佳源国际上半年净利15.89亿，融资成本1.53亿同比增102%

8月12日晚间，佳源国际发布2020年中期业绩报告。

财报显示，2020年上半年，佳源国际控股实现收益约85.59亿元，同比增长27%；毛利润32.03亿元，同比增长27%；毛利率为37%，同比上升2.3个百分点；净利润15.89亿元，同比增长12%。

业绩增长的背后，佳源国际多项负债数据却在上升。其中，今年上半年融资成本增幅约为102%，一年内发行债券多达8次，平均票面利率高达13.4%。

自持物业租金收入1.1亿，公允价值下跌亏损1.26亿

财报显示，2020年上半年，佳源国际录得合约销售额116.71亿元，同比增长33.8%。

过去几年，佳源国际的业绩一直保持较快增长。2015年到2019年，其销售额复合增长率达到65.8%。

资料显示，2019年，佳源国际实现合约销售额288.6亿元。在此基础上，佳源国际提出的2020年目标是实现销售360亿元，较2019年增长25%。

据此计算，佳源国际上半年目标完成率为32.42%。

但与此同时，佳源国际销售均价却在下降。根据运营数据，今年前7个月，佳源国际销售均价为1.08万元每平米，而去年同期，每平米均价为1.31万元。

财报显示，今年上半年，佳源国际实现收益85.59亿元，同比增加约27%。具体来看，佳源国际收入主要来源于物业开发、物业投资及物业管理服务。

其中物业开发收益为81.83亿元，占总收益比重为95.6%，同比增长26%。

“收益增加的主要原因是由于2020年上半年交付已竣工的长三角预售物业所致。”佳源国际表示。

收入与费用方面，今年佳源国际的三费支出均较上年同期有所上升。其中，销售及营销开支1.55亿元，同比增长43.5%；行政开支1.97亿元，同比增长12.57%。

佳源国际表示，销售费用增加主要是由于向物业代理支付的销售佣金增加所致。

另外值得注意的是，佳源国际今年上半年投资物业较上年同期发生较大减值。

财报显示，今年上半年，佳源国际投资物业公允价值变动净亏损1.26亿元，而去年上半年，佳源国际投资物业公允价值变动录得1.7亿元正向收益。

项目开发后，一些房企会保留部分房地产所有权，用以赚取租金收入。佳源国际将这部分投资物业以市场售价的公允价值入账。财报显示，佳源国际自持项目共25个，2020年上半年实现租金收入1.1亿元。

显然，上述自持物业租金所得收益尚不足弥补公允价值下跌带来的损失。

财报显示，佳源国际自持物业主要分布于扬州、泰州、宿迁、常州、南京、上海等地区。

此外，今年上半年，佳源国际录得其他亏损1.54亿元，而上年同期为0.17亿元，同比增长超8倍。

佳源集团在财报中表示，该笔亏损主要由于持有金融资产的公允价值下跌亏损人民币0.22亿元，以及衍生金融工具投资导致的亏损1.35亿元所致。

净流动资产缩水，流动负债同比增10%

财报显示，佳源国际今年上半年净流动资产为136.3亿元，比上年同期缩水5.95亿元。

净流动资产缩水主要由于佳源国际上半年流动负债大幅度提升所致。财报显示，截至2020年6月30日，佳源国际流动负债达396.29亿元，上年同期为359.49亿元，同比上升10.23%。

房地产企业的流动负债通常包含两部分，一部分系销售期房预售的合同款，在财务确认中确认为预收款项，该笔负债将在未来房屋交付后确认为营业收入。

另一部分则是有息负债，包括优先票据等。

因此，如果当期流动负债增长主要由于预收款项增加所致，则意味着企业销售收入的增加；而银行借款及优先票据增加，意味着偿债压力增大。

中报显示，佳源国际的流动负债扩张恰恰是有息负债增加所致。佳源国际有息负债主要由银行及其他借款，以及优先票据组成，两者合计约195.7亿元，较2019年年末增长12.44%。

其中，一年内到期借款及优先票据合计约79.72亿元，较2019年末增长约60%。

此外，截至上半年末，佳源国际现金及现金等价物总额约78.89亿元，与一年内到期债务基本持平。

截至今年6月30日，佳源国际流动负债中优先票据达49.22亿元，而上年同期仅为3.14亿元，是去年的14倍。

截至今年中期，佳源国际预收款项为186.45亿元，去年同期为199.4亿元，同比减少6.49%。这或说明，佳源国际今年预售房屋所得金额较去年上半年出现下滑。

此外，非流动负债中，银行及其他借款录得较大增幅。上年同期为74.62亿元，本年为93.13亿元，同比增长24.8%。

其中，截至今年6月30日，银行贷款合计47.78亿，较上年同期的40.6亿元同比增长17.68%；有抵押的信托贷款23.83亿元， 同比增长84.4%；其他贷款3.71亿元，同比增长1.36%。

值得注意的是，佳源国际上半年融资成本大幅提升。中报显示，今年1至6月，佳源国际融资成本高达1.53亿元，去年同期为0.76亿元。

“融资成本增幅约为102%，乃由于2019年下半年已发行优先票据增加所致。”佳源国际在财报中表示。

据统计，自去年7月至今年6月的12个月内，佳源国际累计发债多达8次，发行债券总额7.7亿美元，折合人民币约53.45亿元，平均票面利率高达13.4%。

其中，2019年7月，佳源国际发行一笔金额2.25亿美元的优先票据，于2022年3月到期，票面年利率13.75%。

2019年10月，佳源国际发行一笔金额2亿美元，2023年2月到期的优先票据，年利率13.75%。

最近一次是2020年6月，佳源国际发行一笔金额1.2亿美元、一年期优先票据，年利率11.75%。