合景悠活“小鱼吃大鱼”：13亿购雪松智联80%股权，在管面积首破1亿平方

合景泰富旗下项目北京朝阳合生汇，图片来源：网络

继1月9日旭辉控股(00884.HK)旗下物业公司永升生活服务(01995.HK)， 4.34 亿元收购桂林彰泰物业65.0%的股权之后，又有一大额并购案出现。

1月18日早间，合景悠活(3913.HK)公告，旗下间接全资附属公司拟以现金代价13.16亿元，收购雪松智联科技集团有限公司（以下简称“雪松智联”）的80%股权。

公告称，交割后，雪松智联将成合景悠活的间接非全资附属公司，后者资产、负债及财务业绩将并入前者的综合财务报表。

受此消息影响，合景悠活早间开盘涨6.38%，报7.5港元/股，总市值升至约151亿港元。至早间收盘报7.68港元/股，涨8.93%，总市值约为154亿港元。

图片来源：雪球

合景悠活是上市房企合景泰富（01813.HK）旗下物业公司，2020年10月18日登陆港交所，截止去年4月末，总在管面积2220万平方米；雪松智联则为“智慧城市”服务运营商，截至去年末，在管面积合计超过8600万平方米，其规模早已数倍于合景悠活。

通过本次收购，预计合景悠活整体在管面积将突破1.2亿平方米。

13亿现金换8600万平方米在管面积

根据收购公告，合景悠活间接全资附属公司以现金代价13.16亿元收购雪松智联80%股权，雪松控股作为担保人。

卖方为广州市祥泰商务管理有限公司（以下简称“广州市祥泰”），主要从事提供谘询服务业务，于公告日期分别由陈怡及叶淑君最终及实益拥有60%及40%权益。

企查查APP显示，2020年6月，雪松智联便将80%股权转让予广州市祥泰。目前，雪松智联由广州市祥泰持股80%、雪松实业集团有限公司持股17%、寿光市齐兴企业管理中心（有限合伙）持股3%。

在这份仅有18页的收购公告中，合景悠活用这些关键词来概况本次收购的好处：“快速实现在管面积拓展”、“产生协同效应，帮助集团成为全国性、多品牌、全产业链发展的智慧运营服务商”。

合景悠活是上市房企合景泰富（01813.HK）旗下物业公司，合景泰富成立于1995年，于2007年在香港主板上市。

去年6月，合景泰富分拆旗下物业资产，合景悠活提交招股书。4个月之后，合景悠活通过聆讯，预计募资28.91亿港元（约合24.16亿元人民币）。

此后，在10月30日，合景悠活登陆港交所。但上市首日，合景悠活破发，跌幅一度超20%。

彼时，合景悠活就曾表示，IPO募资资金60%会用于收购及投资。“我们加大了对第三方项目的扩张力度，并且已经建立了完善的项目筛选，融合和保障机制。”合景悠活投资者关系总监于婧称，将通过收购来实现公司的快速扩张。

2017年至2019年，合景悠活实现收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合年增长率达到55.8％；同期，净利润由0.44亿元增至1.85亿元，复合年增长率为104.8%。

这三年间，合景悠活来自母公司合景泰富集团及其合营公司、联营公司或其他关联方开发的住宅物业营收贡献比分别为100%、100%、89%，商业物业营收贡献比分别为100%、100%、95%。

总体而言，上述期间，合景悠活來自合景泰富集团开发的物业提供物业管理服务的收入占比分别为100%、100%及91.8%。对母公司依赖程度较高。

不过，合景悠活也正逐步将物业管理服务的覆盖拓展至第三方物业。

其中，合景悠活销售及分销开支由2018年的50万元，增加80%至2019年的90万元，系集团加强扩张业务至第三方物业开发商的营销所致。

截至2020年4月末，合景悠活收入为4.27亿元，净利润0.76亿元。同期，合景悠活总在管面积2220万平方米。

其中，合景悠活管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万平方米；在管商业物业30个，总在管建筑面积330万平方米。

从规模上看，合景悠活只是物管行业的小公司，在管面积与动辄上亿平米的一线阵营相去甚远。

去年12月，上市两个月后，合景悠活公告以现金代价2.14亿元收购广州市润通物业管理有限公司（简称：广州润通物管）80%股权，后者做出业绩承诺三年净利润不低于0.75亿元。

广州润通物管为老牌物业开发商，在公共服务领域亦拥有较为专业的技术系统，合景悠活拟收购其实现服务系统的完善与业务多元化。

而本次收购的雪松智联，截至去年末，在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个，业务覆盖全国17个省份、109个城市，服务业主约3100万人。

公告显示，通过本次13亿元的收购，交割完成后预计合景悠活整体在管面积将突破1.2亿平方米。

“蛇吞象”背后为跻身物管巨头

本次收购对象雪松智联，其规模早已数倍于合景悠活。因此，本次收购也被市场称为“蛇吞象”、“小鱼吃大鱼”，合景悠活在规模上的大跨步晋级。

雪松智联为雪松控股在城市物业服务方面的公司主体，后者成立于1997年，是广州本土成长起来的民营企业，聚焦大宗商品资源、供应链服务等领域，同时布局产业投资及综合配套服务。

2020年，雪松控股以2851亿元营收位列《财富》世界500强第296位。

雪松控股官方网站显示，其旗下业务涵盖大宗商品产业集团、大宗商品供应链集团、化工产业集团、铜业公司、产业投资集团、雪松国际信托等六大产业板块，并拥有齐翔腾达（002408.SZ）、希努尔（002485.SZ）两家上市公司。

其中，物业板块便被囊括于产业投资集团中。作为雪松空旗下产业投资和运营的主要平台，该产业投资集团除了城市综合开发及配套服务之外，还囊括产业培育、轻资产输出等产业链运营服务，并拥有超过20年的城市综合体、文旅小镇及全域旅游开发运营经营。

具体到雪松智联，则成立于2014年。公开数据显示，该公司在全国范围内服务面积近9亿平方米。其中，自营服务项目逾1300个，联盟项目近8000个，拥有逾10家物业公司和物业联盟“银钥匙联盟”，并孵化出松云科技等智慧城市科技企业。

细究其发展历程不难发现，上述服务规模是其不断在物业市场收并购的结果。2001年，雪松控股成立广州市君华物业管理有限公司， 最初的主营业务是为雪松控股旗下广州区域自有住宅项目社区物业服务。

2016年，君华物业服务集团成立，并对外表示将在两年内完成物业集团的IPO工作，并将业绩提升至全国前五之列。此后，君华物业加快在全国的产业整合步伐。

2017年6月，“君华物业运营有限公司”更名为“雪松社区服务有限公司”。2019年6月，再度更名为雪松智联，主营项目类别也由“居民服务业”变为“软件和信息技术服务业”。

此外，雪松智联旗下控股企业高达42家。其中对广州庆德物业管理有限公司、广东银湾物业服务有限公司等均为100%控股。

从具体业务上来看，雪松智联服务管理的物业类型较为广泛，涉及住宅、校园、医院、市政、行政机关和商业6大服务业态，且已打造出诸多知名品牌。

如雪松·庆德物业专注于校园管理与服务、医院后勤等领域，是全国早开展中小学及幼儿园物业服务的企业；雪松·家园物业聚焦社区物业服务及公建类项目；雪松·华庭物业专注于市政清洁服务领域。

据合景悠活披露的收购公告，2018年至2019年，雪松智联收益为4.78亿元、8.26亿元，税后净利润0.35亿元、0.73亿元。

截至2020年11月30日，雪松智联收益为11.93亿元，税后净利润为1.24亿元。同期，雪松智联总资产为15.88亿元，净资产为9.48亿元。

图片来源：企业公告

如前所述，2017年彼时还是君华物业的雪松物业板块就曾有过IPO意愿。但时至今日，已有超过20家物管企业相继登陆资本市场，雪松物业板块的主要主体最终选择了转让股权。

对于体量数倍于自己的雪松智联，合景悠活最终选择了以13亿元的代价，实现“蛇吞象”的并购。本次交易如若成功，合景悠活将快速跻身物管巨头行列。

一位业内人士告诉搜狐财经，伴随着物管企业上市热潮，行业内“跑马圈地”式扩张异常激烈。“收并购正成为物企扩规模的最直接、高效的手段，而近亿平米的收购规模已是较大宗的交易。”

不过，这位业内人士也提醒，收并购虽然可以简单、快速地扩大规模和丰富管理业务，但耗时长且需要大量资金，还需考虑后续整合及业务协同、管理等问题。