中骏商管递表港交所：“二代”黄伦走向台前，商业物业利润占比达45%

1月28日晚间，中骏商管智慧服务控股在港交所递交招股书。

招股书显示，截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米。

中骏商管表示，此次IPO所得款项净额将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，以扩大业务及多元发展服务种类。

此外，中骏商管IPO所得款项还将用于投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度并提高运营效率；用于扩展价值链上业务，并多元发展增值服务种类；用于吸引、培养和挽留人才以支持发展等。

第五家递表的物业企业

在2021年新年致辞中，黄朝阳曾透露2021年将要力争中骏商管今年上市。

2021年仅过了28天之后，中骏商管就已经正式递表。中骏也成为2021年度第五家递表的物业企业。

“中骏商管将通过购物中心百货化经营及数字化运营，兑现并持续提升商业经营能力。”黄朝阳年初对中骏商管这样期待。

黄朝阳是中骏商管的实控人。IPO前，中骏集团透过乐景间接控制中骏商管83.24%的股权。黄朝阳通过新升、东涛及建世三家全资控股公司拥有中骏集团50.04%的股权。

不过根据招股书，中骏商管董事长是现年33岁的黄伦。资料显示，黄伦是中骏创始人黄朝阳之子。2010年，黄伦从英国毕业，加入中骏集团，担任商业地产管理公司总经理。

2017年，黄伦晋升为中骏集团助理总裁，负责分管金融投资工作；同时获委执行董事，进入上市公司管理部门。

而在这之后的两年，中骏商管就在为分拆上市进行股权架构重组的工作。

一系列架构重组之后，中骏于2020年11月10日将物业公司名称由“中骏商业控股有限公司”改为“中骏商管智慧服务控股有限公司”。

由住宅物业到商业物业的转变

与此同时，中骏商管还整合了多个商业物业公司。

2008年，中骏集团进军一线城市，在北京CBD打造中骏首个商业综合体项目—中骏世界城，成为北京商业新地标，开启了中骏商业地产营运管理之路。

招股书显示，中骏商管先后从中骏集团及其控股公司手中收购厦门中骏商管100%股权、泉州世界城58%股权、上海中骏虹申38.85%股权。

上述被收购方均为从事提供商业物业管理及运营服务的企业。

中骏商管最早可追溯至2003年，当时其首家营运附属公司厦门世邦泰和开始为中骏集团所开发的物业提供住宅物业管理服务。

不过，黄朝阳希望将中骏的赛道转向商业管理。

相较于住宅物业，商业的物业管理费药高得多。根据招股书显示，2020年前三季，住宅物业的物业管理费为2.2元每平方米，而商业物业的物业管理费高达29.5元每平方米。

此外，2018年、2019年，中骏商管商业物业的平均物业管理费分别为29元、29.4元。

根据仲量联行资料显示，中骏商管的商业物业管理服务平均物业管理费高于已披露该资料的所有中国上市物业管理公司。

商业物业面积占比仅6%，利润占比达45%

大举收购商业物业公司，为中骏商管的高毛利提供了可能。

招股书显示，中骏商管的收入来自商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两部分。

截至2020年9月末，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米，已订约总建筑面积约为3040万平方米。

其中，在管商业物业总建筑面积90万平方米，住宅物业在管总建筑面积为1360万平方米。

由此计算，中骏商管的商业物业建筑面积仅占总在管建筑面积的6.2%，但这6.2%的在管面积却托起中骏商管利润的近半壁江山。

2018年、2019年及2020年前九个月，中骏商管商业物业管理及运营服务收益分别为1.52亿元、2.41亿元及2.41亿元，分别占同期总收益的38.4%、42.0%及45.4%。

相较之下，近期IPO的朗诗绿色生活、新希望服务等，占比最多的均为住宅物业管理业务。

借助于商业物业，中骏商管的净利润率则由2018年的8.8%增至2019年的23.3%，增幅高达14.5个百分点。

98%住宅物业收入来自母公司开发项目

招股书显示，2019年度，中骏商管实现营收5.75亿元，同比增长44.9%；净利润7730万元，同比增长122%。

2020年前9个月，中骏商管实现营收5.30亿元，净利润1.23亿元，分别较上一年同期增长33.7%及115.6%。

不过需要注意的是，中骏商管的收入高度依赖母公司。

招股书显示，2020年前三季度，中骏商管来自母公司中骏集团开发项目的住宅物业管理服务收入，占住宅物业管理服务分部总收入比重高达98%，来自独立第三方开发项目的收入占比仅为2%。

而2018年和2019年，上述比重为98.6%和98.9%。可见独立第三方开发项目增速缓慢。

也就是说，中骏商管对外拓展项目能力较弱，如果母公司交付项目减少，很可能大幅影响中骏商管的收入。

此外，随着收益大增，中骏商管的贸易应收款也随之攀高，截至2019年末中骏商管应收款高达9860万元，而2018年末仅为1510万元。

对此，中骏商管表示，主要是由于开始向中骏集团提供开业前管理服务，以及为非业主提供的增值服务的服务范围扩大所致。

截至2020年9月30日，中骏商管应收款增加至1.62亿元。中骏商管表示，上述变化原因是由于业务扩充及季节性因素的影响。