禹洲集团分拆物业上市背后：追求规模跻身“千亿俱乐部”，毛利率连续三年下滑

12月14日，禹洲集团发布公告称，建议分拆禹佳生活服务集团有限公司于香港联合交易所有限公司主板独立上市。

禹洲集团表示，通过建议分拆，集团可直接接触资本市场进行股本或债务融资，以为其现有业务及未来扩充提供资金。

截至目前，禹洲集团已向香港联交所递交上市申请。而除了物业分拆上市外，禹洲集团上周首度跻身“千亿俱乐部”，成为今年地产行业的“黑马”。

近九成物业收入来自禹洲集团开发项目

禹佳生活服务的主要业务线包括物业管理服务及商业运营服务。

公告显示，截至2020年上半年末，禹佳生活服务共为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积1320万平方米。

收入方面，2017至2019年度，禹佳生活服务分别实现收入3.05亿元、3.94亿元及5.44亿元，复合年增长率为33.5%。

2020年上半年，禹佳生活服务实现收入2.75亿元，同比增长15.3%。

利润方面，2017年、2018年、2019年，禹佳生活服务净利润分别为0.24亿元、0.34亿元及0.65亿元，复合年增长率为66.2%。今年上半年，禹佳生活服务的净利润为0.37亿元，同比增长42.6%。

值得注意的是，从2018年以来，禹佳生活服务的在管商业物业的平均入住率不断降低，其中2018、2019年度及2020年前6个月，禹佳生活服务在管商业物业的平均入住率分别为90.8%、87.8%及69.7%。

此外，禹佳生活服务高度依赖母公司禹洲集团。禹佳生活服务的大部分收入来自向禹洲集团所开发的项目提供服务。

2017至2019年度，及2020年上半年，在物业管理服务所得收入中，来自禹洲集团开发的项目约占同期物业管理服务所得总收入的96.9%、94.6%、91.6%、 92.6%及88.9%。

母公司禹洲集团销售额同比增速47%

公告显示，禹州集团持有禹佳生活服务90%权益，郭英兰女士通过禹佳管理持股10%。

而禹州集团由林龙安、郭英兰夫妇分别持股29.44%及29.34%，合计持股58.78%。

除了分拆物业管理上市成为一大看点外，今年以来，禹洲集团由于高增速被业界称为“黑马”。

12月7日，禹洲集团发布公告称，禹洲集团累计实现合约销售额突破1000亿元。至此，禹洲集团正式晋级“千亿俱乐部”。

成立于1994年的禹洲集团是一家集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。2009年11月，禹洲集团地产板块禹洲地产在香港联交所成功上市。2016年，禹洲集团总部搬迁到上海。

在2019年度业绩发布会上，禹洲集团董事局主席林龙安表示，2020年该集团将向着千亿目标迈进。

今年前11个月，禹洲集团累计实现销售金额986.13亿元，同比增速达到47%，增速位居TOP50房企第一。销售面积601.64万平方米；对应的平均销售价格为每平方米16391元。

禹洲集团的一大特点就是押注一二线城市。目前，禹洲集团在长三角、海峡西岸、大湾区、京津冀、华中和西南6大区域布局吗，共进入37个城市，其中一二线城市土储占比超过90%。

禹洲在2019 年新增了35块地，其中95%地块都在一线和二线的省会级城市，以及准二线城市。

增收不增利背后：毛利率连续三年下滑

禹洲集团作为中国最老牌的房企之一，2018年才开始提出千亿目标。

虽然禹洲集团如今成为“黑马”，但将时间刻度拉长，禹洲近十年的发展历程并非是一路高歌猛进，而是跌宕起伏的。

而高速扩张的背后，是禹洲集团盈利能力持续下降。数据显示，虽然禹洲集团今年上半年实现营业收入140.07亿元，较上一年同期增长20.36%。但却出现了增收利反减的情况，且利润下滑的幅度较大。

中报显示，2020年上半年，禹洲集团仅实现溢利15.51亿元，较上年同期缩水超3亿元；归母净利润仅有10.19亿元，同比降幅达37.81%。

2017年上半年至2019年上半年，禹洲集团的溢利分别为7.58亿元、13.91亿元和19.07亿元，归母净利润分别为7.86亿元、13.30亿元和16.39亿元。

禹洲集团毛利率和净利率也出现下滑，此前禹洲集团的毛利率已经连续下滑3年，从2016年的36.27%，下滑到2019年的26.21%。

2020年上半年，禹洲集团毛利率同比下滑3个百分点，仅23.29%。此外，禹洲集团净利润率同比下滑5.32个百分点，低至11.07%。

2020年上半年，禹洲集团合营公司及联营公司的投资未能贡献利润，反而亏损1.78亿元，而2019年同期该数值为盈利2.39亿元。

此外，合作项目中其他股东分走的利润比去年同期增加了2.63亿元至5.31亿元，同样对禹洲归母净利润的表现造成影响。

2020年上半年，禹洲集团录得投资物业公允值收益941万元，同比减少约98.38%。相较之下，2019年上半年是5.82亿元。

对于今年上半年投资物业公允值收益减少的原因，禹洲集团表示主要由于位于厦门及龙岩的物业公允值亏损，抵销部分位于合肥及上海的物业公允值收益所致。

负债攀升踩中“一道红线”

房企扩张往往伴随着负债水平攀升，禹洲集团也不例外。

截至2020年上半年，禹洲集团净负债率达到93.78%，距离监管给出的“净负债率不超100%”红线已十分接近。

另外，禹洲集团剔除预收款后的资产负债率为79.83%，按监管部门设置的三道红线看，已踩一道红线。

此前监管部门明确的“三道红线”标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。

目前，禹洲地产现金状况较为良好。截至2020年中期，禹洲一年内须偿还的有息负债约为222.5亿元，而同期手握现金约429.68亿元，现金短债比达2.49倍。

从借贷总额来看，截至2017年末，禹洲集团总借贷仅275.67亿元，到2018年末增至436.32亿元，2019年末达到556.69亿元。

2016-2019年，禹洲借贷利息分别为15.86亿元、17亿元、30.5亿元和43.38亿元，资本化利息分别为13.4亿元、12.04亿元、28.27亿元和41.57亿元。

2019年，禹洲集团的平均融资成本达7.12%。而据克而瑞统计数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%。

此外今年5月左右，禹洲地产的长期发行人信用评级遭标普降级，从“稳定”降到了“展望”，理由是禹洲集团在2019年的财务杠杆恶化的同时，在未来12个月内不太可能恢复。