房产中介洗牌：多家中介一季度营收严重下滑，“全民卖房”能否冲击中介？

近日，随着贝壳找房正式提交美股IPO文件。这个中国最大居住服务商的生意经揭开面纱。

两年前，贝壳找房成立后，一度被认为是对传统中介行业的“洗牌”。我爱我家、中原地产等传统中介商曾联合抵制。然而如今，贝壳市值或达200亿美元。而我爱我家自2016年借壳上市至今，市值仅为人民币100.34亿元。

“我们最重要的事是把自己的事做好。”我爱我家董秘7月28日回复投资者称。

两年后，中介行业或再一次进入洗牌前夜。搜狐财经发现，今年一季度以来，多家中介企业营收严重下滑。但由于新房业务异军突起，贝壳一季度营收仅下降12%。

中原地产数据显示，今年上半年，北京二手房成交量仅6.5万套，仅相当于2016年上半年的一半。疫情腰斩了二手房交易的同时，也催生了中介新房业务的迅猛发展。

招股书显示，贝壳二手房业务营收33.75亿元，同比降幅达43.92%；新房业务营收为34.53亿元人民币，首次超过二手房业务收入，同比大幅增长了75.73%。

疫情后，中介行业是否将重新洗牌？

贝壳一季度营收降12%，房多多降46.5%

根据上周五披露的贝壳招股书，2020年一季度，贝壳在营收约71.2亿元的情况下，净亏损达到约12.31亿元，相当于过去三年亏损总和的约40%。

“由于新冠肺炎疫情导致住房交易需求下降，公司营收从截至2019年3月31日的三个月的82亿元人民币下降到截至2020年3月31日的71亿元人民币，降幅为12.7%。”贝壳在招股书中表示。

招股书显示，2020年二季度，贝壳找房收入约197亿元，较2019年同期的115亿元增加约72.4％。

此外，另一上市互联网中介平台房多多数据显示，2020年第一季度，房多多实现营业收入为2.7亿元，同比下降46.5%，净亏损为1.1亿元。

面对疫情，传统线下中介服务商我爱我家业绩亦不容乐观。

一季报显示，我爱我家2020年一季度实现营收12.8亿元，同比减少51%；归母净利润为-1.6亿元，同比减少180%；毛利率为13.08%，同比下滑18个百分点。

华泰证券在研报中称，预计2020年我爱我家营收将达106.4亿元，同比下滑5.09%；归母净利润为5.53亿元，同比下滑33.14%。

“受新冠疫情影响，上半年房地产经纪行业整体市场下行，成交同比去年下降明显，公司经营受到大环境影响。”我爱我家对业绩下滑的原因这样解释。

华泰证券分析认为，短期来看一季度业务收缩带来的损失，将使得我爱我家2020年业绩下滑难以避免。

“下半年受益于需求滞后释放，我爱我家的业绩预计会将逐季修复，但受一季度影响，全年营收、净利以及毛利率仍将低于2019年。”一位房地产机构分析师指出。

新房业务或改变中介竞争格局

两年前的6月12日，58集团CEO姚劲波召集我爱我家、中原地产等数十家房产中介，发起联盟誓约大会。贝壳找房和左晖没有被邀请。

事后，中介行业将这次大会戏称为“反贝壳联盟”成立。

招股书显示，仅仅两年后，2019年贝壳平台的交易总额GTV达2.1万亿，房屋交易套数为220万，约占中国房地产市场交易总额的10%。两年时间，贝壳重洗了中介行业的竞争格局。

年报显示，截至2019年底，我爱我家业务拓展至19个城市，门店数量3400余家，同比增加6%，拥有员工近5万人。

贝壳招股书披露，截至2020年6月30日，贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

而未来，新的行业格局或将被新房业务所改写。

贝壳招股书显示，疫情以来，新房业务成为其最大“救命稻草”。

贝壳表示，二季度收入上涨，主要是由于现有住房交易服务业务的收入增长约35.8％，而新住房交易服务业务的收入增长约128.6％。

最近两年，二手房业务逐渐进入瓶颈，而新房业务则呈现井喷式扩张。

招股书显示，贝壳二手房交易从2018年的8219亿元增长至2019年的1.297万亿元；新房交易总额则从2018年的2808亿元大幅增长至2019年的7476亿元。

2019年，贝壳集团营收达到460.15亿元。其中，存量房业务246亿元，新房业务203亿元，其他新兴业务12亿元。新房业务占总收入比重提升至44.06%。

2020年以来，贝壳新房业务首次超过存量房屋交易服务，成为第一大收入来源。

今年一季度，贝壳二手房交易服务营收仅为33.75亿元人民币，相比之下去年同期为60.19亿元，降幅达43.92%。

而新房交易服务营收为34.53亿元人民币，首次超过二手房业务收入，相比去年同期的19.65亿元大幅增长了75.73%。

与此同时，其他互联网中介平台和线下中介服务企业亦在积极布局新房业务。

据房多多一季报数据显示，2020年第一季度，房多多平台上线的新房项目数为2377个，较2019年同期增长54.8%。

相比之下，我爱我家的主要收入来源仍依赖二手房业务，其中2019年实现收入约57.18亿元，同比增长4.3%，占总收入比重达到51.01%。

而同期，新房业务收入仅19.05亿元，占比17%。

二手房经纪业务变现率降至1.7%，新房经纪业务变现率升至3%

新房市场曾经一直被开发商主导。转型贝壳平台之前，链家中介业务的范围也曾伸向新房销售。贝壳新房负责人潘志勇曾表态，三年内新房业务要做到2万亿元的销售额。

但与此同时，新房业务也招来开发商的抵制。

2019年11月，天津发生的一次举报风波，将积累已久的新房渠道费冲突暴露出来。多家房企联合举报贝壳行业垄断，大幅提高新房销售渠道费，开发商不堪其重。

贝壳新房渠道佣金到底收了多少，高不高？

随着贝壳招股书的披露，谜团终于浮出水面。

招股书显示，贝壳二手房经纪业务变现率呈下降态势：2017年二手房GTV为7377亿，贝壳从中获得营收184.6亿，变现率为2.5%；2019年二手房GTV达1.3万亿、获得营收246亿，变现率降至1.9%。

与之相反，新房经纪业务变现率则稳步上升：2017年新房GTV为2526亿，营收65亿，变现率为2.6%；2019年新房GTV达7476亿、营收203亿，变现率升至2.7%。

2020年第一季度，贝壳二手房业务变现率进一步降至1.7%，新房业务变现率则提高到3%。

二手房业务变现率下降，原因是链家以外品牌缴纳的“平台费”低于链家的佣金率。而相比之下，新房业务佣金由开发商支付。由于房企“去库存”、“回笼资金”的需要迫切，因而佣金支付会更加大方。

今年以来，恒大等头部房企相继推出“全民经纪人”模式，意欲抢回新房市场，降低销售费用。

不过今年6月17日，中原地产、链家等联合发表声明称，坚决抵制开发商“全民经纪人”的营销模式。

这五家发起联合抵制声明的中介公司认为：“全民经纪人”模式不符合专业经纪人执业要求，也不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执业的规定，导致行业乱象，严重妨碍房产经纪业务的正常经营，破坏行业市场的良好生态环境。

对此，景晖智库首席经济学家胡景晖表示，中介联合抵制“全民卖房”难以获得成功。