弘阳资金饥渴待解：现金86亿难覆盖短债，海外债券利率均超9%

7月27日，弘阳服务发布公告称，超额配股权已获独家代表人全面行使，额外筹资约6070万港元。根据此前公告，弘阳服务在港交所上市净筹资3.654亿港元。

从3月23号递交资料，到7月7日挂牌，弘阳服务IPO仅用106天，创造了近期同业在港上市的最快纪录。

除分拆物业板块上市外，弘阳近期频频融资。7月22日，弘阳地产刚完成一笔1.55亿美元优先票据发行，票面利率为9.7%。弘阳地产与弘阳服务均为弘阳集团子公司。

根据公告，弘阳地产上述融资将用于为若干一年内到期的现有中长期债务再融资。

上市两年9次发行美元债，资产负债率高达81%

2019年以来，弘阳地产发债利率一直居高不下。统计显示，弘阳地产最高的一笔票面利率高达13%。

2019年全年，宏阳地产利息开支总额为33.83亿元，其中包含资本化利息27.49亿元，相比前一年增加了15.14亿元。

在房企们高喊“现金为王”的时代，弘阳却逆流而上，一方面高价发债，一方面溢价囤地。

2018年7月12日，弘阳地产港交所挂牌上市。同年11月，弘阳地产发行1.8亿美元优先票据信息，到期时间2020年，利率13.5%。

2018年12月17日，弘阳地产发行2亿美元优先票据，利率13.5%；2019年3月4日，发行优先票据3亿元美元，利率11.5%；同年4月，再次发行优先票据3亿美元，利率9.95%。

去年6月25日，弘阳地产发行优先票据2.5亿美元，利率10.5%；10月30日，发行优先票据1亿美元，利率13%。

去年11月7日，再次发行3亿美元利率9.95%的优先票据。今年1月16日，弘阳地产发行3亿美元优先票据，利率9.7%。

加上本次发债，自弘阳地产上市以来，已累计发行过9次优先票据，共计20.85亿美元，且票面利率均维持在9%以上的水平。

截至2019年底，弘阳地产总借贷达295.4亿元，总有息负债相比前一年增加了76.2亿元，增幅达到35%。

295.4亿元的有息负债中，一年内到期的金额为124.11亿元，占比42%。财报显示，弘阳地产账面现金及银行结余为168.4亿元，但是存在23亿元的受限制存款及58.5亿元的已质押存款，扣除上述两项，货币资金仅剩86.9亿元，不足以覆盖一年内到期的债务。

此外，截至去年末，弘阳地产资产负债率达到81.08%，相比前一年增加了1.47个百分点。

年均合约销售额增速达60.9%，权益占比仅53%

公开资料显示，弘阳地产于1996年创立于江苏南京，前身为香港红太阳集团，以家居建材起家，后来转入房地产行业，公司名称也由“红太阳”变更为“弘阳”。

弘阳地产2017年起开启了向全国扩张的步伐。2017至2019年，弘阳地产分别实现合约销售额256.97亿、473.38亿、651.5亿，年均增速达60.9%。

与合作方共同开发项目，经常是房企扩大销售规模常用的办法。

在加速扩张的同时，弘阳地产权益比例却在不断下降。数据显示，2017至2019年，弘阳地产权益销售额分别为236.4亿、307.7亿、349.1亿，年均增速仅21.8%。

克而瑞数据显示，弘阳地产2017年权益销售额占比为92%；2018年权益占比下滑至65%；2019年权益销售额占比进一步下滑到53%。此外，截至去年末，土储中权益占比仅为55%。

即便如此，弘阳地产仍未能阻止今年销售额增速疲软。此前，弘阳地产的2020年销售目标是突破千亿，今年3月在业绩说明会上，管理层将该目标修订为750亿。

7月9日，弘阳地产发布其上半年销售业绩。今年上半年，弘阳地产累计实现合约销售金额315.73亿元，同比增长约4.36%；累计实现销售面积约215.63万平方米。

从销售价格来看，近年来弘阳地产平均售价持续上升。根据各期营运数据显示，2019年上半年，弘阳地产平均销售价格为12889元每平方米；2019年全年，其平均售价为13283元每平方米。

今年上半年，弘阳地产平均销售价格为14642元每平方米。

毛利率下降15个百分点，溢价拿地耗资308亿

虽然销售均价持续上扬，但弘阳地产的净利润却并未实现同步增长。

2019年，弘阳地产营业收入为151.70亿元，较上年增加约64.2%。同时，实现母公司拥有人的净利润14.68亿元，仅较上年同期增加3.9%。

营收快速增长，净利润却几乎持平，这背后是弘阳地产毛利率、净利率持续下滑。其中，弘阳地产2017年净利润率达19.47%，而2018年下降至14.32%，2019年仅10.78%。

数据显示，弘阳地产毛利率由2017年的40.58%，下滑到2018年的31.25%。到2019年，宏阳地产毛利率仅25.14%。

弘阳在年报中解释称：“该下降主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降。”

三年时间，毛利率跌去15个百分点。其背后更深层原因是近年来拿地成本高企。由于先前在江苏省获取的低成本土地储备，导致弘阳地产此前优于同业的毛利率。

喊出2020年实现“千亿梦”的弘阳地产，用借新债还旧债的模式，一边高息举债一边大手笔拿地。

数据显示，2019年弘阳地产拿地40幅，总计耗资逾308亿元。

值得注意的是，弘阳地产的新增土储中大部分为溢价购得。例如2019年2月在佛山以最高限价拿地；2019年3月以超60%的溢价率拿下合肥两宗地块；2019年4月常州一宗宅地溢价率达65%，2019年8月南通地块溢价率为54.79%。

在2018年的财务报告中，弘阳地产共有75个项目在建设中，计划总建筑面积为969万平方米。而2019年，弘阳地产在建项目为124个，总建筑面积为1570.7万平方米。

为了扩张规模，弘阳地产仍计划大力度拿地。在3月份的业绩会上，弘阳地产表示，将用40%-50%的回款来拿地。