苏常州成立，是一家立足于长江三角洲的区域房地产开发商，项目主要位于江苏省常州、常熟、盐城、连云港、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州和绍兴。2018年，公司业务进一步将业务拓展至上海、河南、贵州；2019年7月，公司将总部于常州迁往上海。截至2019年，港龙中国地产已于22个城市拥有64个开发项目的多元化项目组合。按2019年已售的合约建筑面积计，港龙中国地产于中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名。
根据招股书数据，2017-2019年港龙中国地产物业开发及销售收益分别为4.34亿元（人民币，下同）、16.60亿元、19.78亿元，复合年增长率为高达113.5%；同期，港龙中国地产实现净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率高达278.6%。
港龙中国地产业绩的增长主要还是来自销售规模的不断扩大，其中住宅物业的放量是公司收入增长的主要原因。根据招股书，住宅物业销售是港龙中国地产主要收益来源——2017-2019年，港龙中国地产住宅物业收入分别为3.11亿元，15.27亿元以及18.77亿元，住宅物业销售占公司收益总额的71.8%、92.0%、94.9%，住宅物业收入的快速增长为未来业绩增长提供了坚实保障。
（资料来源：招股书）
（资料来源：招股书）
自成立以来，港龙中国地产的经营区域集中在长江三角洲地区。而随着“长三角一体化规划”在2019年上升为国家战略，作为中国经济最有活力的地区，长三角区域乘着政策红利将再次迎来发展新机遇，重仓长三角的港龙中国地产也将因此受益。数据显示，截至2019年，港龙中国地产应占总建筑面积为544.44万平方米，其中有390.86万平方米位于江苏、112.45万平方米位于浙江。2017-2019年预售所得款约17.62亿元、27.7亿元及46.37亿元，其中江苏省是港龙中国地产的“大本营”，占各年度的预售所得款项总额约100%、99%及66.3%。
而在扎根长三角的同时，港龙中国地产也在着手进行全国化布局。随着2018年以来，港龙中国地产进一步将业务拓展至河南、贵州等地区，业务结构也实现初步平衡。
高速向高质转变：高效项目流程及品牌力打造差异化竞争优势
2020年，房地产行业延续着“房住不炒”的主基调，在年初的业绩说明会上，就有不少房企纷纷表示未来公司将由“高速”向“高质”转变。对于港龙中国地产地产来说，高效的项目流程及品牌力为公司在行业竞争中打造出了差异化的竞争优势。
通常来说，一家房企来说完整的项目流程分为投资、融资、运营、营销四个方面。对与港龙中国地产而言，公司在投资方面已经形成了完善的指标评价体系，在项目投前、投中和投后跟踪并持续更新关键指标；在融资方面，港龙中国地产实时稳健的财务政策，通过丰富的融资渠道满足资本需求；在运营方面，港龙中国地产重视跟踪项目周期以及各阶段的主要工作流程，重视竣工标准及截止日期；而在营销方面，港龙中国地产则在总部设销售管理中心，自项目初期开始关注整体销售及营销力度，确保项目定位准确、价格恰当。
而在整个项目开发过程中，港龙中国地产也持续受益于合作开发的独特模式。在房地产行业增速放缓、政策持续收紧的背景下，合作模式越来越受到房企的青睐。近年来，港龙中国地产持续与融创、中南、弘阳、正荣等知名开发商合作开发楼盘，广受合作开发商的好评。
透过这种独特的合作开发模式，港龙中国地产不仅可以充分利用合作方的本土优势，以具备竞争力的价格获取土地；还可以与合作方共同投入资金，减小企业自身现金流压力，参与更多的项目，也可以实现风险分散。更为重要的是，港龙中国地产在这种模式下依托知名房企的大品牌优势，在实现产品销售的溢价的同时，有助于自身品牌力的持续打造。
（港龙中国上海项目山水拾间）
目前，港龙中国地产良好口碑以及出色品牌力已经持续得到市场认可，公司开发项目在多个城市建立起品牌效应。资料显示，港龙中国地产于2015-2018年获得“守合同重信用企业”称号，并曾获评2018年常州市优质工程奖“金龙杯”、“2018年度常州明星企业”及“2019年度常州五星级明星企业”等称号。在今年5月，中国指数研究院举办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”上，港龙中国地产更获评“2020值得资本市场关注的房地产公司”。
结语
相较最近一段时间港股市场迎来一轮物业股上市潮，港龙中国地产是今年第二只赴港上市的内房股。不过综合近两年赴港上市的地产新股表现还是可以看出，质地优良的地产新股在上市首日和上市以来的股价表现均取得了不错的成绩，其中正荣地产、美的置业、德信中国在上市以来股价分别上涨35.96%、46.97%和22.34%。对于增长迅速、未来业绩确定性较强的港龙中国地产来说，公司上市后的股价表现同样值得投资者期待。
