马光远：股市向右 楼市向左

　　如果说中国股市和楼市有什么新的变化的话，那就是，专业投资者和普通投资者的分化更加严重。如果你投入市场的智慧远远小于你投入市场的钱，那最大的可能是，你在熊市靠运气赚到的钱，在牛市中会靠本事亏掉。

　　最近问我最多的，不是房市，而是股市的表现。这很正常，从最近的行情看，股市的确显现出牛市的一些特征。但熟悉我的人都知道，我很少在公开场合谈股市。原因有二：

　　一是股市风险太大，即使在大牛市的情况下，很多散户依然不赚钱。很多散户对股市的风险缺乏基本的认知，又不太爱钻研和学习，即使牛市来，也是只往市场投入钱，但不投入智慧；

　　二是中国股市实在太复杂，太调皮，太稳定。股市的表现在很多情况下和中国经济“脱钩”，经济好的时候，股市不见得好，经济不好的时候，股市又突然好起来。大多数情况下，股市让人绝望，但当你彻底绝望离场的时候，它又牛气冲天。

　　鉴于股市的复杂性，我很少在公开场合提及股市，以免误导。实在有人问，我就以“股市不属于经济学的范畴，而是属于文学和艺术的范畴调侃。”

　　当然，说股市没规律是冤枉股市，股市不仅仅有规律，而且规律比较明显。股市最大的规律是，跌得时间长了会涨，涨得高了会跌（拒绝反驳）。如果你要问我这一次股市为什么涨，原因之一就是跌得时间太长了。如果再问原因的话，那就是在资金面比较宽裕的情况下，大多数情况下，资产价格都会上涨。

　　当然，由于多年来中国股市即使在不差钱的情况下也没有太好的表现，算伤透了投资者的心。对于这个规律，似乎也没有多少人相信。但从道理上讲，资金宽松了，股市上涨比较正常。

　　但我又听到一种解释：这次股市上涨，是因为房地产的牛市行情结束了。有人认为，中国股市和中国楼市之间存在着一种跷跷板效应，在房价已经很高，房地产调控依然没有放松的情况下，钱就会流向股市。

　　这话貌似有一定道理，比如，上一波牛市是2014年启动，2014年，恰好房地产开始进入全国性下跌周期的时候，2015年7月，股市暴跌，牛市结束，而中国房地产开启了一波波澜壮阔的上涨。但是，这不是什么规律，而是一种巧合。因为这种逻辑背后的假设很可怕，就是市场上的钱，要么去炒房，要么去炒股。去股市的钱和去房地产的钱是一拨钱，这和事实情况并不相符。

　　我一再说，中国的房价不是炒上去的，投资需求占中国房地产市场的比重一直很低，房价上涨背后的逻辑比股市更要复杂，但买股票纯属投资，而不是当股东，但买房子除了投资需求，大多数是出于居住的需要。房价上涨背后的推动因素和股市是不一样的。但是，作为资产价格，股市和楼市共同的规律是，当货币政策宽松的时候，股市和楼市起码不缺流动性。当流动性宽松的时候，正常情况下，股市和楼市都有上涨的动力。这意味着，股市和楼市之间并不是什么“跷跷板效应”，而是一种共振效应。

　　股市牛了，是因为房价要下跌了，或者预示着房价要下跌了。这种结论纯属想象，甚至更直接一点说，只是股票分析师的一种噱头。比如，今年上半年，房地产市场整体表现非常正常，该涨的仍然在涨，好房子仍然稀缺，好城市仍然是大家的首选，这种逻辑并没有改变。人们对好城市的好房子的需求不会因为股市牛了而减少。把房子卖了炒股的要么属于赌徒，要么属于智商欠费的。房子和股市一样，疯牛的情况下，上涨船高，价格都会上涨，但最终都会回归基本面。

　　就股市而言，股票价值最终取决于企业的基本面和经济基本面，毕竟不是每个股票都是茅台，毕竟疫情对经济的影响没有结束，经济基本面还没有完全复苏。上帝的最终归上帝，凯撒的最终归凯撒。就房价而言，城市的品质和房子的供求是最终决定房价的主要因素。品质一般的城市，如果住房供大于求，是不可能继续上涨的，除了通胀效应。这意味着，股市也好，房市也好，流动性的推动只是外因，决定价格的最终因素还是基本面。

　　所以，不要担心牛市影响房市，房市有自身的价格逻辑。就目前而言，中国房地产正在回归健康，房价普涨的阶段早已过去，投资房地产不需要智商的时代已经结束，房地产投资从普通投资正在转向专业投资，房地产的未来属于“大城市”，城市和房子的品质决定价格的时代正在到来。我仍然坚持我的判断，对今年一线和热点城市的房价继续看涨，这些城市的自住需求是可以出手买房的。记住，凡是在大城市可以买房的人，都是起码有点智商的，不会卖掉房子，或者拿着买房子的钱杀入股市。

　　而且我要特别强调，很多人抱怨中国股市不赚钱，中国股市不是牛市，不是熊市，而是韭菜市。韭菜割不尽，春分吹又生。这种言论不符合中国股市的实际。我其实一直认为，中国股市是全球最好赚钱的市场之一，每年都有一两波行情，即使是在大熊市的情况下。

　　你为什么不赚钱，因为你根本没有投入你的智商，你没有对股市做基本的研究，你没有对你投资的股票做基本的研究，你甚至连上市公司是做什么业务的都不知道，一个小道消息就杀进去，你不当韭菜谁当韭菜？就此而言，中国股市是公平的，大多数韭菜的确不值得同情。至少在我的朋友里面，有很多资本市场的，他们是赚钱的，他们赚钱的原因也很简单，就是真正的投入智商做研究。

　　格雷厄姆说，牛市是普通投资者亏损的主要原因！没有比这更深的道理了。即使百年难遇的大牛市，如果你不研究，不从一个普通投资者转型为专业投资者，你也赚不了钱的。即使你赚了钱，你也从股市带不走的。其实，房地产也一样。如果说中国股市和楼市有什么新的变化的话，那就是，专业投资者和普通投资者的分化更加严重。如果你投入市场的智慧远远小于你投入市场的钱，那最大的可能是，你在熊市靠运气赚到的钱，在牛市中会靠本事亏掉。