深耕十三载，“后来者”港龙中国地产（6968.HK）将如何打破“行业固化”？

最近一段时间，房地产行业涌现出一股“上市潮”，港龙中国地产、祥生地产、大唐地产、实地地产、三巽控股、上坤地产等多家房企都已递交招股书，纷纷剑指资本市场。

不过，“房住不炒”的宏观调控主基调以及行业融资端依旧收紧的大背景下，能否成功登陆资本市场才是各房企未来发展的分水岭。就拿房企融资来说，各房企融资利率的高低以及条件苛刻与否，不仅与房企自身的销售规模、市场地位有关，更与房企是否上市有直接关联。因此，对于那些已经成功上市的房企，在未来的全国化布局、品牌影响力塑造、财务结构和质量改善等方面理应给予更多的期待。而在目前排队上市的房企中，港龙中国地产就是这样的一家典型房企。

根据最新消息，港龙中国地产已经在6月底通过港交所聆讯，现已面向全球招股，并预计在7月15日正式敲钟上市。值得注意的是，港龙中国地产此次IPO引入两名基石投资者，分别为Successful Lotus Limited及中逸资本，两者分别同意认购4000万港元。据悉，Successful Lotus Limited为联交所主板上市公司恒基兆业主席兼董事总经理李家杰全资拥有。

基石投资者的引进，实际上是对港龙中国地产基本面、盈利模式和发展前景的肯定，尤其是李家杰在近年来多次以基石投资者身份参与到多家知名公司的IPO中。其参与的奥园健康、烨星集团和中手游上市首日分别录得涨幅21.58%、10.26%和2.12%；而在上市至今，奥园健康和中手游股价已经累计上涨128.5%和36.06%。

（奥园健康股价走势，资料来源：Wind）

（中手游股价走势，资料来源：Wind）

当前的房地产行业竞争愈发激烈，马太效应的凸显让房地产市场集中度呈现上升趋势。但对于港龙中国地产来说，从发轫于常州到扎根长三角，短短13年间，公司就从名不见经传到跻身房企百强。如今上市在即，得以借助资本市场的港龙中国地产又将为投资者带来一个怎样的故事？

一、快速成长中的百强房企

港龙中国地产是一家位于长江三角洲地区的房地产开发企业，于2007年成立于常州，目前总部设于上海，并实现了对长三角地产的战略性覆盖。资料显示，港龙中国地产专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。根据招股书，住宅物业销售是港龙中国地产主要收益来源，2017-2019年，住宅物业销售占公司收益总额的71.8%、92.0%、94.9%。

（资料来源：招股书）

据招股书数据，以2019年已售的合约建筑面积计，港龙中国地产在中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名，排名进一步提升。虽然港龙中国地产在百强房企中排名并不靠前，但公司近年来业绩增速非常快。2017-2019年，港龙中国地产物业开发及销售收益分别为4.34亿元（人民币，下同）、16.60亿元、19.78亿元，复合年增长率为高达113.5%；同期，港龙中国地产实现净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率高达278.6%。

除了规模迅速攀升之外，港龙中国地产业过往三年的业绩增长也离不开盈利能力的大幅提升。2017-2019年，港龙中国地产分别实现毛利率21.9%、30.8%和42.7%。在行业利润率下滑的大背景下，港龙中国地产的盈利能力要明显高于行业平均水平。

（资料来源：招股书）

港龙中国地产毛利率的提升有多方面因素：首先是公司在往绩记录期内交付的物业土地是在2016年土地成本价格上涨前所收购，由此导致成本相对较低；另外港龙中国地产在2019年两个产生收益的主要项目交付的物业包括联排别墅，其中部分物业又以精装交付，由此导致项目具备较高的利润率。

往绩记录期间，港龙中国地产交付的物业平均售价增加也是毛利率提升的主要原因——数据显示，2017-2019年港龙中国地产每平方米平均售价由5603元增长至7894元，平均土地成本占平均售价百分比则由18.5%优化至15.8%。随着港龙中国地产顺利上市，以及业务布局的日臻成熟，预计未来公司毛利率将保持稳定水平。

（资料来源：招股书）

二、深耕长三角，544万平方米土地储备保障未来发展

根据招股书，港龙中国地产具有多元化的项目组合，截至今年3月底，公司于22个城市拥有由附属公司、合营公司、联营公司所开发的64个项目。同时，港龙中国地产总土地储备为544.44万平方米，包括已竣工物业可销售及可出租建筑面积26.08万平方米，开发中物业总建筑面积为475.17万平方米，以及持作未来开发物业总建筑面积43.19万平方米。

（资料来源：招股书）

作为源于香港的房企，港龙中国地产在发展初期主要专注在江苏省内发展；2017年才正式走出江苏，布局浙江湖州、上海、安徽等城市；2018年加速在上海、杭州等一线和强二线城市拿地。在布局逻辑上，港龙中国地产以城市群逻辑进行区域布局，深耕长三角地区。在上述64个项目中除了有2个项目位于盘州和洛阳外，其余62个项目均位于长三角区域。其中有10个项目位于常州，10个项目位于常熟，6个项目位于南通，江苏和浙江两省的土储占比高达92.5%。

（资料来源：招股书）

数据显示，长三角地区在全国19个城市群中人口、面积、经济总量均为最高，而且随着2019年5月《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布，以及在2018年上升为国家战略，长三角一体化发展进入新的阶段，对于深耕长三角区域的港龙中国地产来说，无疑是一次重大的发展机遇。而正是由于公司过去前瞻性的战略布局，2017-2019年每平方米土地使用权仅为1035元、1037元和1251元，质优价廉的土地资源也为港龙中国地产未来业绩增长充分打开提升空间。

值得注意的是，在今年4月，港龙中国地产首次进入安徽省并落子芜湖，完成在全国23个城市的深度布局，同时也意味着港龙中国地产在长三角区域的业务布局进一步完善。

资料显示，该地块总面积33928.3平方米，位于芜湖县滨湖大道以南、火龙岗路以西，且位置紧临滨湖大道南、火龙岗路主干道，交通位置十分便利，短时间内就能到达商合杭高铁湾沚南站（在建）、芜宣机场（在建）等重要交通枢纽。此外，该项目不仅近邻芜湖县南湖公园，还有徽商银行、南湖国际大酒店等商业配套。在教育资源方面，项目周围靠近县一中、南湖学校、芜湖技师学院等。随着周边配套的日益成熟，预计该项目也将带来较大的增值潜力。

（2001号地块示意图）

三、加大与知名开发商合作，优势互补

在深耕长三角区域集中布局的同时，2015年，港龙中国地产受到与碧桂园合作的启发，以及凭借自身过硬的产品力、优秀的服务力以及在二手房市场上出色的溢价能力，开始逐步探索与其他大型知名房地产开发商合作的机会。

根据招股书，港龙中国地产在2017-2019年与最大第三方业务伙伴合作开发的物业项目数量分别为17个、18个、18个，分别占公司物业开发项目总数的52%、38%及29%；同期与公司三大第三方业务伙伴合作开发物业项目数量为18个、21个、29个，分别占公司物业开发项目总数约55%、44%及47%。截至2020年3月底，港龙中国地产64个项目中合作项目共计49个，公司合作伙伴的名单中不乏碧桂园、万科、融创、中南、正荣、弘阳等知名开发商。

（资料来源：招股书）

合作开发是目前房地产行业中比较流行的开发手段，而随着近年来房地产行业增速放缓、政策持续收紧，合作模式越来越受到房企的青睐。对于港龙中国地产来说，通过合作开发不仅可以较好地利用第三方业务伙伴的本地人脉网络、市场情报以及当地政府政策及法规，还可以联合第三方合作伙伴为项目投入资金，减轻土地招标方面的现金流压力的同时，还可以降低在物业开发项目资本投资及开发成本中所占份额，参与更多的物业开发项目并实现风险分散。

而随着港龙中国地产第三方业务数目的稳步增加，公司与最大业务伙伴的项目比例稳步下降，也由此降低了对最大业务伙伴过于依赖的经营风险。

4月18日，港龙中国地产在绍兴开发的“君望美庭”线上首开，据了解，该楼盘200套房源28秒即售罄。而随着港龙中国地产深耕长三角，战略性拓展华中地区等新市场，港龙中国地产独特的开发模式有望得到进一步延续。

（君望美庭效果图，资料来源：安居客）

四、结语：小房企也有大空间

2020年，伴随着“房住不炒”的主基调，房地产行业洗牌加剧，之前的“大鱼吃小鱼”逐渐过渡到现在的“大鱼吃大鱼”。激烈的竞争在某种程度上也意味着格局变化的可能性——数据显示，仅仅在过去10年，中国TOP30房企的名单就换了20家，例如新城控股、旭辉集团、佳兆业等房企就不断抓住机遇，实现规模和业绩的后来居上。

对于港龙中国地产来说，在发展初期就深度布局长三角地区显示出公司管理层颇具前瞻性的经营视野，近年来的业绩的高速成长在同等规模的房企中也并不多见。接下来，如何借助资本市场突破融资瓶颈，进一步实现规模化发展是港龙中国地产在上市后需要考虑的问题。如果港龙中国地产未来能够有效利用好资本市场所赋予上市公司的定价功能和融资功能，加之公司“深耕长三角，布局全中国”的战略，实现千亿销售规模或许也只是时间问题。