银城国际控股(01902.HK)： 加速本土优势转化， 打开向上成长空间

从目前情况来看，银城国际控股(01902.HK)正迎来一个属于自己的扩张周期。

地产行业迈过黄金发展的十年后，进入到了一个新的阶段，有人说，这个阶段只有得规模者才能得"天下"，也有人说这个阶段真正活的滋润的一定是那些有核心竞争力持续创造出利润的企业。其实这两种说法都没有问题，集中度提升是行业发展的必然趋势，做大做强规模本身也是核心竞争力的体现。而相较于后者来看，有自己的核心竞争优势，能够确保持续创造稳定的利润，这一点其实也并非需要唯规模是举，正所谓船小好调头，面对大环境的不确定，企业的灵活性本身也是一个很不错的竞争要素。有时候，小而美，也挺好。

1、经营效益持续释放，利润指标大幅增长

地产行业中，银城国际控股就是一家典型的小而美的企业。公司体量虽说不大，但增长势头强劲，尤其是在稳健经营能力和利润增长能力上有着不俗的表现。

从今年公司给出的中期成绩单来看，盈利数据成为其中最大的看点，上半年，公司实现毛利7.1亿元，同比增长58.6%，实现净利润3亿元，同比增长517.7%；实现归母净利润1.02亿元，同比上涨1407.4%。公司毛利率同比增长3.7个百分点至15.7%，净利率同比增长5.3个百分点至6.6%。上述各项利润指标全部实现大幅度的增长。

我们知道地产的业绩增长很大程度上得益于前期销售的结转，银城国际在过去一直保持销售高速增长的态势，公司2017到2019年间合约销售年复合增长率就达到了83.2%，这也解释了公司在利润端为何会有如此强劲的表现。

而除却前期销售端的成绩外，银城国际也在积极推动降本增效，其中有效降低财务杠杆压缩财务支出，也在一定程度上释放了新的利润空间。截至今年中期末，公司净负债率为较去年末下降了约60个百分点到100.9%，公司降杠杆效果显著，也进一步夯实了企业的安全经营。

受疫情大环境影响，银城国际在今年上半年的合约销售表现上并不算太亮眼，总计完成合约销售为61.2亿元，较年度目标仍然还有一定的差距。不过可以看到的是，公司在疫情稳定的后一阶段，尤其是二季度之后，其不断加快推盘力度，销售业绩也开始伴随整个市场购房热情的热络实现快速回血。考虑到下半年公司储备了充足的货量，又适逢房地产传统销售旺季，此外房地产也进入到传统销售旺季，因此公司仍然还将有机会完成全年销售目标，这也将为后续的利润增长带来支撑。

实际上，银城国际利润能够快速释放的重要因素还在于公司优质的布局策略和强劲的产品力。接下来予以重点分析。

2、深耕区域特色明显，多元化布局下"产品+运营"构筑核心竞争优势

银城国际是一家十分具有区域特色的房地产企业，公司坚持以立足南京，深耕长三角，辐射都市圈的发展策略，在当地市场享有非常高的美誉度。公司这一特色也反映在其行业排名中，银城国际不仅排名2020中国房地产百强企业第90名，同时也排名2019年度江苏省房地产综合实力第一。

公司不断加快对所布局区域的渗透，即使面对上半年疫情的影响也未停止纳储的步伐，上半年银城国际共获取6幅地块，主要位于杭州、合肥、温州等长三角区域热点核心城市，并首次进入到浙江温州及江苏常熟。

截至目前，银城国际总土地储备建筑面积超过550万平方米，其中公司应占权益土地储备建筑面积为约430万平方米。其业务已从南京扩张到长三角10座核心城市，包括南京、无锡、杭州、苏州、温州、镇江、马鞍山、徐州、合肥及台州。

可以看到，银城国际在行业的"打法"并未唯规模是举，唯全国化布局是举，公司踏准自身的发展节奏，不断在自己所熟悉的优势区域做精做透，做深做强，并持续贡献可观的利润增长。

优质的土储布局成为公司不断增长的重要驱动所在，多元化的助力以及在产品力和运营层面的"精进"更是如虎添翼，为公司打开了持续稳定向上的空间。

一方面，银城国际采取了多元化的开发策略，公司不仅在南京核心黄金地段持有大型综合商业体，同时也积极与著名医院、健康产业园合作，打造长者生活社区及高端养老公寓、投资物业等多个业态。透过此不仅增强了公司业务发展的灵活性，带来了更为稳定的现金流，同时还为公司在资源获取等方面带来了优势，有机会不断获得高质量低成本的优质土储资源。

另一方面，公司不断强化产品力，打造了品种广泛的优质物业类型，涵盖颐系列、尚系列、致系列、中系列、和系列等五大住宅物业产品系列，其有效满足各阶段多维度人群的需求，提升了项目去化率，带来了较高的市场溢价机会。根据中期数据，银城国际今年上半年合约销售均价达到18205元每平，同比上升18.2%。

此外公司在运营层面，积极推进标准化房地产开发程序，不断加快周转，提升企业运营效率，也进一步构筑了在行业内的核心竞争优势，达到了高效高质的产品开发运作，其综合实力也得到了行业广泛认可。

3、结语

当前面对宏观市场环境不确定性的增加，企业的安全运营成为市场关注的焦点。从中期财报来看，银城服务在降杠杆层面取得了显著的成果，公司持续优化债务结构，进一步强化了企业整体抗风险能力。截止中期期末，公司现金短债比较2019年末大幅上升，达1.28倍，另外公司保持充足的现金余额，在手现金达65.8亿，较2019年底提升63.3%，此外公司仍有未使用授信额度达139亿。

值得一提的是，目前公司在港股市场已有两个上市平台，在海内外有着畅通的融资渠道。今年5月公司还获得了包括穆迪及联合国际两大国际信用评级机构分别授予"B2"及"B+"主体评级，展望"稳定"，这也进一步体现了国际资本市场对公司稳定发展的认可。

总体来看公司交出的中期业绩成绩可圈可点，财务稳定性进一步改善，新增土地储备为未来的增长奠定了基础，伴随公司不断在区域内做精做优，提升运营效率和产品溢价能力，公司在行业内还将持续保持稳健的增长姿态。