西城学区房价重回2017年巅峰，业内：“多校划片”只令市场冷静俩月？
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南营房社区是上世纪六七十年代的老社区，目前一套58平米的两居室的价格为650万元，单价约11.2万元/平米。陆肖肖摄
“没想到学区房会这么火，好的学区房基本都要靠抢”，王林（化名）告诉《华夏时报》记者，自己刚刚完成一套学区房的过户，从3月份开始看，到最后成交，预算整整增加了80万，总价低的要不看不上，要不抢不上，无奈只能提高预期多贷款。
不同于前期市场上“凉凉”的预测，西城区在“多校划片”之后仅经历了短暂的市场冷静期，近期市场重回火爆。《华夏时报》实地走访学区房市场也发现，近期西城区的学区房成交活跃，房源成交周期缩短，价格开始走高，已经恢复到2017年317政策前的市场最高点。
北京学区房成交近期再度火爆
作为北京市教学质量高地，东城、西城、海淀也被大众称作“东西海”，相比之下，西城区的教学质量相对均衡，也成为家长追逐的学区房重点区域。今年4月底，北京市西城区调整了入学策略，2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这一“多校划片”的政策由于对市场影响较大，也被称为“731新政”。文件发布后，不少购房者迅速入市，赶在7月31日之前完成过户，保障孩子的入学资格，当时的市场一片火热。当时也有诸多市场预测，称7月31日之后，西城区学区房要“凉凉”。
不同于市场上对于西城区学区房的预测，近期西城区学区房实现了“绝地反击”，走出了一个上扬曲线。贝壳研究院数据显示，11月份，西城区二手房价格环比增长了0.8%，成交环比增长约11.5%，近三月成交持续修复，绝对水平已经处在2019年以来较高位上。
《华夏时报》记者走访市场发现，西城区的学区房多数为“老破小”，但凭借优质的教育资源，价格处在北京市二手房的金字塔尖的位置，单价多在10万元以上。阜外大街甲22号院是1980年左右建成的社区，周边小学为阜外一小，小区内一套50平米的两室报价在580万元，单价达11.5万元/平米。南营房社区也是上世纪六七十年代的老社区，目前一套58平米的两居室的价格为650万元，单价约11.2万元/平米。
西城区阜外一小 陆肖肖摄
阜外大街甲22号院是1980年左右建成的社区，周边小学为阜外一小，小区内一套50平米的两室报价在580万元，单价达11.5万元/平米。 陆肖肖摄
西城区月坛片区的一位经纪人小张（化名）告诉《华夏时报》记者，最近学区房又火了，价格在400-500多万的一居室和小两居比较抢手，基本上出来一套房源很快就卖出去了，业主挂牌价格有所升高，溢价空间也在缩小。“我们大区6家门店这个月成交了30多套房源，平均下来人均出手一套。” 小张说。
小张介绍，当时731之前市场异常火爆，在之后的两个月左右，市场冷静了一段时间，但经过一段时间的观望，大家已经消化了多校划片的政策，因为西城区的学区优势仍然在，除了极少数教育质量不是那么好的区域，大部分的学区房还是比较稳的，学区房的需求仍然在，所以经过了一段时间，大家又开始出手了。对于北京市的其他二手房，在2017年317新政后有的已经降了20%，但西城区的学区房一直坚挺，在短暂的跌价之后，目前整体价格已经回到了调控前的水平。
和硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，西城区的多校划片，让学区资源相对均衡。731之前学区房成交量走高，并不是透支了购房需求，因为大众对于优质教育资源的追求是刚性需求，并不存在所谓的泡沫，稀缺资源必然会产生价值上的溢价。
优质学区房仍然抢手
考虑到未来孩子的上学问题，王林今年开始将购买学区房提上日程，经过了仔细分析，王林将看房区域锁定在海淀区。在看房的过程中，王林深刻的体会到了市场由冷变热的变化。
王林告诉《华夏时报》记者：“我们是三月份开始看房的，那时候疫情比较严重，好多小区还不能正常出入，进出都要靠出入证，加上大家对安全的考虑，所以看房人较少，价格整体处于低位，当时单价在9.5-10万元之间，可选范围挺多的，我们觉得还可以再看看就没着急出手。”
“到了四月和五月，看学区房的人开始增多，我们看上的一套房子，在犹豫期间，第二天就被卖出去了。到了7月左右，明年着急入学的一波购房热潮应该已经过去了，但没想到市场依然火爆，我们看上的好几套房子想约业主谈价都要排队，排在前面的客户成交了，我们连谈的机会都没有。”王林说。
面对房子需要靠抢的市场，王林感觉到了紧迫，在9月份定下了一套房子，王林表示：“本来市场上我们能相中的户型就比较少，出来稍微方正且满五唯一、低总价的房子就少之又少，基本都要靠抢。我们的预算也一再调整，从最开始是450万以内，到最后成交价都到了530万元了，单价涨到了10.5万元/平米。也是没办法，总价低的要不看不上，要不抢不上，无奈只能提高预算多贷款。”
为什么今年购买学区房的旺季时间会提前呢？58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，一般来说，学区房会在每年春节后3-5月达到成交高点，今年由于市场因素，导致学区房的关注度在年底就开始提升。从今年11月的数据来看，北京市二手房网签量环比上涨超过了40%，而新房网签则环比上涨近7成。
郭毅也认为，教育资源不管在国内还是国外，都是公众认可度最高的一种稀缺资源，将学习资源和房屋产权捆绑到一起之后，追求高质量教育就需要比较高的成本。二手房市场上，学区依然是个较为重要的关注因素。北京这一轮学区房热，其实是因为优质学区可选择性比较少，比如万柳、上地、德胜、金融街等板块，带动了周边二手房价值的提升。
对于学区房引发的市场关注，张波表示，教育资源的均衡化是个方向，并且这个方向是非常明确的，目前一些老旧小区由于有学区而价格长期处于高位，会随着学区政策不断推进而逐步变化，当下热炒学区房有着极大风险，老旧小区回归其本身的居住价值是个大方向。
