“银十”北京二手房 价格“失色”

□本报记者 董添

　　中国证券报记者日前对北京地区二手房市场调研发现，北京地区二手房价格出现不同程度的松动，以大兴、房山为代表的郊区次新楼盘整体降价幅度较大。受限竞房准现房清盘降价、前期需求透支、售房业主年底之前有回款需求等因素影响，很多次新二手房楼盘近期降价较多。有销售人员坦承，目前，北京地区二手房市场房源充足，购房者可挑选范围较大，市场整体表现出较为明显的“买方”市场特点。

　　郊区次新房降价多

　　中国证券报记者走访发现，“银十”期间，非核心区域次新二手房价格降价幅度较大，不少房源目前报价相比上半年成交价低了5%左右。

　　以位于南五环外某次新二手楼盘为例，该楼盘于2014年建成，由于下房本时间较晚，2020年才开始陆续入市满五唯一的房源。在该楼盘“满五唯一”二手房源入市初期，成交均价在4.5万元/平方米上下。目前，该楼盘成交均价在4.2万元/平方米左右，部分主力两居室均价低至4万元/平方米以下。

　　“小区一期楼盘附带50年的车位租赁使用权，车位无法单独出售，只能和房源一起捆绑销售。因此，第一批‘满五唯一’的房源集中入市时，一期价格会比二期价格大概高20万元左右，这个价格正好是50年车位租赁费的价格。目前来看，带车位的一期楼盘价格比上半年销售的二期项目还低。而不带车位的二期楼盘由于距离高速路较近，噪音整体较大，降价幅度比一期更多。”负责该次新二手房楼盘中介销售人员对中国证券报记者表示。

　　除了价格出现松动外，挂牌房源量充裕也是“银十”期间北京地区二手房市场呈现的主要特征之一。很多前期出房量较少的地铁次新房，近期挂牌量也出现了明显的增长。

　　“这些紧邻地铁的次新房之前出房量较少，一方面和限售政策下房本不满足上市条件有关；另一方面，临近年底，很多业主希望实现年底回款，有了挂牌售房的意愿。房源量增多，使得购房者有了更多的选择，很多急售房源为了尽快实现销售，出现了频繁降价的行为。”位于大兴区4号线地铁附近次新房中介销售人员对中国证券报记者表示。

　　此外，中国证券报记者还走访了多个房本不“满五唯一”的次新楼盘，这些楼盘由于不满足“满五唯一”的条件，贷款购房客户需要缴纳较高的税费，因此对应的客户群体大多是全款客户。这些楼盘近期降价更为严重。

　　新房分流明显

　　针对郊区次新房价格出现疲软的原因，中国证券报记者在调研中了解到，这一方面和刚需客户需求前期集中释放有关，另一方面和准现房加速出清有关。

　　从机构监测数据来看，北京地区9月二手房成交整体处于高位，价格也出现了小幅攀升，透支了部分四季度的需求。中原地产数据显示，9月北京二手房住宅成交量高达17259套，环比上涨7.5%，同比大涨40%。诸葛找房数据显示，9月，北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4%。

　　准现房加速出清方面，中国证券报记者观察到，北京地区2018年陆续入市的次新房项目，很多在前期并未实现售罄。随着时间推移，很多楼盘已处于“准现房”状态。

　　“周围很多新房楼盘都是2020年底就能交房。如果买二手房，现在签约也没法保证2020年年底能交房，因为会牵扯到业主腾房等问题。而目前很多限竞房项目却可以做到年底交房。”北京某楼盘销售人员说。

　　中原地产统计显示，截至今年9月，北京限竞房成交量已超过2019年，成交量较去年有明显提升。

　　从北京地区新房成交结构来看，机构监测数据显示，今年北京黄金周期间，城六区和近郊区域成交量占比同比分别增加10个百分点。成交区域方面，大兴区成交面积最高，占整体成交量的18%。新房成交攀升，成为次新房分流的一大因素。

　　后续价格有支撑

　　业内人士指出，受疫情因素影响，二手房交易季节性规律被打破，重点城市二手房市场交易活跃程度在5月达到高位水平，随后自8月起，房源流动性指数呈现连续2个月的下降趋势，这主要和前期累积需求已逐渐释放有关。目前，二手房市场开始自然回落。从当期看，“银十”二手房市场总体并不热，北京地区二手房成交以核心区域的大户型为主，刚需盘透支比较严重。

　　从机构监测数据看，国庆节第一周二手房市场成交相比9月继续降温，黄金周期间重点18城二手房日均交易量比9月下降18.6%，18城中13个城市成交均价比9月下跌。

　　对于北京地区房价后市走向，中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京限竞房土地供应减少，不限价地块增多，房价的走向预期也会升高。对于刚需来说，今年的选择还是比较多的，但是限竞房通过消化越来越少了，今后可选择的种类也就没这么多了。从全国整体看，在房住不炒的背景下，房价涨幅预计会维持在温和的程度。