房企期中考:以价换量成趋势,恒大销售额涨23%均价降16%,TOP5房企4家业绩下滑

7月12日晚，佳源国际披露了6月及今年上半年的销售业绩，上半年销售额同比增3%。至此，多数房企已经完成上半年销售额披露。

其中，去年销售额2000亿以上的房企中，除华润置地、阳光城外，均已完成上半年业绩披露。

根据目前披露的信息，TOP10房企中，今年上半年销售额降幅最大是新城控股和保利地产，分别下降20.34%和11.12%。增幅最大的则是恒大和世茂，分别上涨23.8%和10%。

值得注意的是，中国房地产数据研究院统计显示，今年上半年尽管有疫情影响，依然有13家房企销售额突破千亿，上一年度同期为12家。

“以价换量”，恒大、世茂上半年售价分别同比下降16%和2.8%

从典型房企销售数据中可以发现，今年上半年，实施“以价换量”的房企多数都取得了不错的销售额。

其中最典型的房企是恒大。

中国恒大7月1日晚发布的业绩公告显示，今年6月实现销售760.5亿，同比增长51.3%，销售面积855.3万平方米，同比增84%；销售回款756.9亿，同比增60%。

1-6月，恒大累计实现销售额3488.4亿，同比增长23.8%，累计销售面积3863.2万平方米，同比大增47.5%。以年初公布的6500亿销售目标计算，上半年完成全年目标54%；若按许家印内部制定的8000亿销售目标，目标完成率则为44%。

业绩大幅增长的背后是恒大今年上半年以来一系列促销政策。

今年2月疫情期间，恒大宣布实施网上销售及7.5折降价促销等政策。在降价销售刺激下，恒大2月份实现447亿销售额。

此后3-6月，分别实现销售620.8亿、652亿、602亿、758亿，在上半年完成全年6500亿销售目标的超五成。

通过计算可知，今年上半年，恒大平均销售价格为9029.8元。而2019年上半年，恒大合约销售均价10755元。今年上半年平均销售价格降幅达16%。

此外，刚刚完成“去地产化”更名的世茂集团，今年上半年实现合约销售1104.75亿元,同比增长10%,累计合约销售总面积629.79万平方米,同比增长13%。

从单月数据看,6月,世茂集团实现合约销售额约为302亿元,合约销售面积为171.56万平方米;平均销售价格为每平方米17604元。而2019年6月，世茂房地产销售均价为每平方米18518元。

今年1-6月，世茂集团平均售价为17541元；而去年上半年，世茂集团平均售价则为18048元。

据此计算，世茂集团今年上半年平均售价相较去年同期下降了2.8%。

TOP10房企中，销售额同比降幅最大的是新城控股。

7月8日晚间，新城控股发布公告，6月份实现合同销售金额约260.66亿元，销售面积约223.38万平方米。

1-6月，新城控股累计合同销售金额约975.21亿元，比上年同期下降20.34%，累计销售面积约877.53万平方米，比上年同期下降16.39%。

根据上述数据，今年上半年，新城控股销售均价为11669.6万元每平米。而2019年上半年，新城控股的平均售价为11664.2万元每平米。平均售价几乎持平。

前五房企四家销售额下滑，TOP100全口径销售额同比下降2.7%

虽然头部房企销售情况受疫情影响不大，但非头部房企受疫情影响的比例明显较多。今年上半年，销售额超百亿的房企共107家，较去年同期减少14家。

销售额超千亿的13家房企中，实现同比增长的有7家，销售额较上年同期下滑的有6家。其中，中国金茂、中国恒大增幅最高。

而销售额500亿至1000亿之间的房企中，有9家实现同比增长，8家销售额同比下滑。

据克而瑞统计，TOP100房企6月单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%，单月业绩同比增速自4月转正后逐月提升至13.8%。

2020年4月-6月，TOP100房企全口径业绩规模高于去年同期，整体销售恢复情况好于预期。该研究中心表示，虽然疫情对上半年房企的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大影响，但自3月份以来市场热度回升，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码。

从累计业绩来看，1至6月，TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降2.7%。

今年上半年，TOP100房企权益销售额共计3.7万亿元，市场份额为57.5%，上升4.5个百分点。

从销售增速来看，6月TOP30房企中25家房企实现了销售规模的正增长，其中TOP16-30的房企整体销售表现优于其余各梯队。此外，TOP30房企中仅有5家房企的销售增速同比负增长。

整体来看，上半年，40家典型上市房企累计业绩变动的中位数为微增1.1%，相比百强房企累计全口径业绩同比下降2.7%，规模房企业绩表现优于行业整体。

而行业TOP5则表现平平。除恒大外，其余四家上半年销售额均较上年同期有所下滑。

其中，碧桂园2020年1至6月累计实现合同销售金额2669.50亿元，同比下降5.32%。万科2020年1月至6月份累计实现合同销售金额3204.8亿元。按此计算，同比下降4.05%。

融创中国数据显示，今年上半年，累计实现合同销售金额约人民币1952.7亿元，同比下降8.82%。保利地产2020年1-6月，实现签约销售金额2245.36亿元，同比下降11.12%。

融资方面，克而瑞数据显示，上半年95家典型房企融资7464.43亿元。

此外同策研究院报告指出，6月40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币1303.56亿元，环比上涨114.62%。

随着疫情防控形势好转，加上房地产市场逐步回稳，房企融资于6月显著回暖。

融资成本方面，今年以来，房企发行的各期限债券平均票面利率在4%-6%之间。整体看，平均发债成本没有超过6%，且数量较集中的3年期和5年期债券平均利率未超过5%。