建业地产全年业绩发布：重资产销售额同比降4.8%，轻资产撑起超三成业绩

1月7日上午，建业地产发布了2020年销售简报。

公告显示，2020年12月建业地产实现签约销售金额约196.33亿元，同比增长约0.8%。签约销售建筑面积约292.67万平方米，同比增长约3.3%。

2020年全年，建业地产累计实现签约销售额1026.42亿元，同比增长1.5%，累计签约销售建筑面积约1459.71万平方米，同比增长约1.8%。

虽然建业完成了全年目标800亿元的销售目标，但这背后，是债务高企和降价促销的结果。

根据公告，去年12月，建业地产每平方米平均销售价格为人民币6708元，同比减少2.5%。去年全年，每平方米平均销售价格为人民币7032元，同比减少0.3%。

此外，建业地产2020年度的销售目标并不算高。2019年，建业首次销售额破千亿，实现合同销售额1011.50亿，而2020年初，胡葆森决定将销售目标下调至800亿。

“负债增加，盈利能力没有同步增长太多，各方面离行业标杆水平还有不小的距离。”胡葆森曾对建业遇到的困难坦言。

建业地产的高速发展能否持续？

为偿债再度发行优先票据，资产负债率高达92%

绝大多数销售来自于一个省份，这在TOP30房企中，建业是唯一一个。而建业的快速发展，离不开高负债。

统计显示，截至2020上半年末，建业地产以92.03%的资产负债率成为TOP30房企中负债率最高的企业。

财报显示，建业地产截至上半年末负债总额达1510.78亿元，较上年同期多出了409亿负债。

在如今房企“三道红线”管控负债时代，如此规模的加杠杆可谓逆势而行。而除去合约负债后，建业地产负债总额为825.67亿元，扣除合约负债后的资产负债率为86.32%。

除此之外，截至2020中报，建业地产需要在一年内还款的银行借款共计42.32亿元，同比增长13.34%；一年内到期的公司债券合计29.99亿元，同比增幅达101.41%；一年内到期的优先票据98.55亿元，同比增长102.9%。

今年3月中下旬以来，随着国内流动性宽松，审批发行加速，房企发债利率进入下降通道。但建业地产的融资成本却不降反升。

今年上半年，建业地产的融资成本较去年同期的2.3亿元骤增超1亿元至3.7亿元，同比增幅高达60.6%。对此，建业地产表示，融资成本上升主要由于借贷利息支出增加所致。

财报显示，建业地产上半年融资成本达3.69亿元，同比增长60.43%。对此，建业地产表示，融资成本上升主要由于借贷利息支出增加所致。

同时上升的还有销售成本，从2019年上半年的65.94亿元增至2020年上半年的99.3亿元，同比增长50.6%。

下半年以来，房地产行业进入偿债高峰期，建业地产采用了“借新还旧”方式。去年11月，建业地产发行了一笔3亿美元的优先票据，年利率为7.75%。

11月18日，建业地产发布公告称，就发行3亿美元优先票据已与相关购买方签订协议。此次融资将用于偿还一年内到期的中长期境外债。

新发债由建业地产关联公司建业新生活认购1250万美元。业内人士认为，关联方认购意味着房企融资难度升级。

此外，根据最新消息，1月7日，建业地产发布建议发行绿色优先票据的公告，融资所得款项将用于一年内到期的现有境外中长期外债。

代建板块待上市，轻资产业务贡献了总销售额的33%

为了应对高企的负债，建业过去一年在资本市场表现活跃。

去年5月，建业新生活成功登陆香港联交所。11月10日，建业地产宣布，将分拆旗下代建业务平台中原建业在港股主板上市。

如果中原建业IPO成功，建业地产则将再添一条融资渠道，中原建业将成为建业集团旗下继建业地产、筑友智造科技、建业新生活后第四家上市公司。

中原建业作为一家专注房地产商业代建公司，自2016年签订首份代建合约后，发展迅速，为建业地产整体的销售业绩出力不少。

这家定位为房地产开发运营服务商的公司，不仅需要对外进行品牌输出、管理输出和资源输出，还有整合土地、设计、施工等各项服务资源的任务。

中原建业被赋予的另一项任务，是让“建业”品牌走出河南，而建业地产将继续坚持在河南“向下走，向小做”。

2018年，胡葆森首次松口表示，“将有条件地走出河南”。其条件有三：输出半径在500公里左右，以轻资产模式进行输出，输出产品以中原文化小镇的形态进行操作。

这意味着，负责轻资产拓展的中原建业将成为走出河南的主体，而非建业地产。

根据1月7日建业发布的业绩数据显示，2020年全年，建业地产轻资产实现合同销售额343亿元，贡献了总销售额的33.42%。

近年来，建业地产实现销售业绩翻倍直至提前撞线千亿，轻资产代建看似功不可没。

2017-2019年，中原建业进行销售管理的轻资产项目销售额分别约为68亿元、187亿元以及293亿元，销售面积分别约140万平方米、360万平方米以及520万平方米。

中原建业其在建业地产总销售额中的占比也在不断攀升。2017-2019年，建业轻资产销售额占总销售额的比例由22%上升至29%，2020年进一步攀升至33.4%。

不过这也意味着建业地产重资产部分正在缩水。计算可知，如果除去代建部分仅计算重资产，建业去年重资产合同销售额仅683.39亿元，同比下降4.8%；合同销售面积889.5万平方米，同比下降3.2%。