融创中国分拆融创服务赴港上市，近三年净利润复合增长率150%
8月6日晚间，融创中国发布公告称，建议分拆融创服务控股有限公司于香港联合交易所主板独立上市。
从传出分拆旗下物业板块上市，到正式发布招股书，融创仅用半个月时间。
近年来，不少房企相继拆分物业服务板块单独上市。据不完全统计，今年上半年20家物业管理企业赴港递交招股书，其中12家地产相关企业,包括金辉、祥生、上坤、实地、大唐地产、绿城管理、雅城等。累计募资约百亿。
在管总面积1亿平方米，86.2%位于一二线城市
招股书显示，融创服务最早可追溯至2004年，融创中国通过全资子公司融创服务投资和融享持有其100%权益。分拆及上市完成后，融创中国预计将拥有融创服务不少于50%权益。
融创中国表示，本次IPO所得款将用于寻求物业管理主业及社区运营相关公司的战略性投资及并购机会、用于升级智能管理服务系统及开展智慧社区建设、用于拓展社区增值服务、用作营运资金及一般企业用途。
招股书显示，2020年一季度，融创服务营业收入为7.18亿元；毛利润为1.40亿元，毛利率为19.6%；净利润为6730万元。
根据公告披露的数据，2017年-2019年，融创服务营业收入分别为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%。
数据显示，2017年-2019年，融创服务毛利润为2.33亿元、4.23亿元及7.20亿元，毛利率分别为21%、23%及25.5%；净利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率为150.7%。
公告显示，截至2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米，在管理物业635处，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达1亿平方米。
其中，在管建筑面积中有86.2%位于国内一线及二线城市。
从不同物业形态来看，住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业的在管建筑面积分别为7370万平方米、1310万平方米及1370万平方米，分别占在管总建筑面积的73.3%、13.1%及13.6%。
平均物业管理费每月每平方米3.4元
除物业管理服务外，融创服务也提供非业主增值服务以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务。
分业务类型来看，其中物业管理服务2020年一季度收入4.28亿元，非业主增值服务收入2.73亿元，社区增值服务0.15亿元。
融创服务披露，于2020年3月31日其的整体平均物业管理费约为每月每平方米3.4元，其中住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2.9元，同日非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7.85元。
但其整体毛利率在行业处于低位，以2019年的25.5%进行衡量，这比同年港股房地产服务板块30.4%的平均毛利率低4.9个百分点。
“基础物业部分由于物业费价格限制及涨价困难等因素毛利率偏低，相对而言，近几年毛利率较高的增值服务成为更有想象空间的部分。”一位业内人士表示，物业服务企业若要提高整体毛利率水平，或需要在物业管理业务以外的其他业务上下更多功夫。
资金方面，截至2019年底，融创服务在手现金10.9亿元，同比增幅达193%。2020年一季度末，现金增至18.22亿元，3个月内增幅高达67.2%。
而对于此次分拆，融创中国表示，看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，分拆将使分拆集团能够借力资本市场，有助于不断提升分拆集团的市场竞争力，为分拆集团的未来发展提供资金，进一步促进业务发展，提高分拆集团的盈利能力。
99%业务来自融创开发物业，外拓项目仅2个
克而瑞数据显示，中国物管行业管理面积突破1亿平方米的企业数量达到15家，其中万科物业在管面积4.38亿平方米，碧桂园服务在管面积3.93亿平方米，恒大金碧物业在管面积3.51亿平方米。相较之下，融创服务的规模依然存在不小差距。
自2017年12月31日至2020年5月31日，融创服务的合约建筑面积由57.4百万平米大幅增长至2.27亿平米，实现复合年增长率76.5%；同期在管建筑面积亦由20.0百万平米大幅增长至1.01亿平米，实现复合年增长率95.2%。
但与此同时，融创服务的大部分业务与管理母公司开发的物业有关。招股书显示，2017年、2018年2019年以及2020年一季度，管理母公司融创集团物业产生的收入分别占其物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2%。
母公司持续增长的土储和销售面积，为融创服务规模扩大提供了充足保障。
截至2020年3月26日，融创中国及其合联营公司土地储备约2.39亿平方米。同时，融创中国还有多个在建和规划中的文旅项目、康养和特色小镇项目、会展中心项目等。
但除了依靠内生增长之外，融创服务的外拓项目截至目前只有2个，涉及在管建筑面积仅有135.2万平米，占全部在管面积的比重只有2.3%。
如何摆脱对母公司的依赖，实现更多自我造血，或是融创服务上市后需要考虑的问题。
