富力地产（2777.HK）中报业绩：现金流稳定，土储政策审慎，上半年总负债降低94亿

8月24日，富力地产发布中期业绩报告。上半年，富力地产实现营业收入335.9亿元，维持稳定水平。根据中报数据，富力地产物业销售营业额增加主要由于已售的交付面积增加至335万平方米，较去年同期增加17%。

一直以来，市场对于富力地产的债务风险颇为担忧，但从上半年情况来看，富力地产的债务结构得到极大改善。数据显示，上半年富力地产总负债减少94亿元，杠杆控制效果显著。富力地产当前的土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，借此更好地控制负债。

上半年毛利率维持高位，销售单价维持坚挺，现金流稳定

上半年，物业发展仍然是富力地产的核心业绩贡献点。期内，富力地产物业发展营业额占总营业额的92%，达到308.31亿元，来自物业投资及酒店营运分部的经常性营业额为18.62亿元。同时，富力地产盈利维持稳定。数据显示，富力地产整体毛利率为29.6%，来自物业销售的毛利率高达33.5%。

在销售额方面，根据中报数据，富力地产上半年协议销售金额为510.6亿元。另据克而瑞的统计，富力地产上半年权益销售金额排名行业第18位。自今年2月以来，富力地产的销售额逐渐走高，体现出明显的复苏迹象，随着推盘力度的不断加大，下半年富力地产的销售情况更加值得期待。

（资料来源：公司公告）

今年上半年，TOP30以及典型房企的销售单价加权平均持平，涨幅仅有0.3%，考虑到2019年同比2018年均价上涨幅度有8.7%，从侧面还是显示出疫情对销售单价产生了负面冲击。但是反观富力地产，销售单价与2019年上半年相当。

富力地产在逆境中能维持销售单价，不仅说明了公司目前资金流稳定，体现出富力地产对于顺利度过今年偿付高峰的信心，也从侧面体现出公司对于自身品牌和产品力的自信。

随着“房住不炒”的主基调延续以及融资端的持续收紧，越来越多的房企开始将发展重心从高速增长转向注重高质量增长，而高质量增长其中一个主要的体现就是产品力，而非规模增速。从这个角度上看，富力地产在当前房地产市场仍有不确定性的环境中，通过挺价来强调自身的产品力，反而有助于品牌以及自身竞争力的重塑，把利润率保持在相对较高的水平。

审慎拿地规避高溢价风险，杠杆控制效果显著

数据显示，上半年富力地产总负债减少94亿元，杠杆控制效果显著。目前，富力地产已拥有现金360亿元，资金流相对宽松。

而在过去的一年，富力地产已经放缓了在公开市场的拿地速度，根据克而瑞数据，富力地产上半年新增货值同比完成度21%，上半年楼面价涨幅5.4%，这两组数据在TOP30规模房企中排名并不靠前。从中也可以体现出富力地产土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，以此可以更好地控制负债。

另一方面，今年上半年土拍市场掀起一轮抢地热潮，富力地产也是看到了过高溢价拿地风险，拿地策略先对谨慎，但是对于优质项目，富力地产仍会积极纳入。数据显示，上半年富力地产所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米；截至2020年6月底，权益土地储备可售总面积为5683万平方米，权益可售货值达7580亿元。此外，富力地产目前共拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，按可售面积算，其中92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。

（资料来源：公司公告）

而富力地产在上半年放缓拿地，从侧面也可以看出公司本身土储相对充足，可以满足未来的开发需求，也给了富力地产未来足够的土储调节空间。

值得注意的是，上半年在富力地产的城市更新项目中，已经将3个项目（相等于建筑面积130万平方米）转化为人民币460亿元的可售资源。而在未来18个月中，富力地产还将增加建筑面积900万平方米的土地储备，相当于人民币2000亿元的可售货值。

大同村和海珠赤沙村项目落地，城市更新业务未来可期

据悉，城市更新业务一直是富力地产的“隐形金矿”，而在上半年富力地产的旧改项目大同村和海珠赤沙村的项目分别落地。6月16日，南沙东涌镇大同村代表召开旧改表决会议，富力地产以到会代表100%的通过率成为该项目的正式合作企业。相隔一日，富力100%通过率拿下赤沙旧村改造工程。

据悉，广州南沙区东涌镇大同村项目改造面积99.52公顷。该项目位于东涌镇北部，是南沙重要的北门户，与番禺区仅相隔一座沙湾大桥，距番禺区政府仅5公里，是广州市南进路线上的一个重要据点。

（大同村商业规划示意图）

海珠区赤沙村附近有广东财经大学，村子与琶洲一江之隔，地理区位优越。经批复，赤沙村策划方案改造面积69.38公顷，改造建设面积167.10万㎡。此外，赤沙村将采取“全面改造”形式，实现村民生活环境改善、城市肌理优化，释放土地价值，并更进一步定义为国际会展及互联网 功能配套区与岭南水乡特色的生态城区。

（赤沙村旧改项目区位示意图）