首创置业(02868.HK)：上半年新开去化率达80%，提质增效实现稳健运营

8月17日，首创置业(02868.HK)公布2020年半年度业绩报告，财报显示，公司上半年实现营业收入约92.2亿元，毛利润约22.2亿元，归母净利润约8.5亿元。受疫情对房地产行业冲击，首创置业业务运营亦受到多方面影响，公司坚持"以稳为主、稳中有进、稳中有变"的经营策略，统筹疫情防控及业务运营，实现稳健运营。

1、销售快速回升，去化率表现亮眼

在疫情影响下，今年一季度，地产公司的销售数据普遍表现惨淡，首创置业也受到较大影响，为积极应对疫情，公司创新线上线下营销渠道，在二季度实现全面复工后，销售业绩快速回升。整体来看，上半年首创置业累计签约金额达到337.0亿元，实现签约面积99.7万平方米。

首创置业的布局主要围绕京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大核心城市圈，其也是公司销售业绩的贡献主力，上半年三大核心城市圈实现签约金额291.9亿元，占比达87%，其中京津冀地区占比52%，长三角区域整合升级，抓住市场窗口，签约金额较去年同期增长30%。

公司坚持快周转策略，加速新开项目去化，去化率表现强劲。财报显示，上半年公司新开盘项目平均去化率达约80%，其中杭州天阅云合源项目、苏州天阅湖滨雅苑项目等去化率更是超90%。

公司优异的去化率表现背后，反映的不仅是公司前瞻性的布局策略，同时还有优异的产品力。

从布局情况来看，首创置业专注于对核心经济城市的布局，往往这些城市的房地产需求旺盛，具备充足需求支撑，通常能在推向市场后实现较高去化率。此外，从产品力层面来看，伴随消费升级的趋势，消费者更注重房子的品质，首创置业致力于打造城市精品项目，满足客户对以居住为基础的美好生活的向往，近年来公司积极开展"首创制造2020"运营体系升级，其产品也得到了客户的亲睐，由此也进一步推升了项目去化速度。

整体而言，考虑到新冠疫情对宏观经济及行业的冲击，公司上半年在复杂的局面中，销售取得了相对稳健的表现，而在产品去化率上的表现则有力显现了公司的产品竞争力。

2、地产+拿地模式，非竞争性底价取地

土储作为房企的重要生命线，直接影响着房企的抗风险能力。面对疫情带来的冲击，首创置业深入落实安全稳健的投资策略。

今年上半年，首创置业相继投资北京、郑州、南京、重庆等地6个二级开发项目，均为底价获取，总建筑面积达307.6万平方米，总土地投资额125.8亿元。

首创置业在土地投资上坚持差异化非竞争性资源获取，充分发挥"地产+"多元业务优势，通过产业协同、战略合作、一二级联动等方式取地。

从上半年的拿地情况来看，公司通过与高科技产业联动，底价新获南京、重庆两个项目，总建筑面积达72.6万平方米，且地价较周边竞品低20%以上。其中，南京首创互联网产业园项目位于南京市建邺区河西CBD核心位置，项目将引入58集团华东区域总部，打造成为数字经济产业聚集中心，总建筑面积达32.7万平方米。此外，公司还通过战略合作方式，新获得郑州北平原示范区项目和武汉经开区项目，总建面近200万平。

截至今年6月末，首创置业集团土地储备总建筑面积达1789.9万平方米，土地储备总货值3450亿元，公司充足的土地储备将可满足未来3年左右的发展需求。

值得一提的是，公司在三大核心城市圈货值占比超60%，京津沪城市货值总占比达一半以上，且已在武汉、昆明、郑州储备超百万平核心大资源。公司销售物业土地储备平均楼面地价仅为8600元每平。凭借前瞻性布局优质低价的土储资源，有效增强了首创置业的抗风险能力。

3、创新业务加速落地，融资优势持续显现

上半年首创置业在创新业务上取得了不错的成绩，公司持续拓展行业资源，有效加快项目落地，强化联动获取主业资源，打造可持续盈利业务模式。

其中文创方面，非遗主题示范文创园区"咏园"出租率逆势提升至85%，数娱平台金码大厦正式落地；高科方面，首创置业充分发挥IC Park项目标杆效应，实现科创园异地复制，联动主业底价新获南京、重庆项目；租赁住房方面，公司已开业项目保持高出租率，上海宝山项目开业运营出租率达95%，成功实现了轻资产管理输出，并新锁定北京核心地段集体用地项目。

此外，公司凭借稳健的经营风格和资本运作优势，融资成本持续保持低位。截至2020年中期，公司存量有息债务平均融资成本仅为5.34%，持续处于行业低位。同时，公司不断优化债务结构，财务状况更加稳健，截至2020年6月末，短期债务占比为24%，在手现金324亿元，现金短债比提升至1.35，流动性更加充裕；净资本负债率较2019年底进一步下降。

在资本运作方面，首创置业积极推进H股全流通，获得国资委同意后报送中国证监会，已获反馈意见，力争年内完成，预期完成后将有效提升公司股票流动性及交易活跃度。

4、结语

总体来看，首创置业在疫情之下仍然保持着扎实的基本面，签约销售回升，非竞争性底价取地，融资优势持续显现，实现了稳健的运营；结合公司已在三大核心城市圈及强二线单核城市布局的优质土储，整体抗风险能力较强。