重金屯粮，逆市纳贤，金科岁末利好连连

　　在诸侯割据的战国时代，如果其中某一方在屯粮招兵，那么很有可能：

　　他要长肌肉。

　　前不久，热映的古装剧《大秦赋》中讲到，战国后期局势紧张，情势不妙。与此同时，嬴政的野心逐渐显露，相邦吕不韦给他的建议是：

　　屯粮和招兵。

　　这两大策略，让秦国的肌肉长了几个档次，迅速与其他国家拉开差距。

　　商场如战场，一些“练肌肉”的方法是相通的。如今，许多房企在寻求自我增长时，也会进行“屯粮和征兵”：

　　也就是加大土储、招纳人才。

　　梳理机构发布的房企拿地情况榜单，有一家企业的“屯粮招兵”动作尤为明显，开始大练肌肉。

　　一、逆势，屯粮纳贤

　　今年以来，受大环境及“三条红线”影响，不少中小房企、甚至一些头部房企，受制于没有充裕的现金流都开始节衣缩食。

　　其中，最明显的表现就是放缓拿地节奏。

　　在步子放慢的房企队伍里，金科是其中的“逆行者”：

　　今年前三季度，金科已新增土地123宗，计容建筑面积1995万平方米，合同投资金额740亿元。

　　并且，斩获的这些土地，一大半位于高能级城市。

　　以今年前三季度斩获的123个项目为例，位于一线城市（含新一线）的有44个，位于二线城市的有30个，不管是数量还是面积，这两者占比都超过60%。

　　第四季度，金科的拿地动作还在继续。

　　据第三方数据统计，截止到12月中旬，金科四季度继续深耕浙江省，强势布局郑州、济南、大连等二线核心城市，南阳、信阳等强三线城市。

　　在这些城市中，金科获取到许多大型粮仓型项目：郑州城市更新项目、济南一二级联动项目、大连产业项目等等。

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　　在斥巨资补充粮草的同时，金科做了第二个战术动作：

　　大规模招兵买马。

　　今年各行各业都在谈内卷化，地产行业也面临这个问题，特别是用人方面。听得最多的是房企在裁员、收编，人员只出不进，很少听说有大动作扩编的。

　　金科是其中的少数派。

　　截至目前，金科共计引进行业精英近1000名，其中9级以上中高级管理干部21名，标杆房企“卓越2.0”管培生80名。

　　大规模招贤纳士，金科的目标是保障人才储备和无时差供给。

　　毕竟，员工才是生产的源头。

　　二、“西南王”的全国化调仓布局

　　花大力气屯粮招兵后，金科的肌肉明显在增大。

　　最直接的表现就是销售额的增长。

　　根据金科最新发布的销售情况公告，截至11月，已实现销售金额约1954亿。根据金科披露的2020年半年度报告，金科的回款率更是高达97%。

　　根据11月末已公布的销售数据显示，按照上述数据推算，金科全年目标已完成近90%，同时金科也曾在公告中表示对完成全年2200亿销售目标充满信心，但这是许多房企没能做到的：

　　克而瑞数据显示，定了2020业绩目标的36家房企里头，截至11月，有4成房企目标完成率低于90%，其中有5家完成率不到85%。

　　肌肉增大背后，是金科的“屯粮思路”发生转变。换句话说，金科的拿地动作有所转变：

　　更均衡的全国化布局，二三线为主，一四线为辅。

　　在很多人印象里，金科一直是“西南王”。

　　这是因为，金科土储大量集中在低房价的西部地区，销售均价在行业内一直处于低位。

　　不过，随着金科此轮的土储调仓，区域销售发生了变化：

　　据测算，2020年前三季度，金科在华东地区的销售额超600亿，占全部地产销售额约43%，早已超过大西南区域。另外，金科的华中、华南板块的销售占比也在提升，分别达到11%和7%。

　　土储分布发生变化后，金科的销售均价也发生明显变化：

　　2018年上半年金科在全国的销售均价只有8500元/平方米。2020年上半年，这一数据已经达到10093元/平方米。

　　金科进行更均衡的全国化布局，通俗地来说就是：

　　不要把鸡蛋放在一个篮子里，更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方。

　　除了在大的区域上进行土储换仓，金科还在城市布局上有一套自己的想法。

　　跟许多房企一样，金科深耕在三圈一带。也就是长三角经济圈、珠三角经济圈、京津冀经济圈和长江经济带。

　　不同的是，对城市的选择。

　　按照金科的说法，它选择城市的逻辑是：

　　进得去、留得住、能赚钱。

　　面对业内争论已久的“在一二三线城市拿地，孰好孰坏”问题，金科认为拿地除了参考城市基本面，更看重城市供求关系。

　　在它看来，一线城市的城镇化率已相对高，土地供应有限，市场容量有限，且处于调控的风口浪尖；四线城市虽然政策宽松，但基本面缺乏支撑，市场稳定性差。

　　而二三线城市，市场容量大且有上升空间，正处于快速发展阶段，并且对于人才吸引力也在不断提升，是一片值得深耕的沃土。

　　可以说，“全国化”“二三线”的六字秘诀，指引着金科的拿地方向，也推动其销售规模的快速增长。

　　三、宏图大展，金科牛年值得想象

　　除了“屯粮招兵”动作，金科今年能提前完成销售目标，还在于其较好的业务面提供了充分保障。

　　今年12月中旬，金科对外发布未来五年的总体发展战略——“四位一体、生态协同”高质量发展，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养。

　　自提出“四位一体”战略以来，这四大板块都表现出了高质量发展的一面。

　　除了地产主业外，智慧服务表现尤为明显。

　　今年依然是物管企业上市大年，据不完全统计，截至目前上市的已达16家，超过去年的12家。但和以往不同的是，不是所有的物业股都能躺着被看好：

　　破发的情况变多了。

　　11月17日金科服务上市，一个多月来，它的市值已经涨了近100亿港元。

　　物业登陆资本场后，金科手上已经握着A+H股境内境外双资本运作平台。对金科而言，资本护城河更宽了。

　　这些，都在为金科的销售增长铺平道路。

　　2020年只剩下几天时间，明年的市场仍处在不确定性中。

　　在稳健的基本面上，金科仍在继续“屯粮招兵”，两大动作已经显露成效。

　　金科的前景，值得更多想象。