北京住宅区管理规约公开征求意见 “双过半”即可用维修金

　　12月30日，北京市住建委公布的《北京市住宅区管理规约》面向社会公开征求意见。相比于此前规定，新的管理规约增加了生活垃圾分类义务和紧急情况下应急预案的内容，并将使用维修资金的表决门槛降低至经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　管理规约是由全体业主共同制定，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主之间、业主与业主大会之间权利与义务关系的基础性文件。

　　北京市住建委相关负责人介绍，管理规约的修订是健全党建引领社区治理框架下物业管理体系的重要环节，对维护业主和物业使用人的合法权益，保障物业的安全、合理使用，引导业主积极参与管理小区事务，激发基层治理活力具有重要意义。

　　谁来当物业“管家”、业主委员会由谁构成、房屋漏水是否要申请“大修金”……住宅小区的许多事儿，需要由业主共同决定。

　　如何争取“最大公约数”？管理规约提出，制定和修改业主大会议事规则、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务人、使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施等九大事项，属于业主共同决定事项。业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。

　　其中，业主使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　相比于此前使用建筑物及其附属设施的维修资金应经“双三分之二”业主同意，新的管理规约对表决门槛有所降低。

　　“根据《民法典》关于业主表决的有关规定，并结合本市物业管理的实际，管理规约适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛。”市住建委相关负责人介绍，此项修订将大幅降低业主表决的门槛，有利于形成共同决定。

　　同时，结合《北京市物业管理条例》的规定，管理规约首次将“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”和“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”明确纳入业主共同决定事项。对于这2个事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　业主在小区内能做什么、不能做什么，历来是管理规约中的重要内容之一。

　　除了应遵守住宅室内装饰装修规定、有序停放机动车、遵守阳台封闭的有关规定之外，相比于此前规定，新的管理规约特别增加了垃圾分类和促进文明行为的相关内容。

　　规约中提出，业主应遵守《北京市生活垃圾管理条例》，依法履行生活垃圾产生者的责任，减少生活垃圾产生，承担生活垃圾分类义务；不任意弃置垃圾、排放污染物；遵守《北京市文明行为促进条例》，患有传染病时，配合相关检验、隔离治疗等措施；控制家庭室内活动噪声，避免干扰他人正常生活。

　　物业服务企业临时撤场导致小区进入失管状态的，根据《北京市物业管理条例》的规定，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。此次，“紧急情况下的应急预案”内容也被写入新的管理规约中。

　　规约提出，物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

　　文件的公开征求意见时间为2020年12月30日至2021年1月13日。