世茂“代管”福晟谜团：“拿走”优质项目引争议，福晟年度业绩完成或不足七成

2020年底，受债务违约困扰的福晟集团或迎来新变化。

据悉，福晟集团盘活方案近期获得政府支持，具体包括制定债务重组方案、项目复工复产、加快资产盘活等。

牵头帮扶福晟纾困的世茂对此于予以确认。

“以前的纾困方案主要是四方平台负责，这次是由政府伸出援手，还协调了管控四方平台经营相关的监管职能部门提供支持，在债务端协调了金融机构表态适当让利，不抽和断贷等。”世茂集团一位内部人士回复搜狐财经道。

仅仅两年前，福晟还是成功“跻身销售额千亿”的地产黑马，如今，福晟债台高筑，债务逾期。

一年前，世茂集团和福晟集团召开发布会，世茂介入福晟，帮助盘活销售，处理债务危机。一年过去了，福晟世茂发生了什么？世茂在合作过程中又做了哪些？

世茂接管：全年销售目标300亿或无法完成

“2020年伊始，福晟面临债务缠身危机之时，世茂前来接管，这让福晟一度看到了曙光。而现在看来，福晟依然在挣扎。”世茂福晟福建项目一位员工表示。

2020年1月13日下午，在全国数百家媒体的聚光灯下，世茂集团与福晟集团在福州举行短短的战略合作发布会，正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。

这笔交易刚曝出时，被外界称为“千亿级世纪大并购”。所谓“千亿级”，是指福晟手头货值近千亿元。年初，福晟彼时宣称，手头项目达70余个，货值近千亿，另外还有3000多亿的旧改项目。此外，福晟在郑州和湖南还有大量土储。

相较之下，世茂的体量大约为福晟十倍。截止2020年6月30日,世茂集团拥有权益前土地储备8393万平米,总货值1.45万亿元。去年前11个月，世茂共实现合约销售额2628.1亿元，位居中国房企第八名。克而瑞数据显示，去年全年世茂操盘金额跻身房企前十，较上半年上升三位。

虽然如此，但在大本营福州，福晟却占据优势，其中2019年，在福州市区，福晟战胜世茂成为销售冠军。克而瑞数据显示，2019年度，福州主战场主城五区及闽侯，福晟销售额为76.19亿元排名第一，世茂销售额72.4亿元排名第二。

发布会后，世茂多次表示与福晟的交易为“合作”，而非“收并购”。

据世茂一位人士表示，所谓合作，就是帮助福晟恢复经营，但不对福晟集团的债务兜底。

“之所以由世茂进行纾困，是因为当时福晟一些项目濒临烂尾，消费者对福晟已经失去信心。所以他即便卖的比市场定价低，也难以销售。最后回款就成了难题。”上述人士表示，“引入四方平台，就是为了帮助福晟恢复经营秩序。”

福晟成立于2006年，作为一家闽系房企，福晟近几年保持着迅猛的扩张势头，曾一度杀入行业30强。福晟最风光的年份是2017、2018年，那时福晟组织“飞虎队”，全国各地并购拿地。

这家在福建崛起的房企，推行“3691”的高周转原则，即3个月内开工、6个月内开盘、9 个月内封顶、1年现金流平衡。

危机在2019年出现。2019年中，关于福晟“债务危急”、“停业重整”等新闻最先泛起。由于扩张过于激进，福晟资金链出现危机。根据2019年财报显示，福晟去年营收为426.81亿元，总负债却高达706.64亿元，货币资产仅31.84亿元。

“福晟在17年之后拿的地，有旧改项目，还有债务关系复杂的并购项目，这些都需很长时间才能盘活。这让福晟去化速度减慢。”一位房企人士道。

而世茂为何愿意接手福晟？一位业内人士分析称，福晟的千亿货值或是世茂看上的理由。“福晟的地是好面粉，我们希望这些面粉不是简单做称面条，而是做称奶油蛋糕。”世茂福晟前任代管团队负责人吕翼曾表示。

世茂进入福晟之后，第一件事是改组福晟的管理团队。

发布会后不久，由世茂、福晟、东方资产、信达资产共同组建“四方平台”，开始代管福晟。随后，福晟改组董事会，新一届董事会主要由世茂集团、东方资产和信达资产人员构成。具体业务上，世茂福晟平台交给世茂海峡董事长吕翼为首的团队来全面掌管。

世茂给世茂海峡董事长吕翼定的2020年KPI是1200亿销售额。其中原本属于世茂的货值有900亿，据此计算，其余300亿出自世茂福晟平台。

世茂集团总裁许世坛在2019年度业绩会上亦称，按照三年千亿货值转化来算，世茂将福晟平台2020年的销售目标定为300亿元。“世茂会通过品牌介入，代销代建等方式参与合作，有好项目也会陆续做转股。”许世坛表示。

然而，据世茂一位内部人士称，今年世茂福晟平台的销售业绩或为150至200亿元，这距离年初制定的300亿销售目标仍有一定距离。即便按200亿计算，目标完成率也不足7成。

合作仍在继续推进。“截至2020年10月底，福晟集团已实现20个项目取证，获得40多张预售证，合计百亿货值。”世茂集团官方对搜狐财经回复说。

管理团队“换血”，长三角团队取代世茂海峡

伴随业绩“不及预期”几乎同时传出的，还有世茂福晟管理团队换血。

一年前，因为考虑到福晟主要项目集中在福建和广东，而世茂海峡公司的具体业务开展也在闽、粤两省，基于此，当时福晟平台交由世茂海峡公司董事长兼总裁吕翼代管。

如今，世茂集团再度派出的一支团队，接管世茂福晟平台。据悉，新任命的福晟平台负责人，即世茂长三角区域公司董事长刘新浩，此前亦是世茂海峡公司吕翼的属下。

而世茂长三角公司成立仅一年就被分拆。其中，分拆出世茂长三角领导班子专职负责福晟事物，原长三角公司项目被划分给浙江和苏沪两个区域公司。

“四方平台后来认为，需要有一个团队来专门负责福晟事宜，而不是交由本身业务体量巨大的世茂海峡公司代管。”一位内部人士称。

世茂集团承认了这一变动。

“本次人事调整的背景，是在纾困平台四方共同改组管理团队的大背景下发生的，各方希望通过设置专管团队的方式，提升并加强平台运营效率，为福晟四方平台化解流动性困局提供更多助力。”世茂集团对搜狐财经表示。

世茂集团称，原福晟四方平台代管方——世茂海峡发展公司已经完成福晟四方平台过渡管理的阶段性使命。未来，世茂海峡发展公司仍会在最大程度上给予相关工作的支持。

“以前世茂海峡公司代管福晟四方平台，以后原世茂长三角区域公司团队则是专管福晟平台。”世茂人士表示，这次的变化是从“代管”到“专管”的变化。“这并不能说明世茂海峡公司做得不好。”

“过去一年，世茂一直在努力帮助福晟纾困。”12月25日，世茂集团一位人士对搜狐财经表示。

一元收购福晟项目？世茂称“并非如此”

“千亿货值”虽吸引眼球，但相伴而来的债务和跟投问题解决起来却很棘手。

11月19日，福晟集团发布公告称，公司未按时兑付应于当日支付的“18福晟02”回售本金及债券利息，合计6.31亿元。同日，大公国际决定将福晟集团的主体信用等级由A+下调为C。

“18福晟02”为福建福晟公开发行2018年公司债券（第一期）品种二，发行日期为2018年11月19日，债券利率为7.9%，附第2年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，回售登记期为2020年10月22日至2020年10月26日。

截至今年12月，福晟集团共有存续债券12只，其中5只债券将于明年到期，合计规模33.3亿元。

这个2020年度地产行业最为瞩目的“收购案”即将满一周年。用世茂集团董事局副主席、总裁许世坛的话说，这次合作，平台以后输出的都是世茂福晟这个品牌，强调1+1大于2。

然而，1+1是否大于2尚无答案。一年过去了，一些业主依旧收不到房，债权人依旧拿不回钱，福晟职工跟投福晟项目的资金，或许连本金都无法全数收回。

不仅如此，外界对世茂福晟的质疑不绝于耳，从“转走共管账户2.6亿”，到“1元收购福晟项目”。上述质疑世茂均已否认。

“归根结底，很多人认为世茂有义务替福晟还债，但实际上，并不存在世茂为福晟的债务直接做担保，世茂也并没有义务帮福晟集团还债。”上述世茂内部人士称。

11月24日，网络开始传阅一份无公章的《致福晟集团全体跟投员工公开信》，指出世茂将2.6亿元款项从共管户中转出。

随后，世茂、福晟纷纷表示，这封没有加盖公章的公开信与事实不符。

“我们转了3.6亿到共管账户上，已经花掉约8000万用于员工跟投等等问题的支付。”上述人士称，“世茂不可能无限制的付出，也要保障自己的资金安全。”

世茂虽然没有对整个福晟集团进行收购，且不对福晟集团的债务提供担保。但是，世茂收购了福晟部分优质项目51%股权。

媒体报道称，福晟多个项目的股权以1块钱价格被转移到世茂。

根据媒体披露的信息，世茂收购福晟的项目位于广州、郑州、福州等地，约5至9个。

“目前尚未公布最新财报，也没有对股权收购进行披露，因而没有证据证明资产已经转走了。”一位业内人士表示，“这些过去福晟的项目有没有被世茂收购，只能等到明年3月世茂集团财报发布以后，看有没有并表。”

其解释称，如果世茂取得福晟部分项目51%股权，成为子公司或能够对项目公司实施控制的话，世茂需要将这部分业绩编入合并财务报表并披露合并范围。

不过天眼查显示，今年6月，淮安福晟房地产开发有限公司原股东福晟集团退出持股，接盘方为福州晋安乾朝企业管理有限公司。而福州晋安乾朝则由世茂集团关联公司间接持股。

有质疑声音认为，所谓“1元转股”，交易对价或不公允。

“世茂不可能在福晟直接套资产。”世茂一位内部人士表示，所谓“1元转股”，其实因为这些项目的转股是偿债式的，并不是说1元就可以拿到资产。

至于具体转股项目的数量，目前仍无统一说法。上述世茂人士表示：“媒体传出来的收购项目数量并不准确，有的写多了，有的写少了。”

对此，世茂集团官方亦对搜狐财经表示，世茂对福晟部分项目公司及物业公司股权的收购系在纾困框架下开展的合作，交易对价均为市场公允价格。