世茂集团抢滩大湾区，依赖合作撬动规模增长
经过多次红利加持的粤港澳大湾区，是中国未来最具发展潜力的区域之一。在地产圈内，甚至有“得湾区者得天下”的说法。“心怀天下”的世茂集团，自然是不甘于人后。
过去的一年里，世茂集团以海峡公司为“开路先锋”，至少新增了2500亿元的货值，一跃成为大湾区土储最多的房企之一。截至2019年末，世茂在湾区土储货值达3700亿元，仅次于碧桂园（HK.02007）。
充足的土地储备，为世茂业绩的增长奠定了基础。不过，由于新增货值中有众多并购合作而来的项目，如何将他们尽快转化为实实在在的销售额和现金流，考验着世茂的管理层。
世茂大湾区抢滩
2020年以来，疫情延迟了世茂的推盘和回款节奏，却并未打断其在湾区的扩张热情。近3个月，世茂已在东莞、佛山、肇庆等湾区城市落子，累计斥资56亿元。
事实上，自2019年2月粤港湾大湾区规划出台以后，世茂就明显加大了在湾区的扩储力度，以确立在该区域的领先地位。
据年报显示，世茂房地产（HK.00813）于2019年新入账了13宗地块，新增土地储备543.53万平米。土地支出款242亿元，占到当年土地支出款项的26.65%。随着世茂福晟整合大戏的上演，福晟在湾区的1000多万平旧改土储，也即将成为世茂的囊中之物。目前，世茂在湾区管理项目已超过40个，散落在广州、深圳、佛山、东莞、惠州等各城市。
克而瑞发布的湾区房企土储货值TOP30显示，世茂于2019年的总货值达到了3700亿元，位居榜单第二位；而在2018年，世茂湾区总货值是1249亿元，排名第18。以资金为后盾，依赖着频繁的招拍挂和并购合作，世茂集团在湾区实现了“大跃进”。
其实，在诸多入粤房企中，世茂并不算后来者。早在2010年，世茂就在广州、深圳等地落子，开发了亚运城、汇金中心等项目，随后世茂还进入香港，打造酒店类产品。
然而，在公司成长壮大过程中，大湾区并不是其布局的重点。
因此，即便如深圳、广州等热点一线城市，在世茂集团版图里，销售额也并不显眼。以2016年为例，世茂于当年入账销售额562亿元。其中，湾区销售额最高的深圳实现了7.8亿元，集团中占比仅1.4%，远低于北京、杭州、泉州等深耕城市。
而随着公司逐渐在海峡西岸、长三角区域确立优势地位后，大湾区也逐渐进入了世茂管理层的“法眼”。继打造出广州世茂汇金中心之后，2017年12月，世茂再度以239亿元的价格拿下深港综合体项目（现命名：世茂深港国际中心），拟打造深圳第一高楼，一时轰动华南市场。
彼时便有业内人士分析，世茂以地标项目来扩大自身知名度，或为公司加大湾区的布局而铺路。
除了加速拿地扩储外，湾区地位的变化在世茂企业架构上也得以体现。2019年11月，世茂对区域进行了调整和变更，华南区域被拆分。随后，世茂新成立了粤桂区域，范围包括广西、海南、广东肇庆等地。而深圳、广州、佛山等湾区核心城市，则被划入了世茂海峡公司，由世茂集团执行董事吕翼直接管理。
对于湾区在世茂集团中的定位，吕翼也于近期做了明确表态：“世茂集30余载运营经验，将重要资源、核心力量全方位地投入到大湾区，将其作为未来发展和全力深耕的核心区域。”
知名财经分析师严跃进指出，此前世茂在湾区土储略有不足，如今在利好政策下，世茂加码大湾区，体现出企业对该区域持续看好。
依赖合作撬动规模增长
梳理世茂在湾区“壮大”的历程不难发现，合作与并购发挥的作用不可小觑。在世茂的朋友圈里，既有富力（HK.02777）、雅居乐（HK.03383）等当地房企，也有泰禾（SZ.000732）、福晟等外来户。
资料显示，2010年，世茂曾联手富力地产，合作开发了惠州富茂海滨城项目，借此首进惠州；当年6月，世茂通过入股的方式获得广州亚运城项目20%的权益，由此进入广州市场。2013年，世茂推出的广州汇金中心项目，也是和华润置地（HK.01109）、合景泰富（HK.01813）共同完成的。
58安居客研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出，世茂初入湾区，采用合作的模式，有助于打开销售局面，助推规模增长。不过，在业内人士看来，与本土知名房企相比，无论是土地储备还是市场认知程度，彼时的世茂都存在着不小的差距。
随后几年中，世茂陷入业绩瓶颈期，为此不得不进行“去库存、调结构”，由此也延缓了公司在湾区的扩张。整个2016年，世茂在该区域都未有土地进账。随着公司架构、债务、库存等要素的调整，依赖着稳定的现金流等优势，世茂在全国攻城略地的同时，也开启了在湾区的大补仓动作。
这一时期，虽然世茂仍打着“合作”的旗号去布局拓展，但在业内人士看来，用收并购一词似乎更为妥当。2019年，泰禾、粤泰（SH.600393）、鸿荣等陷入流动性危机的房企，纷纷将旗下项目股权出售来回笼资金，世茂则在其中扮演了“白武士”的角色。
蓝鲸房产注意到，世茂在获取项目控制权之后，并不会把原股东一扫而空，反而保留其一定的持股比例，泰禾、福晟都是如此。
在坊间，虽然世茂与福晟的交易，被称为“世纪大并购”，但世茂、福晟方面对此并不认可，均称这是一次合作。据悉，此前福晟在南沙、荔湾、东莞、深圳等地拥有1000万平的旧改资源。伴随世茂与福晟“合作项目”的落地，未来世茂在湾区的货值还将继续增长。
对此张波指出，这种合作方式有利于世茂利用较少的资金，快速获取优质项目，同时对原股东也能起到一定的限制作用，进而降低企业合作风险。
与布局湾区初期情况大不相同的是，如今的诸多合作项目，世茂无疑是主角和操盘方。世茂接盘后，如何对项目进行改造和升级，也考验着企业能力和现金流。
据悉，世茂介入福晟之后，首先着手解决了诸多历史遗留问题，从而确保项目顺利获取预售证。截至2020年6月初，世茂福晟已取得25张预售证，实现了70亿元的销售额。在售项目已由2019年第四季度的36个项目增至51个。按照计划，下半年还将推进世茂福晟超30个项目取证。
有业内人士称，世茂以品牌背书，首先盘活项目的策略，有助于实现快速回款，这对缓解资金压力很有效果。不过，这种策略对旧改项目是否有效，则值得商榷。
克而瑞分析就指出，湾区旧改项目中，牵涉到拆迁户的补偿、赔偿等问题，协商签约的过程较长。这些合作资产包，对世茂去化率、现金流带来的影响，仍需进一步观察。
如今，坐拥3700亿元货值的世茂集团，已成为湾区一股不可忽视的存在。2020年，世茂确立了3000亿元的销售目标，其重点发力的大湾区，又能给集团带来多大的贡献？蓝鲸房产会持续关注。
