刚刚，两会报告再提房地产！非常时期，非常信号

2020年是经济关键之年。

　　这一年，既是十三五规划收官之年，也是全面建成小康社会之年。意外事件的冲击，让2020年面临比以往更为严峻的形势。

　　越是重要关头，权威定调就越重要。

　　经济目标有多高？内需、外贸如何稳定？大水漫灌是否重新上演？楼市调控会否松绑？房地产税何时落地……

　　这些问题，关乎每一个人。

　　01

　　六保优先，未提GDP增速目标

　　2020年，罕见地没有设定经济增速目标。

　　这背后的原因不难理解。正如报告所说：

　　没有提出全年经济增速具体目标，主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素，这样做，有利于引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”。

　　六稳说的是“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。

　　六保是“保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。”

　　可见，相比经济增速，稳就业和保民生是第一位的，这是底线思维的体现。

　　无论“六稳”还是“六保”，都关乎经济基本盘，这是关键中的关键，需要一系列的改革措施，不是简单刺激经济就能轻易达成的。

　　02

　　抗疫特别国债、降准降息

　　财政、货币政策将如何发力？

　　根据报告：

　　积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。

　　稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。

　　可见，财政赤字、抗疫特别国债、降准降息均被提上日程。财政要扩张，货币要宽松，这是非常时期的非常之举。

　　值得注意的是，货币要“更加灵活适度”，这有别于往年的“松紧适度”。

　　M2增速要明显高于去年，去年为8.7%，而2020年4月已经攀升到11.1%。

　　这说明，货币政策仍有扩张空间，降准降息仍有可能。

　　03

　　再提房住不炒，未提房地产税

　　这一次，报告再提“房住不炒”。

　　报告指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　这里的重点有三：

　　其一，今年以来，“房住不炒”频频出场，先后现身于权威会议、央行报告和两会报告，足以说明楼市调控的底线仍在。

　　其二，因城施策的说法，和去年一致。这意味着，对于楼市调控，地方政府有了一定自主权，全国不再一盘棋、一刀切。

　　然而，这并不意味着各地可以随意松绑调控，毕竟“房住不炒”是大原则，“房地产平稳健康发展”是基本要求。

　　在此之前，全国已有10多个城市楼市松绑政策遭遇“N日游”的尴尬，就足以说明问题。

　　其三，未提房地产税。

　　前不久，《中央文件再提房地产税》，指出“稳妥推进房地产税立法”，这说明房地产税一定会来，但“稳妥”之说，则意味着短期不会那么快落地。

　　04

　　棚改退潮，旧改接力

　　旧改，正在接力棚改。

　　报告指出：新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

　　根据政策精神，老旧小区改造，主要以2000年底建成的老旧住宅区为主，这正是人们俗称的“老破小”，一般集中于各大城市的老城区。

　　旧改加速，明显有利于老破小估值的提升。

　　然而，正如《中央再提老旧小区改造，影响有多大》所分析的，棚改是大拆大建，旧改是小修小补。棚改有央行定向放水作为支撑，而旧改只有部分财政补贴。

　　旧改没有央妈的底部背书，就会失去杠杠放大效应，不会产生如同棚改一般的巨大能量。

　　05

　　政策市：该关注什么？

　　中国楼市是典型的政策市，没有一层不变的楼市调控，也没有只涨不跌的楼市。

　　所以，我们可以看到，楼市调控时松时紧，政策定调时宽时严，这正是经济环境和楼市环境变化的结果。

　　所以，要理解中国楼市政策，必须明白当下所处的经济环境，明白政策到底在哪些目标之下进行抉择和权衡。

　　回顾历史，2017年关键词是" 去库存 "、"因城施策 " 和 " 棚改货币化"，2018年关键词变成了 " 房住不炒 "、"房地产税 "、" 租售并举 "，楼市完成从松到紧的转变。

　　到了2019年，关键词变成了 " 落实城市主体责任 "、" 促进房地产市场平稳发展 "、" 房地产税 "。从这一年开始，楼市调控的主基调变成了“稳”，既要遏制大涨，又要防范大跌。

　　2020年，这一年的经济环境完全不同于以往，GDP出现了40多年来的首次负增长，形势之严峻可见一斑。

　　即便如此，楼市仍旧强调“房住不炒”，足以说明，在宽松背景下，严防炒房的重要性和决心。

　　毕竟，财政在扩张，货币在宽松，降准降息在继续，楼市面临的环境早已不像年初那么紧张，部分核心城市有望企稳向上。

　　所以，房住不炒，是定调，也是未雨绸缪，更是大原则。

　　毕竟，稳就业和保民生是第一位的，内需、基建、实体经济优先，房地产的重要性劣后。