宝龙商业（9909.HK）上半年业绩预期大增，并购兑现+深耕长三角凸显长期投资逻辑

7月28日，宝龙商业发布《正面盈利预告》称，2020年前6个月，公司拥有人应占溢利预期预期大幅增加，将实现不低于50%的同比增长，超出市场预期。

（资料来源：公司公告）

根据公告，宝龙商业上半年业绩大幅增长主要来自于三方面，包括新开业项目及筹备项目带来利润增长、有效控制运营成本、财务收益增长。数据显示，2019年新开业的6个宝龙广场有4个是在12月份开业，9月和11月各1个，这些新开业的项目收入已经开始在2020年的报表上体现。在筹备项目方面，宝龙商业今年已确定计划开业11个项目，较2019年的6个项目数量接近翻倍，预计开业前的咨询服务费及招商佣金也将实现高速增长。

2020年是宝龙集团成立的30周年，或许也将是宝龙商业快速扩张的一年。今年上半年，宝龙商业实现业绩的逆势增长就从侧面体现出公司强劲的发展势头。此外公司在今年7月斥资4055万元收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权，随着更多并购的逐步兑现，宝龙商业的长期投资逻辑也将愈发凸显。

经济复苏+新开业项目有望带动全年业绩释放

资料显示，宝龙商业是宝龙地产旗下的商业运营服务供应商，于2007年开始提供商业运营服务，2019年12月30日独立分拆在香港联合交易所主板上市，是内地首家在港上市的轻资产商业运营商。

目前，宝龙商业主要业务包括商业运营管理服务和住宅物业管理服务，公司拥有宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地四个产品系列，分别对应高端、中高端、中端及购物街系列产品。从在管面积可以看出，中端品牌“宝龙广场”是宝龙商业重点布局的产品类型。截至2019年年底，宝龙商业在全国已签约72个商业项目，其中长三角区域占比45%，已运营管理项目有51处，商业总运营管理面积约700万方。同期，宝龙商业旗下在管商场平均出租率为89.4%，较上年提升约3个百分点。

2019年，宝龙商业业绩增长强劲。数据显示，2019年宝龙商业实现收入约16.2亿元，同比增长约35%；实现毛利4.28亿元，同比增长约31.5%；实现年度利润约1.79亿元，同比增长34%。其中，商业运营管理服务业务是主要收入贡献点，实现总收入约13.35亿元，同比增加36.3%，占其总收入的82.39%。而日前《正面盈利预告》的披露也意味着宝龙商业继续维持业绩增势，在经济环境持续复苏的宏观背景下，公司全年业绩有望持续高增长。

此外，在2019年9月、11月和12月，宝龙商业共新开业6个宝龙广场，新开业的项目收入将在2020年的报表上得到体现。同时，宝龙商业今年已确定计划开业11个项目，在上述筹备项目的推动下，宝龙商业开业前的咨询服务费及招商佣金也将实现高速增长。

并购兑现+深耕长三角凸显长期投资逻辑

虽然新冠疫情为物业管理行业带来了一定的冲击，但在另一方面也成为推动行业洗牌的契机——由于抗疫过程中人员、物资成本增加，导致部分物业管理公司遭遇现金流困难，还有部分物管公司由于无法胜任社区防疫工作，遭到业主辞退，而近年来房地产调控趋严也让不少中小房企资金链承压，随着房地产市场集中度提升，物业管理行业也在不断整合。

宝龙商业自然成为洗牌的受益方。今年7月份，宝龙商业发布公告称，公司附属全资子公司上海御龙物业管理有限公司斥资4055万元收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权。资料显示，浙江星汇商管截至目前共管理14个零售商业项目，总建筑面积89万平方米，旗下有购物中心（星悦城）、社区商业（星街坊）、主题街区（青年小镇）、创意集市（舍狸公社）四大业态和品牌，与大悦城、路劲、祥生等旗下商业有过合作。

此外根据协议，浙江星汇商管的股东及实控人承诺2020-2024年浙江星汇商管将分别实现扣非后归母净利润分别为600万、768万、983万、1258万、1611万元，而根据中信建投的盈利预测，根据持股比例和各年业绩，简单测算5年内宝龙商业就将收回约77%的投资额。

除了短期的财务收益，此次收购也使得宝龙商业的长三角布局也得以继续深耕，这或许才是此次收购更为深远的意义。

在商业地产领域，上海一直是各大商业地产公司布局的重镇。从2007年第一座宝龙广场落地开始，宝龙商业便不断扩大在长三角的布局范围。数据显示，截至2019年，宝龙商业在全国已签约72个商业项目，其中长三角区域占比45%。另有数据显示，宝龙商业在上海共布局了12个商业项目，覆盖了上海市一半的市辖区。目前已开业项目有10个，嘉定宝龙天地、奉贤四团宝龙广场将分别于2021年和2022年正式亮相。随着宝龙商业在长三角地区的继续深耕，公司增长潜力将持续得到显现。

上市8个月股价翻倍，券商一致看多，预计未来三年利润增速在40%以上

自2019年12月30日上市以来，宝龙商业股价持续走高，累计涨幅高达127.41%，并在7月31日盘中创下22.2元的股价新高。

（资料来源：Wind）

虽然宝龙商业目前累计已有一倍涨幅，但相较时代邻里、永升生活服务、保利物业等物业管理公司，公司估值在行业内并不算贵。根据Wind一致预期显示，宝龙商业2020-2022年收入增速为26%、39%、34%，利润增速为52%、46%、42%，在高速增长以及维持当前估值水平的背景下，宝龙商业的股价仍有望进一步抬升。

值得注意的是，宝龙商业稳健的基本面也得到国内外机构的关注，包括农银国际、克而瑞证券、建银国际、中信建投、CIMB等机构纷纷基于宝龙商业“买入”或“强烈推荐评级”。7月以来，第一上海、CIMB和中信建投分别给予宝龙商业目标价25.7元、25.2元和25.02元，较目前公司股价仍有约20%的上涨空间。