越秀地产中期净利20亿元租金收入跌13%，近两成土储为轨交物业
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8月24日，越秀地产举行2020年度中期业绩发布会，董事长兼执行董事林昭远、副董事长兼总经理林峰、投资者关系部总经理姜永进等管理层出席会议。
上半年，越秀地产录得营业收入237.1亿元，同比上升8.8%；权益持有人应占盈利19.9亿元，同比上升6.7%；核心净利润19.9亿元，同比上升8.5%。
同期，其实现销售额375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同銷售目标802亿元的46.8%；已售未入账销售金额为955.4亿元，同比增加7.9%
财务及现金方面，截至2020年6月30日，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额为301.6亿元，与年初基本持平；净借贷比率为71.2%，较年初下降2.8个百分点。
不过，受疫情影响，上半年越秀地产租金收入和毛利率有所下降。投资也相对谨慎，仅新增5幅土地总建筑面积110万平方米，不及2019年同期。
上半年毛利率下降2个百分点
虽然营收、盈利双双实现同比增长，但受疫情影响，上半年越秀地产商业板块表现不佳。
据了解，越秀地产旗下拥有“越秀地产－越秀房托”商业双平台，以“开发+运营+金融”为发展模式。上半年，越秀地产累计录得的租金收入2.91亿元，同比下降13.6%。
对此，越秀地产称租金收入下降是由于其在2019年底出售了一个位于佛山的商业购物中心。
数据显示，截至2020年6月30日，越秀地产拥有的出租投资物业共约45.23万平方米，写字楼和商业分别占57.3%和24.8%。
具体到各项目，越秀金融大廈期末出租率为 95%，租金收入1.8 亿元，同比上升 3.8%。
同期，越秀地产持股38.37%的另一商业平台---越秀房托基金，仅实现营业收入8.3亿元，同比跌幅达16.9%。其中，物业收入净额6.5亿元，同比下降10.3%。
就具体项目而言，越秀房托基金旗下的国金中心上半年收入仅为4.03亿元，同比跌幅26.99%，占其总收入比例为48.5%；广州维多利广场和白马大厦收入降幅也较为明显，分别为20.4%和12.6%。
往期数据显示，国金中心自2012年被越秀地产注入后，就一直是越秀房托的最核心物业。近六年来，国金中心收入占越秀房托总收入比例均在55%左右，最高时达到61.1%。
图片来源：越秀房托基金半年业绩报告
与此同时，上半年越秀地产毛利率指标，较去年同期下降2个百分点至28%。
针对毛利率下降的问题，业绩会上姜永进解释称，主要是由于入账区域结构调整，上半年华东入账占比大幅提升。
“就公司而言，我们认为毛利率未来维持在25%是一个合理的水平。”他表示，未来的毛利水平要看项目产生的资金成本。
上半年已售未入账销售金额955亿元
销售数据方面，2020年前四个月受疫情影响，越秀地产销售金额出现同比下滑，跌幅均超过两位数，直到五月份开始回正。
具体到5月单月，越秀地产录得销售额112.38亿元，同比增长47%。6月单月又录得销售额117.25亿元，同比增长46%。
整个上半年，越秀地产录得销售额为375.61亿元，同比增长1.8%，完成全年802亿元目标的46.8%。
值得注意的是，受疫情影响，上半年不少房企大力促销，销售均价出现下滑。但越秀地产合同销售均价不降反升，达2.47万元/平方米，同比上升9.8%。
7月份单月，越秀地产又录得合同销售金额64.39亿元，同比上升68%。
截止前7月，其累计实现销售额440亿元，已完成全年销售额目标802亿元的55%。
就区域而言，广州地区上半年录得销售额223.9亿元，业绩贡献比为60%；华东地区销售额首次突破百亿至102.4亿元，同比上升9.4%，占总合同销售27%。
图片来源：越秀地产半年业绩报告
“今年疫情影响确实大，我们通过实行6天工作制来加快市场供货和销售，最后各项数据同比都没有下滑。”林昭远在业绩会上称，对完成全年销售目标有信心，暂无调整计划。下半年将加大销售、加大回款。
他在业绩会上透露，截至6月30日，越秀地产已售未入账合同销售金额约人民币955.4亿元，较年初上升7.9%。
此外，中报显示，越秀地产全年可售资源为1461亿元，大湾区占60%，华东地区占19%，华中地区占12%，北方地区占8%，西部地区占1%。
5大轨交项目将带来上千亿可售货值
越秀地产管理层还在业绩会上表示，上半年越秀地产“轨交+物业”战略不断推进。
中报显示，越秀地产在广州已拥有的品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三个在售项目，上半年实现销售额50.5 亿元同比上升141.6%，品秀星樾销还夺得广州4月和5月单盘“销冠”称号。
今年6月，越秀地产通过最终控股股东广州越秀集团订立两份期权契约，取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利。权益交易总代价分别为人民币23.3亿元、人民币33.1亿元。
上述两项目预计将于今年四季度完成交易，为越秀地产带来200亿元的可售货量。
“上述两笔收购，将使集团增加轨交优质土地储备105万平方米。收购完成后，集团持有的轨交项目土地储备合计为419.13万平方米，约占集团总土地储备的17.7%。”姜永进在业绩会上称，这五大轨交项目均属于广州地铁上盖或邻近项目，预计将为越秀地产带来上千亿可售货值。
值得注意的是，今年上半年，越秀地产投资相对谨慎，累计新增5幅土地，较2019年同期减少9幅；总建筑面积110万平方米，较2019年同期374万平方米减少70.58%
截至6月30日，越秀地产总土地储备为2363万平方米，与去年末基本持平。其中，大湾区拥有土地储备1273万平方米占总土地储备的53.9%，华中地区和华东地区土地储备占比分别为19%和13%。
图片来源：越秀地产半年业绩报告
“越秀地产全年有300亿元的投资预算，上半年我们投入了70多亿元。大投入在下半年，我们会根据市场、根据土地，以及每块土地的情况来进行积极的参与。”对此，林昭远在业绩会上表示。下半年将利用轨交模式、国企合作模式、配建模式等多元化方式来增储。
林昭远称，轨交模式作为越秀地产独特的模式，未来也将从广州走向全国布局，按照预期，越秀地产将保持每年大概2-3个新增轨交项目的铺排。
公开报道显示，6月12日长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀集团在湖南长沙签署了三方战略合作框架协议，就长沙轨道交通6号线B部分PPP项目开展相关合作。
“目前只是与长沙轨道集团签订了一个框架协议，但没有具体项目落地。”对此，林昭远在业绩会上回应道。
此外，他透露越秀地产目前正跟武汉地铁、成都地铁，就交轨业务布局谋求合作。“下半年我们将全力推进轨交物业的销售，提高销售区划和现金回流。并结合线上和线下，多渠道、多方式加快物业销售，以完成年度销售及各项经营目标。”
