负债率高达92.03%为TOP30房企之最，融资成本同比增60%，建业地产如何降负债？

【编者按】疫情这半年，房企活的怎么样？

这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额；

这或许也是分化加剧的半年。面对困难，一些房企推出了五花八门的促销策略，试图“以价换量”；

他们能否现金回笼；他们能否降低负债；他们能否完成年初制定的目标……

我们深入“阅卷”房企中报：谁在美颜？谁在裸泳？

9月4日，建业地产发布8月销售简报。公告显示，建业地产今年8月取得物业合同销售额79.81亿元，同比减少为14.4%，合同销售建筑面积114.24万平方米，同比减少20.6%。

在各家房企已经陆续恢复销售增长的当下，建业地产却录得下滑。不仅如此，建业地产仍在逆势加杠杆。截至上半年末，建业的资产负债率位居TOP30房企最高。

根据监管部门近日为控制房企债务设置的“三道红线”政策要求，房企扣除合同负债后的资产负债率不超过70%。建业地产上半年扣除合同负债后的资产负债率86.32%，远高于70%。

降负债势必需要更多的经营现金流入，从而减少对融资的渴求；而销售额下滑则会导致经营现金流入减少。

面对这样矛盾的情况，建业地产该如何抉择？

负债总额一年增409亿

8月26日，建业地产公布了2020年中报。

财报显示，建业地产截至上半年末负债总额达1510.78亿元，上年同期为1100.87亿元，同比增幅达37.23%。

截至上半年末，建业资产负债率高达92.03%，根据搜狐财经统计，在TOP30房企中，没有其他房企负债率超过建业地产。

这高达409亿的负债增幅如何而来？

其中，合约负债占据较大比重。截至今年上半年末，建业地产合约负债685.2亿，较上年同期增加155.7亿元。

在房企中，合约负债多为预付房款，为非付现性质的负债。除去合约负债后，建业地产负债总额为825.67亿元，扣除合约负债后的资产负债率为86.32%。

但即便如此，建业地产负债率仍高于监管部门“三道红线”提到的扣除合约负债后的资产负债率不超过70%的规定。

除此之外，建业地产需要在一年内还款的银行借款共计42.32亿元，同比增长13.34%；一年内到期的公司债券合计29.99亿元，同比增幅达101.41%；一年内到期的优先票据98.55亿元，同比增长102.9%。

财报显示，截至今年上半年末，建业地产借贷总额合计363.2亿元，同比增长15.34%。其中需要在一年内偿还的短期借款合计194.21亿元，占总借款比重的53.47%。

2016-2019年末，建业地产的借贷总额分别为143.56亿元、155.84亿元、198.51亿元和314.91亿元。

融资成本3.69亿，为归母净利润的二分之一

自2016年开启高速增长以来，建业地产的负债水平便不断走高。

2016-2019年，建业地产的负债总额分别为373.29亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元，对应的资产负债率为84.21%、86.45%、89.93%、91.25%。

此外，建业地产截至上半年末净负债率为76.9%，同比提升12.7个百分点。

伴随着债务一路水涨船高的，还有建业地产的融资费用上升。

财报显示，建业地产上半年融资成本达3.69亿元，同比增长60.43%。对此，建业地产表示，融资成本上升主要由于借贷利息支出增加所致。

高达3.69亿元、增幅超六成的融资成本，蚕食了建业地产近半数的净利润。财报显示，建业地产上半年归母净利润7.26亿元。据此计算，该公司融资成本占净利润50.83%。

为了偿还债务，今年年初以来，建业地产共发行了四次美元优先票据，票面利率介于6.875%-7.76%之间，合计新发12亿美元，用途均为债务再融资。

值得一提的是，今年3月中下旬以来，随着国内流动性宽松，审批发行加速，房企发债利率进入下降通道。

然而建业地产融资成本却不降反升，其中6月9日，建业地产公告发行的4亿美元债利率达7.65%。

“走出河南”暂缓，新增土储减少86.5万平方米

面对高企的债务和高昂的资金成本，建业地产如何实现降负债？

虽然建业地产未在财务报告中提及降负债的办法，但是从上半年的经营活动中，可大致勾勒出一条建业地产降负债的路线。

在今年3月末的业绩会上，建业地产董事长胡葆森也坦言：“过去3年实现高速增长，跨上千亿台阶，但也遇到一系列问题，负债增加，盈利能力没有同步增长太多，各方面离行业标杆水平还有不小的距离。”

当日，建业地产决定将销售目标下调至800亿，不再保住千亿房企的位置。2019年，建业首次销售额破千亿，实现合同销售额1011.50亿，完成了河南122个县市的全覆盖。

为了控制支出，建业地产上半年一改往昔大举扩储的姿态。在今年土拍火热的情形下，建业新增土储365.5万平方米，较去年同期减少了86.5万平方米，拿地疲软的问题日益显现。

此外，建业地产的“走出河南”计划也按下暂停键。

去年，胡葆森曾松口表示：“走出河南，对于建业来说今年还是个探索期，目前是谨慎输出的阶段。”他提出将会有条件地走出河南，对外布局。

目前看来，建业地产仍在“固守河南”。2020年中报显示，建业在省外在建项目数量为“0”，目前只有海南为建业贡献了0.5%的销售额。

从土储来看，河南省以外的土储占总土地储备比例仅为1.07%，其余98.93%均位于河南省。

此外值得注意的是，建业地产或存在大量欠供应商货款的情况。

财报显示，截至2020年中期，建业地产贸易及其他应付款合计423.73亿元，占流动负债比重高达32.19%。

其中，应付账款及应付票据共234.22亿元，较上年末增长9.98%。

这一数据远高于行业内其他房企。相较之下，与建业体量相当的房企中，中国奥园贸易及其他应付款占流动负债比重为18.88%；融信中国上半年贸易及其他应付款占流动负债比重为26.1%。

根据建业地产解释，应付款中，包括应付建业新生活连同其附属公司款项6.49亿元；应付筑友智造科技产业集团及附属公司款项0.97亿元。

此外，还有应付嘉耀国际款项3.56亿元，按年利率6.875%计息。

网络资料显示，建业新生活与建业地产为同一实控人控制下的企业，主营业务包括物业管理与酒店经营；筑友智造亦为同一实控人控制的企业，主营业务包括装配式建筑设计、建筑材料的研究等。