万达商管评级报告发布:一季度净利27亿元,同比降50%;疫情致多项业务承压
作者 | 黄海
上清所消息,6月1日,中诚信国际发布大连万达商业管理集团股份有限公司(下称“万达商管”)2020年度跟踪评级报告。
跟踪评级报告中,中诚信详细披露了万达商管近期的经营情况。报告显示,截至5月17日,万达商管短期债务合计约636亿元。而一季度,万达商管包括投资物业租赁、酒店运营以及物业销售等在内的多项业务营收下滑,多项现金流净额均告负。
截至2020年一季度末,万达商管总营收62.31亿元,录得净利润27.55亿元。与去年同期相比,营收几近腰斩。2019年一季度,万达商管的营收为129.5亿元,录得净利48.57亿元。
具体来看,当期万达商管投资物业租赁收入共58.45亿元,毛利率66.13%,同比减少10个百分点。
中诚信指出,新冠疫情蔓延后,万达商管宣布免除万达广场商户1月24日至2月29日内租金以及物业费,金额约40亿元。万达商管“同时给予商户在3月、4 月申请延期缴纳租金的优惠,最长可延期至2020年底。”万达商管的对应业务营收因此出现大幅下滑。
从净利润方面来看,今年一季度,万达商管的净利润主要来自于公允价值变动损益和投资收益。二者分别贡献了30.5亿元和10.65亿元,超过了万达商管当期39.53亿元的利润总额。
数据显示,万达商管的管理费用和财务费用成为吞噬净利润的元凶。
中诚信认为,疫情期间万达商管的管理财务等费用因缩减难度较大,变化幅度小于营收降幅,从而导致公司经营性业务利润出现亏损。
疫情同样影响着万达商管的酒店业务。
截至2019年末,万达商管共管理73家已开业酒店,自持数量仅剩8家。一季度,其酒店运营业务收入大幅下降至1.8亿元,毛利率从去年年底的42.9%直接降至5.43%。
自2018年万达商管提出要做轻资产转型以来,万达商管曾多次转手手中项目。其2019年年报显示,期内投资收益累计78.23亿元,较去年同期增加了53.2%;处置子公司获得的现金净额42.98亿元,同比增加64.23%。
2019年末,将剩余房地产项目公司转让予万达地产后,2019年万达商管签约销售业绩同比下降58.24%。2020年一季度,万达商管已无物业销售业绩。
地产业务剥离后,尽管万达商管当期各项营收指标均有下滑,其综合毛利率不降反升,从去年期末的53.69%增长至63.06%。
因营收减少,万达商管一季度经营活动现金流告负,净流出38.98亿元。实际上整个一季度,万达商管的各项现金流都呈现流出状态。
期内,万达商管投资活动现金流净流出77.01亿元,筹资活动现金流净流出63.86亿元,万达商管的债务水平也相应小幅下调,资产负债率从51.79%降至50.7%。
截至2020年一季末,万达商管总资产较2019年底减少约150亿元至5603.14亿元;总负债2841.07亿元,减少138亿元;总债务减少70亿元,还余1790.28亿元。
据中诚信国际透露,截至2020年5月17日,万达商管将于1年和1~2 年内到期的公开债券分别为517亿元和119 亿元,债务到期较为集中。
反观万达商管手中资金,截至2019年末,万达商管未受限货币资金共有657.67亿元,此外拥有理财和委托贷款233.40亿元和84.00亿元,足够覆盖短期债务。
疫情带来的经营压力弥散在整个行业中,中诚信国际认为,近年来商业地产投资增速持续放缓,但供需矛盾仍然存在,办公楼市场行情持续下行,零售物业租赁行业相对稳健。但2020年新冠肺炎疫情将使商业地产租赁市场承压。
中诚信国际还表示,尽管万达商管商业地产规模和行业地产显著,新冠疫情仍将对公司2020年租金收入产生一定的不利影响。
据界面新闻报道,今年5月6日的万达集团工作会议上,王健林下了命令,要求集团各公司,力争完成年初确定的年度经营目标,特别强调个公司今年开店目标不变。
2019年,万达并未实现新开50个万达广场的目标,新开数量为43个。对于今年及未来开业数量,万达商管在此前的一份债券说明书中称,将持续提高开业轻资产项目的数量和占比,预计每年开业40-50个广场,其中新开业万达广场预计70%左右为轻资产。
截至去年末,万达商管在建及拟建万达广场共有18个,分布于北京、上海、天津、哈尔滨、桂林等地,总投资额合计157.96亿元,截至2019年12月末已投资57.33亿元,未来投资支出预计仍需100亿元。
据悉,2020年以来,万达商管还与关联方签订10家万达广场项目公司股权和债权协议,合计对价78.82亿元,相关变更完成后,10家轻资产项目将转为自持项目。
截至2020年一季末,万达商管共有物业项目个数324个,其中自持项目数量243个,合作项目52个,轻资产项目29个。上述324个项目总可出租面积4727.44万平方米,出租率97.83%。