弘阳服务（1971.HK）全国扩张步伐再下一城，驱动业绩和估值的长期改善

12月31日，国内领先的综合社区服务供应商弘阳服务（1971.HK）披露了一则交易公告。弘阳服务旗下全资附属公司弘生活物业管理计划收购而汇得行物业控股同意出售的目标公司80%股权，涉及总代价为人民币2.16亿元。

（1）新收购计划可让商业物业的在管面积维持较高增速，并提升整体利润率水平

据悉，目标公司主要于在湖北省提供物业管理服务。于本公告日期，其在管物业的总建筑面积约为177万平方米，目标公司在2019年度的毛利率及净利润率分别高达38%及22%，处于相对较高水平。从毛利率和净利率可得知，该物业管理公司或主要从事商业物业管理，由此增加的在管面积应该对应的是公司商业物业部分的在管面积。

据弘阳服务的中报显示，截至6月30日末，公司商业物业的在管面积350万平方米，同比增长73.4%；因此，若该收购可在2021年上半年顺利完成，预期会让公司商业物业的在管面积维持在较高的增速水平之上。

翻开弘阳服务的年报，可发现其2019年的毛利率及净利润率分别约为25%及11%，显然，该收购目标公司的计划是有利于提升弘阳服务整体的毛利率及净利润率水平。

（2）收购对价的估值处于合理水平

另外，根据股权转让协议，汇得行物业控股向弘阳服务旗下全资附属公司弘生活物业管理承诺，目标公司于业绩承诺期内各财政年度，即截至2021年、2022年、2023年12月31日止年度的营业收入及净利润将不低于人民币8625万元、9919万元、11407万元及2070万元、2381万元、2738万元。据此推算，两者对应的期间复合增速均为15%。

我们看到这次收购的总代价为2.16亿元，则可推导出目标公司100%权益所对应的估值约为2.70亿元，若以目标公司2021年承诺净利润2070万为基准，则可得出市盈率为13倍的收购对价的估值倍数；若以目标公司2023年承诺净利润2738万元为基准，则预期市盈率将降至10倍以下。

不难看出，这一估值倍数相对于业绩承诺15%的期间复合增速来说，是相对较为合理的。此外，我们亦观察到同业公司在2020年下半年进行的一些收购交易，以2021年13倍的收购估值基本上与同业收购案例保持一致，这将再次印证了该收购计划估值的合理性以及由此带来的裨益。

（3）全面分析公司收购和扩张的意义

结合公司上市之后的收购动作来看，这次收购汇得行物业控股旗下附属物管资产，无论从规模还是方向上，都较此前的向南京诚瑞收购目标公司滁州宇润物业管理51%股权事件更值得重视和探讨。接下来，我们想从不同的维度/角度/方面来谈谈本次重大收购事件背后带来的影响和意义。

首先，在战略方面。我们看到目标公司是汇得行物业控股的全资附属公司，汇得行物业控股是中国物业服务百强排名前三十物业企业集团，其主要在华中区域布局，多年深耕商写、公建、购物中心类物业，本次收购事项有利于本公司双轮驱动战略在华中地区落地，也有利于助推本集团毛利率和净利率提升，保持自身竞争优势。

而我们看到弘阳服务的项目版图已覆盖超过40个大中城市，是一家深耕长三角地区，特别是已在江苏省物业管理市场建立起区域领先优势的中国物业服务百强企业（2020年排名前25），并在全国范围内得到广泛认可。本次新收购目标公司，不但完全符合公司深耕长三角地区的战略，也对其以江苏省大本营为中心对外辐射能力得到了进一步的确认和验证，正如上述，本次收购事项有利于本公司"住宅+商业"双轮驱动战略在华中地区落地，也成功反映了弘阳服务的全国化加速扩容策略成效卓着。

其次，在财务方面，于收购事项完成后，目标公司将成为集团的附属公司，且其财务资料将综合并入集团的财务报表。这意味着，公司的收入规模得到持续扩张，资产负债表质量同时也跟随改善，持续增强公司经营的正循环效应。

接着，在业绩表现方面。随着该收购交易事项的完成，将给公司带来并购利润，并为其收入和盈利带来新的增量，这可贡献整体增速，业绩进一步得到增厚，这将给公司估值带来支撑作用。

最后，在资本市场表现方面。相对低估值的并购或将驱动市值提升，而在估值预期上，一般来说，持续的收购活动的展开和深化，可加强投资者对公司加速推动"住宅+商业"双轮驱动战略落地的信心，巩固了公司保持较快增长的预期，为公司长期估值的定位带来支撑。

而另一个可显著维持公司长期估值在较高水平的原因是，我们认可公司提供服务和解决方案以及构建一体化生态圈平台的想法，这里面有着广阔的发展前景和未来性。在积极外拓、对外收购整合的同时，我们还看到弘阳服务还在不断修炼内功，以科技赋能平台，用"智慧"改善和提升物业服务的质量，以引领者的角色持续探索行业未来。

弘阳服务在"社区模式"和"科技赋能"领域深入探索。依托弘阳服务在江苏省南京江北新区的规模优势以及国家新区的发展契机，其将传统物业服务从弘阳智慧社区内走向社区外，谋求区域效应、合作发展。区别于传统特色社区，弘阳智慧社区主张城市存量升级，通过整合运营，形成"自给自足、良性循环"的生态圈体系，利用物联网打造出"业务一体化+智慧物联"的弘阳小镇一体化平台，通过弘生活APP，为业主提供通知、报修、缴费、安保、邻里社交等基础服务，以及家政、装修、团购、电商、金融、社交等定制化智慧增值服务，构建居民美好生活。

综合来看，弘阳服务的"社区模式"和"科技赋能"已经在同业取得领先，随着后续的外拓或收购带来的规模扩张，其领先的"社区模式"和"科技赋能"模式有望继续获得复制，最后得以形成网络效应。从这个角度看，公司所拥有的未来性更强的互联网属性，实际上是与其外拓及全国扩张计划加速紧紧相连的，由此我们判断，公司收购战略的新征程才刚刚起步，毫无疑问，这次的收购计划成为了这一趋势的重要路标。