“勤奋”卓越的规模扩张 武汉寻地多年26.6亿终落子

　　观点地产网 今年来多次在土地公开市场露面的卓越集团，以26.6亿元底价摘下汉阳钢丝绳厂商住地，首次进入武汉市场。

　　据武汉业内人士向观点地产新媒体表示，卓越已在武汉寻地多年无果，本次拿地实为一次突破。

　　过去一两年在拿地上颇为低调的卓越，似乎也逐渐发力，且更多出现在公开市场上。

　　2020年来，卓越的销售端实现逆市增长，投资端则不断加码，外界甚至冠以“进击”的名号。

　　“唯规模论”行业论调有所转变的当下，卓越在行将千亿的路上也有了更多微调，这些反映在土地投资上，按照执行总裁沙骥的说法，不激进但是勤奋。

　　获取更多的粮草弹药，或许是为了前进路上有更大的发挥空间，也更加有底气转向“有质量增长”。

　　武汉寻地多年终落子

　　“卓越进入武汉差不多三四年了，土地拓展的相关人员一直在寻地，但始终未有斩获。”合富研究院高级分析师殷一戌对观点地产新媒体表示。

　　此次卓越拿下的汉阳四新版块原汉阳钢丝绳厂地块，编号P（2020）026，以底价26.6亿元、楼面价8574.65元/平方米成交，远低于该区域其他项目的拿地单价，相比周边楼面价为15606元/平方米的地王项目，将近便宜一半。

　　资料显示，该地块土地面积8.06万平方米，容积率3.85，建筑面积31.03万平方米，属于汉阳国博滨江板块，多是发展刚需产品，地块条件较为优质。

　　业内分析，8574.65元/平方米的楼面价格对于卓越来说，还有很大的利润发展空间。而地块用途为住宅、商服及公园与绿地，一定的商业比例，也利于卓越讲产业故事。

　　“过往卓越通过招拍挂很难在武汉拿下项目，而今年拿地的主旋律大多是靠产业勾地，且多为底价成交，不轻易出现抢地的现象。”

　　据了解，疫情后为使地市回温，武汉今年的供地量很大，同时土拍政策也放松不少，拿地保证金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，预售条件也得到放宽，市场传言国庆后，放松力度又将再加大。

　　对此，殷一戌表示，对于意欲进入武汉市场的开发商来说，今年是难得的好时机。

　　2019年初，卓越制定负债率零增长的目标，“不会过分追求数字”。这一年卓越集团在拿地上明显放缓。市场数据显示，2019年1-10月，卓越集团拿地金额同比骤减约86%，新增土储建面317.8万平方米，同比减少62%；新增土地货值为541.9亿元，同比减少53.7%。

　　只不过到了今年上半年，卓越已在成都、宁波、青岛、南京、东莞、苏州、长沙等11个城市拓展了大约16宗土地，对应货值约600亿元，并预计全部可在下半年进入销售阶段。

　　卓越执行总裁沙骥亦称，“基本一天要拍很多宗地”，为此卓越大约参与了260多次土拍。

　　事实上，过往卓越大多通过多渠道、多元化方式进行战略布局，其中在大湾区主要是以招拍挂挂和收并购方式拓展拿地，兼以获取城市更新项目，而长三角区域更倾向于招拍挂市场获取。

　　今年以来，卓越在宁波、绍兴、温州、苏州等地均有斩获。其中，3月25日以23.97亿元获得苏州吴中经开区宅地，这是卓越时隔两年半后再落子苏州。上一次出现在土拍市场上拿地是在2017年12月，以底价12.98亿竞得南通主城区商住地，楼面价7910元/平方米。

　　外界认为有些“激进”，而沙骥的想法是，说不上激进，“我想是比较勤奋，用勤奋收获了土地”，频繁获取项目，同时便于提升回款、利润以及周转管理效率等，是为了在后续可以更游刃有余的完成经营指标。

　　规模扩张微调

　　卓越上一阶段出现规模“竞速”，还是在大约2013-2015年的时候，不过扩储的区域尚在熟悉的深圳等城市，且不乏地王项目。

　　2013年，卓越以123.79亿元拿下前海两宗地，创下深圳土地市场的纪录；2014年，又以33.19亿元竞得深圳宝安中心区一宗商务用地，成为宝安区新的商业地王。

　　规模扩张在卓越的两次上市受阻之后，第一次是因金融风暴和楼市调整折戟，而后一次，则是因估价偏低，国际认购情况不如意，最终选择主动暂停IPO。

　　不过非上市企业的身份，也让卓越少了资本市场短期数字目标的束缚。

　　2018年新年致辞中，卓越还曾提“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”到了2018年底，则开始主动降杠杆。

　　2019年初，新的“三年战略”开始实施，“负债零增长”目标制定，随后又确定了不再加杠杆的发展基调，“更关心公司达成目标的路径和实现目标的质量”。

　　土地投资方面，也有了相应的调整。城市布局上，卓越强调“1+1+X”，其中“1”指粤港澳大湾区和长三角区域，“X”指其他的核心一二线及高增长城市。

　　一方面勤奋获取土储，一方面则更强调经营现金流，但并未在拿地上有过多限制，而是将重心向回款规模倾斜，追求有现金流及利润的销售。

　　据悉，目前，卓越已布局全国32座核心城市，累计开发面积超过2000万平方米，另有5000万平方米的土地储备面积，近70%位于粤港澳大湾区；此外进驻的城市为上海、杭州、南京、宁波、嘉兴等长三角城市和北京、天津、重庆、成都等核心一二线及高成长城市。

　　规模扩张或许亦是为寻求再次上市，只是登陆资本市场，卓越先把分拆物业上市提上了日程。

　　早在2014年卓越物业就确定了要通过“股权合作”模式进行全国化业务布局、获取区域发展平台、完善产业链条的发展思路，定位则明确与其“深圳CBD”的称号匹配，计划成为行业领先的商务不动产服务运营集团。

　　为确保成功上市，卓越亦是做足了准备。规模扩张上，通过收并购以及股权合作提升在管面积成为了主要的途径，截至2019年12月31日，卓越物业在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米，其中总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区。

　　官网资料显示，卓越物业最终将携手专注于非住宅领域发展的合作伙伴共同登陆资本市场。此外，卓越还提前变更了卓越物业的架构，将卓越物业管理由股份有限公司转制为有限责任公司，并进行一系列重组步骤。

　　这一次，卓越物业上市，卓越集团势在必得，通过物业这一股价催化剂，或许也将为集团提供不小助力。