融创半价“变现”成都环球中心8亿物业，1月融资87亿元

1月26日，融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）于深交所上市。

根据此前披露的公告，本期债券计划发行金额30亿元，实际发行金额15.8亿元，票面利率6.8%，发行期限为4年。

关于资金用途，公告显示，本期债券募集资金拟用于偿还公司已发行的公司债券，或用于证监会和交易所允许的其他用途。

近期，融创频频发债，仅今年一月，融创就已累计发行债券折合人民币87亿元，利率介于5.95%到6.8%之间。

此外，融创还通过信托计划，打包变现成都环球中心部分商业物业，融资8亿元；另一方面，提前赎回2022年到期，利率7.87%的优先票据，本金合计为8亿美元。

不仅如此，融创一改过去“买买买”的姿态，转为“卖卖卖”，“降杠杆”成为融创过去一年的关键词。

成都环球中心物业再融资，预计回款8亿

“成都环球中心并非被出售了，只是一个信托融资而已。”融创一位人士对搜狐财经表示。

近期，市场传出融创计划出售成都环球中心部分商业物业的消息。1月21日，有消息称，融创正在筹划变现成都环球中心的部分物业，具体为成都环球中心西区7、8、9号楼商业现房。

上述融资，主要系中国民生信托-至信1145号环球投资集合资金信托计划。

信托计划说明书显示，民生信托拟设立北京响鸣科技有限公司，通过四期信托计划筹集8.2亿元，用以购买环球融创持有的上述环球中心物业。

通过信托计划，融创让渡了信托存续期间环球中心部分物业的租金收益，实现融资8.2亿元。

上述信托计划显示，标的物业建筑面积6.33万平方米，商业部分备案单价为2.5万元每平方米，总价15.8亿元。

“根据行业规矩，商业物业融资，大约为评估值的五折；住宅项目融资可以达到八折。”一位业内人士介绍称。

上述信托计划显示，信托期限结束后，物业产权所有人可推荐合适买家销售退出，或处置标的物业退出等。

上述两种，实为销售退出，即民生信托以半价收购融创物业后，待上述信托计划期满，通过销售方式退出项目，而融创负责管理及推荐买家。

据此，融创中国或能够提前实现项目变现和出表，而民生信托起到桥梁作用。

大举收购，去年年中净负债率达149%

上述资产，是融创此前并购得来。

2019年11月，融创以人民币152.69亿元的交易对价，从云南城投手中收购环球世纪及时代环球51%股权，并将目标公司更名重组为环球融创会展文旅集团。

融创为何选择斥资百亿收购上述项目？

“融创中国通过此次交易，以合理的土地价格获得了大量优质的土地储备，将有力支持集团未来的稳健发展。”彼时公告这样表示。

在此之前，融创业务主要涵盖地产、服务、文旅、文化、康养五大板块，其中文化和文旅板块是融创此前与万达的“世纪交易”收购而来。

收购环球世纪及时代环球完成后，融创中国增加了新的业务板块——会议会展，形成六大业务。

不过，在融创整个盘子中，文旅业务贡献收入甚微，回款主力仍是地产业务。中报显示，融创去年上半年营收773.4亿元，其中文旅城建设及运营收入人民币9.8亿元，在总收入的占比仅1.27%。

频繁收购，也为融创带来巨大负债压力。紧随收购环球世纪及时代环球完成后的2019年底，融创净负债率达到176.4%，净有息负债率达到289.54%。

截至2020年上半年，融创仍脚踩“三道红线”，其中剔除预收款后的资产负债率为82.22%，净负债率为149%，现金短债比0.86倍。

与融创大手笔收购相对的，是多家房企在这一时期开始“做减法”。万达将旗下文旅项目卖给融创后，逐渐降低重资产占比。根据最近数据，2020年新开业的万达广场，轻资产已占到60%。

新发利率6.5%债券11亿美元，提前赎回利率7.87%旧债

根据资料不难发行，融创持有上述项目仅一年时间。融创之所以急于融资，与其设定的降负债目标不无关系。

去年，孙宏斌曾表示，融创需要衡量现有资产的价值和潜力，卖掉一些酒店、商业和乐园。同时要着力降负债，并将2020年的净负债率目标定为120%，2021年则控制到100%以下。

此外，融创近期将现有债券置换为利率更低的债券。2021年1月21日，融创发行两笔美元债，合计规模11亿美元，其中3.25年期规模为6亿美元，利率5.95%；5年期规模为5亿美元，利率6.5%。

1月23日，融创中国发布公告称，将提前赎回2022年到期，利率7.87%的优先票据。根据公告，该票据未偿还本金额度为8亿元。

事实上，融创已于去年3月、10月、12月分别回购了1.48亿、3000万、3.318亿美元债。此次提前偿还2022年到期的8亿美元债后，已经在一年内累计提前偿还近13亿美元债券。

多家券商预计2020年底净负债率降至100%以下

“目前融创的净负债率是149%，争取在今年年底有更大幅度的下降，目标是明年将净负债率控制到100%以下。”去年年初，融创中国行政总裁汪孟德在业绩会上亦表示。

除了融资方面的一系列操作外，融创也从“买买买”逐渐转变为“卖卖卖”。

去年4月14日，融创以每股8元的单价，将所持有的11%金科股份转让给红星家具集团，套现近47亿元。此后，融创又先后3次通过大宗交易的方式减持金科股份，套现59.24亿元。

经过上述操作，融创减持金科累计套现106.24亿元。

此外，融创也通过加速销售实现回款。

不过根据销售简报显示，2020年全年，融创中国累计实现合同销售金额5752.6亿元，累计合同销售面积约4102.1万平方米，按年初确定的6000亿元销售目标计算，融创全年目标完成率为95.88%。

除了“开源”以外，融创亦在努力实现“节流”。

融创2020年减少了土储获取。半年报显示，融创新增土储货值为2330亿元，与去年同期6483亿元相比，大幅度下降了64%。

近期，多家投行发布研报预测融创中国2020年末净负债率有望低于100%。

建银国际认为，融创自去年通过减慢土储增速、减少投资及改善回款等方式来改善杠杆水平，料其净负债率将降至少于100%及现金短债比高于1倍，由红档降至黄档。

花旗研报表示，2020年，融创中国具体的降杠杆计划正在快速实现，2020年底净负债率预计低于100%。