大唐地产再提IPO：12年内两次上市均搁浅，前厦门首富能否圆上市梦？

作者 | 黄海

招股书失效两天后，大唐地产再提IPO。

5月31日，大唐地产向港交所递交更新后聆讯资料。资料显示，近三年，大唐地产分别录得营收40.19亿元、54.96亿元以及81.08亿元；录得年内溢利分别为4.13亿元、5.88亿元以及6.27亿元。

若将2008年前后的上市计划考虑在内，这已经是大唐地产第三次冲击上市。

工商资料显示，大唐地产于1985年创立在中国台湾，后被福信集团收购。现总部位于福建省厦门，实控人黄晞为前厦门首富，身家约80亿。

第三方排行榜中，2019年大唐地产以339.5亿销售额位居行业第81位，较去年降低4位。

新一份招股书显示，2019年下半年间，大唐地产净负债率降低了65个百分点，从2019年年中的185.6%降至119.2%。而在2017年，大唐地产的净负债率还高达1087.9%。

另据招股书显示，近三年，大唐地产的股本回报率一路走低，从2017年的98%一路降至33.3%。

六成土储集中于三城

招股书显示，2019年，大唐地产录得营收81.08亿元，其中通过物业销售录得营收77.72亿元，总收益占比95.9%；物业销售毛利率27.4%，较2019年中期的35.5%降低了8.1个百分点。

大唐地产另一主营业务——承建服务，当期录得营收2.19亿元，总营收占比仅为2.7%。而在转型物业开发之前，大唐地产的承建业务占比曾达42.3%。

公开信息显示，2016年起，大唐地产调整业务布局，开始专注物业开发。招股书显示，最近四年，大唐地产销售物业产生的收益分别为11.4亿元、34亿元、52.3亿元和77.7亿元，占总收益的比例约为55.1%、84.7%、95.2%及95.9%。

与2019年三季度末相比，此次招股书报告期内，大唐地产新增加项目13个，对应新增土储100.75万平方米。

截至2020年2月29日，大唐地产应占土地储备总量为889.72万平方米，涉及82个物业项目，包括已竣工未售建筑面积/可供出售建筑面积66.87万平方米、开发中规划建筑面积556.19万平米以及持作未来开发建筑面积266.65万平方米。

此次招股书中，大唐地产重点提及了公司业务区域划分，按其表述，公司的业务主要分布在海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济圈、长江中游经济区四大区域。

四大区域对应的土储集中在漳州、南宁和天津。招股书显示，2016至2018年间，上述三座城市的贡献在总销售物业收益中占比分别达到76%、98.9%、98.8%。

截至2020年2月底，大唐地产在南宁一处拥有的土储占总量的比例即达36.7%，将天津、漳州两地的土储考虑在内，三座城市总土储占比已达61.5%。

新一版招股书中，大唐地产坦言，漳州、南宁及天津等城市住宅物业的需求近年来有一定程度的波动。

2019年，天津房地产形势低迷，大唐地产的增速同期放缓。招股书显示，当期大唐地产于天津地区的营收占比从2018年的38.9%降至34.4%。

土储集中之外，与大多数中小房企类似，大唐地产同样面临着债务压力。

手中现金22亿，不抵短债

招股书披露，2017至2019年三年间，大唐地产的负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元和339.55亿元，净负债比率则一度飙升至1085%，直到2019年才降至119%，略高于业内平均值。

实际上，为了保证上市，近两年来，大唐地产一直致力于用各种方法降低负债。

最近三年间，大唐地产借款总额呈现下降趋势，分别为91.45亿元、84.61亿元以及77.70亿元。截止2020年2月29日，大唐地产的借款总额小幅回升至79.27亿元，仍低于2018年的借款水平。

从现金流来看，自2018年起，大唐地产经营现金流从负转正至20.5亿，2019年其经营性现金流流入继续扩大至33.20亿元。

对于经营性现金流改善，大唐地产在招股书中表示，系因合约负债增加，2016年至2019年大唐地产的合约负债从79.08亿元增至132.73亿元。

同期，大唐地产融资活动所得现金流净额则呈现净流出形式，这意味着大唐地产手中资金更多被用于还债。

截至2019年底，大唐地产手中现金及等价物共22.14亿元，同期，其一年内待还借款总额约23.02亿元，已超其目前手中现金总额。

除了控制借款、分批偿还，大唐地产还通过提高权益总额的方式降低杠杆。近三年间，大唐地产权益总额翻了两番，已至30.84亿元。

大唐集团表示，上市募得资金将用于现有项目的资金需求，偿还部分若干现有计息银行借款以及一般业务运营及运营资金。