首年亏5亿、陷投诉漩涡，青客公寓高光不再

青客公寓近些日子可谓风波不断。

　　先有破产传闻传出，刚澄清破产传闻，公司首席战略官兼高级副总裁尤强就离职了，而尤强加入青客尚不足一年时间，因此引发外界关注。

　　不过，从去年底开始，青客就多次因拖欠房东租金及租客押金，受到舆论关注。

　　作为在美上市的"长租公寓第一股"，青客公寓曾被业界认为存在盲目扩张和"流血上市"等问题。    深陷投诉漩涡

　　在某投诉平台上，有关青客公寓的投诉的就超过5000条，其中"房东以收不到房租为由，要求租客搬出"的投诉最多，总部位于上海的青客公寓在上海、南京、苏州等城市都提供房租租赁服务。

　　最近，各地关于青客的投诉十分频繁，甚至还出现了办公室被维权者围堵的情况。

　　"由于青客公寓没有按时交付房租，请租客于月底之前搬离。"4月23日，李女士突然收到了房东的"逐客令"，顿时慌了神。今年1月份，她通过青客公寓租住了一间房。租金1450元/月，租期一年。"当时青客让我办理贷款，就是把一年的房租贷出来交给他们，然后我再按月还贷款，相当于月付房租。"谁知道现在会是这样的一个情况。

　　面对自2月起不断出现了投诉情况，4月16日，上海青客公寓官方微信号发布的《青客租房官方声明》提到，目前公司正在通过多种渠道，加快恢复生产经营，政府及相关机构也正在协助其共渡难关，这次遇到的短暂困难可以很快解决。

　　针对之前小部分房东、租客的合同纠纷，上海青客公寓也会逐步处理解决，争取在3个月内逐步恢复正常。    盈利模式受质疑

　　2019年年报数据显示，青客公寓2019年营收为12.34亿元(约1.5亿美元)，较上年同期的8.9亿元增长38.65%。

　　营业收入由租赁服务和增值服务带来的收入构成。其中，租赁服务收入10.89亿元，占同期总收入的88.3%；增值服务收入为1.45亿元。

　　青客公寓2019年运营亏损4.48亿元(约6272万美元)，上年同期亏损4.26亿元；净亏损为4.98亿元(约6972万美元)，上年同期净亏损为5亿元。

　　而招股书数据，截至2019年6月30日，成立7年的青客公寓累计亏损人民币20.286亿元，净亏损3.73亿元，2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元，被业内称为 "流血上市"。

　　同时，公司负债率不断攀升，2017-2019年分别为137.17%、143.82%和145.02%。此外，2017财年至2019年财年，青客的经营活动现金流净额分别为-0.44亿元、-1.17亿元、-0.88亿元，连续3个财年经营性现金流净额为负。

　　上市之后，青客的股价也一路走低。截至北京时间5月15日，已经收盘的青客股价为12.6美元/股，总市值已降至6.03亿美元，相比上市首日8.31亿美元的市值缩水约27.4%。    糟糕的数据背后，则是青客一系列资本运作的隐患：一方面，与其他同行一样，青客采取了业内普遍采用的"高进低出"运营模式。2019年底，上海逾千名房东陆续被青客通知要求调低租金或在未来的租期内每年减免一个月租金，就是因为青客认为这批房源存在"高进低出"、"收益倒挂"的情况，公司会亏损。

　　另一方面，青客在年报中披露，"租金贷"形成的预付租金收入是其流动负债的主要构成部分。截至2019年9月30日，青客与11家金融机构合作，有65.40％的租金使用租金贷支付，年利率在4.35％到8.60％之间的未偿还本金为7.57亿元，有16.50％的租客正在申请租金贷。

　　但在2019财年，有48.40％的租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同，即使扣除了押金，青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金。

　　长租公寓的雷

　　值得注意的是，青客当下所面临的困境，也是许多分散式长租公寓都无法避免的。

　　2016年开始，长租公寓行业遇到的都是好消息——租售并举、类REITs破冰、保险银行等长线资本涌入，整个行业快马加鞭前进。

　　2017年底，随着大量资本热钱的涌入，长租公寓企业开启了房源争夺战，部分长租公寓企业在房源刚刚过万的情况下，喊出了十万甚至百万的房源目标。无论品质如何，只要房源真实存在，就以价格战相争，这一轮规模竞速直接拉升了各一二线城市的房租价格。

　　安居客数据显示，2017年，全国热点二线城市人均月租金增长超过16%，其中，成都人均月租金增长18%，北京人均月租金增长14%，相比往年，增长幅度有所放大。

　　而最近2年间，仅在长三角市场，寓见、喔客、乐伽等多个长租公寓运营商都爆出运营问题，无奈倒闭，也令人们对于长租公寓所暴露出来的短板愈发重视。

　　景晖智库首席经济学家胡景晖指出，长租公寓行业资金运作模式与国内目前资本市场的属性不匹配，行业亟需立法监管以及建立更完善的行业运作准则。

　　事实上，部分长租公寓企业已经在尝试一些新的方式，但目前来看，盈利效果还不明显。

　　"长租公寓的行业规模未来会继续增长，行业洗牌也将加剧，未来会出现一些新的长租公寓企业，同时现有的一些企业会因撑不住而倒闭。"业内专业人士表示。

　　据多家媒体报道，目前青客正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园，而建融家园是建行旗下的房屋租赁服务平台。

　　而对于青客来说：如何"活到最后"才是目前应该思考的问题。

　　乒乓一言