首日涨幅超150%！园区物业第一股特发服务登陆创业板

物业股们今年在港股新股市场赚足了眼球，又开始在A股大显神威了。

昨日，A股创业板迎来了第一支物业股—特发服务。开盘报50元/股，较发行价18.78元上涨166.24%，收盘价为47.60元，较发行价上涨153.46%。

一直以来，由于A股上市流程较长，即便是如同碧桂园服务这样的物业龙头也不得不选择去港股上市。近些年A股制度改革进程加快，注册制落地为更多有潜力的企业打开了大门，预计会有更多物业公司选择A股上市。此次特发服务成功登陆创业板，成为A股第四个物业公司。

园区服务为主，差异化竞争

特发服务成立于1993年，是一家深圳本土的物业公司。与同行相比，公司规模不大但增速较快。据招股书披露，公司2016年-2019年营业收入分别为3.7亿元、5.08亿元、6.99亿元、8.91亿元，复合增速34.01%。

另外，特发服务业态较多，涵盖了园区、公共、住宅、商业，其中园区服务为其业务支柱。截止2020年上半年，公司总在管面积为2283.69万平米，其中园区物业在管面积为2049.71万平米，占比为89.8%。据招股书披露，园区物业在公司四大业态中营收占比超过8成。

资料来源：招股说明书、兴业证券

与普通住宅物业、商业物业不同的是，园区物业一般没有背后的大型房企母公司可以依靠，但需要掌握更多的地方性资源。特发服务正具备这样的优势。从股权结构来看，特发服务的控股股东为深圳市特发集团有限公司，持有比例为63.7%，而特发集团的控股股东正是深圳市国资委。

资料来源：招股说明书

另一方面，特发服务的客户资质较高，公司经营比较稳定。据招股书披露，2020年H1华为系、阿里系、特发集团、中国移动、腾讯为公司前五大客户，共计贡献收入53.57%。其中，华为和阿里分别贡献28.77%、16.27%。与核心优质客户的长期合作，保证了公司存量业务持续发展，也有利于公司打响品牌。伴生的对于大客户的依赖问题，报告期内已经出现好转，前五大客户贡献收入占比从2017年62.3%下降到2020年H1的53.57%。

物业估值分化

物业板块的广阔空间和成长性已经无需赘述，万亿级蓝海市场已经成为多数人的共识。但值得注意的是，行业也呈现明显分化状态。

A股物业公司数量较少，分化情况不明显，但港股市场已经把事实摆在了人们眼前。以市盈率计，物业板块上不同公司的估值最大相差十倍以上。龙头物业公司无疑享受更高估值。

此外，业内马太效应进一步凸显。头部物业公司正在加紧收购中小型物业，来扩大自身规模，提高影响力。管理面积规模始终是物业公司质地的重要衡量指标，虽然并购不一定能提高公司长期业绩，但是能提高物业公司管理规模、加快提升市场份额。因此对于中小物业公司来说，抓紧时间扩张、跻身第一梯队，迫在眉睫。

资料来源：公司公告、中信证券

特发服务已经成功上市，能否抓住上市机会，持续向外扩张，决定了能否持续享受较高估值。