上半年卖房均价达2.5万每平米,净利率仅8.7%:绿城中国为何“增收不增利”?
【编者按】疫情这半年,房企活的怎么样?
这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额;
这或许也是分化加剧的半年。面对困难,一些房企推出了五花八门的促销策略,试图“以价换量”;
他们能否现金回笼;他们能否降低负债;他们能否完成年初制定的目标……
我们深入“阅卷”房企中报:谁在美颜?谁在裸泳?
8月28日,绿城中国及绿城管理通过线上方式召开业绩发布会。
根据此前发布的中期业绩报告,绿城中国上半年实现总合同销售额912亿元,较去年同期的743亿元增长23%;总收入238.96亿元,同比增长28.1%;股东应占利润20.96亿元,同比上升1.9%;每股基本盈利0.65元,同比下降3%。
纵观绿城中国的核心经营指标,可以发现,绿城中国销售额和营业收入均实现正向增长。不过净利润增幅却远低于营收增幅。
根据绿城中国披露的数据显示,绿城的项目销售均价为24922元每平方米,在房企中处于前列。但计算可知,绿城中国净利率仅8.77%。
卖贵的房子,为何净利润并未同步大增?
营业成本增长近四成,毛利率下降5.7个百分点
根据财报,成本高企或是绿城中国“增收不增利”的原因之一。
财报显示,今年上半年,绿城中国营业成本177.12亿元,同比增幅达39.58%。营收增28.1%,但营业成本同比增幅近四成,导致其毛利润同比仅增3.6%。
财报显示,绿城中国上半年毛利率仅25.9%,较上年同期的毛利率32%,下降6.1个百分点。其中物业销售毛利率25.6%,较2019年同期的31.3%,下降5.7个百分点。
对此,绿城中国表示,主要是因为受限价影响,品牌溢价未能充分体现,毛利率出现下降。
数据显示,绿城中国净利率仅8.7%,归母净利润同比增幅仅1.9%。
依据克而瑞研究中心数据显示,2019年172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。也就是说,绿城中国当前净利率远低于行业平均水平。
今年以来,绿城中国因逆势扩储而财务费用大增,此外,今年上半年,绿城中国还计提了超2亿元的减值准备。上述因素共同导致绿城中国净利率低于同行。
计提减值损失2.21亿,系山东项目遭当地拆迁
财报显示,今年上半年,绿城中国计提资产减值损失2.21亿元。上年同期,绿城中国资产减值项目拨回1.01亿元。
绿城中国执行总裁耿忠强解释称,上半年2.21亿的减值拨备,属个别事件。具体来看是因为山东的一个项目,由于建在景区内,受到当地政府拆迁。
“整个事件,绿城没有任何过错。”耿忠强称。
根据报道,今年4月,山东莱芜雪野湖1032套违建别墅遭拆迁。其中,绿城开发的别墅共计378套,为该地规模最大的开发商。
绿城表示,因上述事项,对应收山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司款项计提减值人民币3.68亿元。
“我们本着谨慎性原则,每年都会对各类物业进行减值测试。”耿忠强同时表示,会在拿地等方面提高精准度,从源头上解决减值的情况。
根据以往财务数据可知,项目的减值损失一直是绿城中国的痛点。2019年,绿城中国计提了13.76亿元的减值损失。据统计,自2017年至今,绿城中国累计减值损失达43.12亿元,这一数值相当于今年1至6月归母净利润的2倍。
“别人问我最痛苦的事情是什么?我说最痛苦的是改变不了过去。”张亚东曾在绿城中国年度业绩会上这样表示。
财务费用同比增56%,利息资本化率下降5.9个百分点
财报显示,绿城中国上半年财务费用增幅较大,这同样对净利润产生影响。
财报显示,今年1至6月,绿城中国财务费用12.52亿元,上年同期为8.01亿元,同比增长56.3%。
具体来看,上半年绿城中国费用化利息12.52亿元,同比增长56.3%;资本化利息25.77亿元,同比增长17.9%。
今年上半年,绿城中国利息资本化率为67.3%,上年同期为73.2%。
对此,绿城中国表示,资本化率下降主要是本期合营企业及联营公司增加较多,而绿城中国与合营、联营企业的往来款所计提的利息收入和支出均直接计入损益表所致。
融资成本方面,绿城中国上半年境内公开发行债券平均利息成本为3.54%,较上年同期下降1.33个百分点。综合利息成本5.2%,较上年同期下降0.2个百分点。
截至上半年末,绿城中国的银行存款及现金为628.49亿元,现金短债比为1.8。
逆势扩储,新增货值同比增加181%
另外值得注意的是,绿城中国今年上半年逆势拿地。共新增土储建筑面积1097万平方米,对应新增货值1756亿元,较去年同期增加181%。
其中,通过收并购获取的项目预计货值738亿元,占比42%。
对此,张亚东表示,新拓货值年初目标为2500亿元,相信会有较大幅度的超额完成。
绿城中国执行总裁郭佳峰亦表示,上半年疫情发生之后,关于是否继续拿地也很纠结。但经过内部讨论汇报后,仍决定继续拿地。他表示,上半年共新增43个项目,主要集中在5月前。
“随着后续竞争变得激烈,绿城近期基本上很少在公开市场上积极争夺,低利润的地公司是不拿的。”郭佳峰说。