荣万家成2021年首家赴港上市物管公司 港股物业上市公司扩至43家

    2021年，第一只物业股荣万家上市首日破发。与此同时，物业股扩容至43家。

    1月15日，荣盛发展控股子公司荣万家生活服务股份有限公司（下称“荣万家”）在香港联交所主板上市交易。此次共发行9400万股H股（假设超额配售权未获行使），发行完成后总股本增加至3.76亿股。荣盛发展共持有荣万家2.36亿股，占荣万家发行完成后总股本的62.64%。

    物业股破发非个例

    1月15日，荣万家上市首日开盘报价12.8港元，较发行价跌4.9%，收盘价为12.48港元/股。上市首日破发并非荣万家的“专利”，近两年物业股上市首日破发数量尤其多，此前，包括恒大物业、金科服务、世茂服务、合景悠活、佳源服务、远洋服务等在内的物管企业均在上市首日盘中破发。

    中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜表示：“在房企纷纷分拆物业板块上市造成供股过量和板块估值整体回调的情况下，个股走势分化是必然的。一些中小物业股和缺少亮点的物业股破发是大概率的事。”

    中国银行（香港）金融研究院经济学家丁孟在接受记者采访时表示：“在香港市场破发是比较正常的现象，破发与否与当时恒指走势，行业内其他股票表现，自身估值因素，交易造成的过度涨跌都可能相关。”

    物业行业资深专家、看懂研究院研究员金永宏在接受记者采访时表示：“随着上市物业公司数量的增加，服务的同质化越来越明显，公司亮点越来越难以凸显。投资者对上市公司的辨识能力和挑剔程度越来越高，大公司会被追捧，业绩不佳的公司被进一步边缘化，于是破发频现甚至出现僵尸股。2020年第四季度，已经有不少的物管公司上市破发，所以荣万家上市破发也在可接受范围内。”

    北京房地产商会会长黎乃超认为：“房地产企业分拆物管公司上市，这种形式虽然现在成为一个较普遍现象，但是，也不是说任何一个企业通过物业板块上市就能够成功，想要得到资本的认可，与企业本身的经营状况、经营模式、成功经验、成功业绩等有直接的关系。”

    扩大规模为王道 

    荣万家招股书显示，2017年、2018年及2019年，公司实现营业收入分别为7.09亿元、8.79亿元和12.51亿元，年复合增长率为32.8%；实现净利润分别为4192万元、7487万元和1.1亿元，年复合增长率为62.2%。

    在管项目方面，截至2020年6月30日，荣万家共管理272个物业管理项目，总在管建筑面积为5240万平米。

    荣万家主要以管理荣盛发展之项目为主，来自独立第三方之项目占比一直较少。2017-2019年及2020上半年第三方管理项目占总在管面积均低于1%。三大业务板块方面，按2020年上半年营收数据，物业管理服务约占58%，非业主增值服务约占33%，而社区增值服务约占9%。

    对于荣万家的破发，金永宏分析道：“第一，公司定位有待聚焦。荣万家背靠荣盛地产，河北廊坊起家，可谓河北最大的房地产公司和物业公司。但其定位为全国型的公司，资本市场很容易将其与全国性的物业公司做对比，荣万家的身段就明显单薄；第二，单方坪效不高。物业费平均单价不足2元，单方坪效低，属于行业较低价位，且物业费很难调整。第三，管理面积不高，合约面积潜力一般。至2020年6月，管理面积5240万平米，行业中下游水平，合约待接管面积仅2820万平米，与管理面积的比例不足54%，而这一比例理想的数字是100%，即待接管面积与已接管面积之比为1：1；第四，过于依赖关联地产公司，市场能力体现不力。来自第三方的管理面积仅为0.52%，非业主增值服务收入占总收入的比例达32.8%，对关联地产的依赖度过高。”

    当前，资本市场的辨识能力和挑剔程度越来越高，从当前物业股的股价表现看，行业分化开始加剧，具有较强增长能力以及背靠实力房企的物业股在资本市场具有竞争力。

    荣万家如想走出困境，金永宏建议，第一，通过项目拓展特别是并购方式快速扩大规模；第二，强绑定关联地产母公司，荣盛发展在房地产行业属于老牌公司，2020年销售额达1200多亿元，除交付面积的承接外，未来可考虑将荣盛体系内的其他产业的物业服务内容导入荣万家的物业服务范畴内，比如荣盛发展的商业板块的物业需要。甚至未来可将母公司的其他优质资产注入荣万家，会有助于其估值提升；第三，强化客户流量服务的满足，提升业主增值部分的营收和利润贡献。”