融信中国（3301.HK）张弛有度的区域深耕长期主义者

成立于2003年的融信，是目前千亿房企中尚为年轻的一家。在过往若干年里，它用了令外界刮目相看的速度，实现从区域到全国化布局，再到千亿体量的转变。在行业进入横盘期的当下，融信选择调整自己的奔跑速度，从高速扩张求规模到追求有质量的增长。

2020年10月，融信集团总裁余丽娟曾公开表示，要做长期主义者，活得久一点，根据长期目标做短期决策，根据短期成果调整长期决策。

一、财务指标表现稳健

受疫情影响，2020年融信累计实现销售金额1551.7亿元，同比增长10%。虽然上半年虽在疫情冲击下销售受到一定影响，但疫后销售恢复较好。

上半年受限价政策及企业投资扩张战略双重影响，利润率有所波动。2020上半年融信中国实现营业收入210.66亿元；毛利润31.40亿元，毛利率14.91%。由于限价政策，政府批价低于预期，而期内高价地项目集中结转叠加疫情导致施工拖延等因素，导致部分项目毛利率偏低；另一方面是因为部分为收购项目结转，拉低了整体的毛利率水平。

从负债指标来看，债务结构仍有一定调优空间。2020年上半年融信持有现金312.60亿元；现金短债比为1.70；长短期债务比2.75，短期偿债压力较小。此外2020上半年融信的净负债率为91.25%，管理层表示全年计划将净负债率控制在70%至90%之间。

二、区域深耕战略下的机遇与收获

2020年上半年，随着大多数城市疫情得到阶段性控制,各行业复工复产稳步推进，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场升温之势渐显。其中，一、二线城市和长三角、粤港澳的三四线城市土地市场恢复较快。

1、长三角城市群内的机遇与潜力

长三角城市群内典型二线城市地价和溢价率自开年以来逐月攀升，市场热度持续攀高。截至12月21日，绍兴及宁波土地溢价率分别以29.96%、23.76%分别位列住宅用地成交楼面价过万城市土地溢价率排行榜一、二。

具体而言，得益于国家发展大战略的支撑，长三角一体化区域内核心一二线城市库存压力较轻，典型如杭州、宁波等核心二线城市。一方面，该类城市自身经济基础好，在人才政策的持续利好下，市场需求相对充足，潜在库存去化周期普遍在三年以下，库存压力明显较轻。

另一方面，该类城市近三年土地成交量维持在高位，土地供应相对充足，房企拿地机会较多。从长三角及粤港澳城市群拿地金额来看，长三角热度不减。1-11月，长三角TOP10房企总拿地金额4175亿元，远超粤港澳TOP10房企总拿地金额1987亿元。

展望

2021年，在地产行业内融资环境出现大幅宽松可能性较小的背景下，资金面趋紧会迫使多数房企拿地态度趋向审慎。

因此，2021年土拍市场的结构分化将更加明显，在资金有限的前提下，重点城市群内核心城市热点地块的争夺将愈发趋向白热化。核心一二线城市因基本面良好，市场供需结构合理，优质地块仍将出现高溢价、多轮成交现象。

因此，针对优质地块占比高、热度较高的城市，企业需仔细测算拿地成本，规避项目后期利润空间或现金流不足的风险。

2、融信专注高能效城市，把区域深耕做到极致

对于区域深耕，融信集团曾公开表示，长期来看房企要作为城市建设的长期参与者，要深度捆绑城市的发展。

2020年上半年融信新增土储建面460.55万平方米，同比上升9%；拿地总价291.73亿元，同比上升65%。拿地结构上，以深耕长三角地区为主，新增建面占比达61%；杭州、阜阳拿地规模均超60万。

在拿地环节，融信一贯保持审慎拿地策略。匹配销售回款的30%-50%拿地资金，推进销售规模的同时防止丧失规模红利。

受疫情影响，2020年上半年房企拿地节奏先抑后扬，进入二季度后，投资热度明显上升。进入4月，土地市场热度明显上升，其中，长三角区域土地市场热度最为凸显，区域内高溢价地块频出。

受整体行业环境以及拿地结构变动影响，融信拿地成本被推高。对比2019年上半年新收购地块平均土地成本8482元/平方米，2020年上半年新收购地块平均土地成本上升至9879元/平方米。单杭州一城，平均土地成本从13080元/平方米提升至20941元/平方米，增幅60.1%。2020年上半年融信拿地金额中长三角占比达75%，反映公司聚焦长三角后一定程度上推升了平均成本，不过考虑到长三角项目市场售价更高，土地成本的上升预计对毛利润的影响不大。

在深耕区域内拿地成本被囤地潮推高的前提下，融信以加强合作开发方式进行土地获取，总拿地权益占比有所让步，但高能效城市拿地权益占比有明显提升。从新增土储权益建面占比维度来看，2019年上半年指标均值为52%，2020年上半年指标均值下降12个百分点，降至40%。从单城指标表现来看，杭州作为融信深耕战略高地，2020年上半年新增土储权益建面占比提升至42.8%。

展望

2021年，在城市趋同、红线枷锁下，企业需继续采取深耕策略做熟做透市场，减少新拓城市，并通过合作拿地减少风险及资金压力。在审慎把握拿地成本的同时，迅速拓展投资的渠道。

对此，融信曾公开表示，在房价微涨的情况下，要保持费用往下降，通过在成本管控维度继续发力，提高资金使用效率，精准把握投资节奏，把区域深耕做到极致。在部分企业暂停拿地时，凭借自身优势逆市纳储，调整土储结构，进一步提升规模优势。

3、爱拼才会赢，极致产品力打造单城高产出

从各城市的贡献度来看，2020上半年融信销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的近六成；其中杭州的销售金额为220.79亿元，占比达到了37%。布局高能级核心城市，在一定程度上保证了融信项目去化，但单城高产最终还是依靠企业自身产品力。如2020年上半年在疫情下，融信的去化率仍达到了68%，且疫后恢复较快。

根据中指院披露的2020年1-11月113个典型城市商品住宅成交均价统计显示，杭州、南京、苏州分别以27461、23740、21779元/平方米位列前十。根据2020年上半年融信单程销售情况来看，杭州平均售价为36156元/平方米，南京平均售价为33600元/平方米，苏州平均售价为31849元/平方米，均远超当地商品住宅成交均价，这一切的背后都离不开融信对其产品力的极致打磨。

不仅如此，在上半年业内掀起打折促销加速回款时，融信重点城市平均售价均出现显著上升。以南京为例，南京单城2019年平均售价为25504元/平方米，2020年上半年上升32%至33600元/平方米。此外，市场的反馈是检验企业产品力的最好方式。根据中指院统计，融信世纪东方项目位列2020年1-11月南京房企商品住宅项目销售金额及面积第一。

展望

基于多年来对城市研究和人居品质的理解，2019年融信集团对自己的产品体系进行了一个归纳梳理，发布了“1+3”高品质产品系，其中“1”指1个商办产品系——中心系，“3”指3个明星住宅产品系——世纪系、海月系、澜天系。

以“美好生活服务商”为愿景的融信，将“产品力就是生命力，产品力就是核心竞争力”作为设计研发信条。坚持中高端精品战略，在产品开发上保持着高品质、高附加值、高舒适度的自我要求。其产品在持续获得市场和客户认可的同时，也成就了自身规模增长。

三、总结

从“黑马”到业绩稳步增长，融信如今将重心放在了区域深耕上。在2019年度报告中，融信对于未来战略布局的描述是：“扎根一二线核心城市的战略布局，以原有的进驻城市为核心，拓展核心城市周边具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划的卫星城市。”

对于投资扩张，融信集团总裁余丽娟表示，“房企这个阶段，要考虑资源投在哪里效益最大，光把地盘做大没意义。”

由此可以看出，作为一个张弛有度的区域深耕长期主义者，融信所坚信的，是通过深耕的量变引发最终质变。这一切的背后，是融信对产品力极致打磨所带来的信心与底气。