周天勇谈城镇房地改革重点：二级交易、年期还是房地产税

　　如果改革收取房地产税，则可能还是要再麻烦修改有关法律一次，住宅到期自动无偿续期，并应当停止和废除土地出让金财政，避免对自然人和法人双重征税收金。土地部门再不应该以还要再出让，想方设法保留土地出让金，来干预和阻碍房地产税改革。

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　　笔者按：国民经济运行和增长，从系统分析的视角看，是一个经济体各部位相互联系和耦合的变动过程。除了新冠疫情这样突发性的冲击之外，中国经济体深层次流动循环中的梗阻和失衡，是造成国民经济就业岗位不足、农民收入低下、消费需求不振、工业生产过剩、资产价格泡沫、货币发行过多、金融风险升高、增长速度下行等诸问题的深层次原因。笔者认为，讨论解决之道，不能头疼医头、脚痛治脚，应当从系统、结点、流动和循的思维去认识问题，并提出对症化解、疏通循环、统筹协调的对策方案。今天发表之十二。

　　虽然城镇中现有的大量土地不是从农村等价征收拿来的，但是，城镇土地和房屋，本身已经不再是实物分配，而是被极端地资产化和货币化了。其进一步深化改革聚焦在三个问题上一是目前拥有法人使用财产权的土地，如果需要再配置，是继续由有关土地部门收回再重新招拍挂，还是由法人在二级市场上交易？二是居民住宅和企业土地使用年限到期后，如何续期，是不是还要交土地出让金，才能继续居住和经营？三是与房地有关的财政收入，是还是从农村非常低价格拿地，再高价出让的出让金，还是以绝大多数国家和地区一样，收取房地产税？笔者认为，深化改革有以下内容。

　　1． 进一步明确法人和自然人土地使用财产权。城镇土地所有制结构为：土地最终所有权归国家，已经出让给法人和自然人的土地，使用财产权归法人和自然人拥有。目前已经建成和正在建设的城镇住宅小区，土地使用财产权公共部分为小区居民共同所有，与住宅联系的部分为每个住户分割所拥有，房屋不动产证中应当对小区共有土地分割到居民、住宅楼中每户居民土地分割等权属有所说明。

　　2． 为了落实有恒产才有投资创业置业的恒心，应当大力度地延长土地的使用年期。居民住宅和企业用地可有两种方案，一是延长土地使用年期：经营性土地300年，住宅用地500年；二是维持目前的土地40年到70年的长期租赁制。对于这两种方案，地政府可以自由选择，居民也可以自由选择。但是，不能一个地区两制并存。

　　3．城镇存量土地，从政府计划分配，改革为放开二级交易市场配置。使用财产权土地，不再由有关部门收回，而是放开土地二级交易，由市场配置土地。城市中工业、商业和改制性事业拥有的闲置土地，不再交回土地部门，一律到二级市场上交易，用途可以由规划部按照区位进行调整，政府收土地交易税即可。法人和自然人拥有的房屋、厂房、写字间等等，均在二级市场交易。

　　4．如果土地使用年期是40年到70年，财政则应当以收取土地出让金为选项。城镇土地是国家的，不是法人和自然人的。出让金是国有土地，长期租给居民和企业使用，按照不同的年期，收取一次性租金（高低可以讨论），我认为这天经地义，是合理的。政府已经按照约期协议出让的土地，如果有到期后不自动无偿续期的土地和房屋，除了政府补贴和低价供应的土地外，出让金由有关土地部门负责定收，交财政部门。从法理上讲，对于已经收取出让金的土地和房屋，不应当再以自然人的法人所有资产（其实是租用）来征税。因对使用土地已经一次性交了出让期租金，财税部门不应该再以改革之名，征收房产和其他税收，也就是不应当对法人和自然人双重收金征税。应该等到房屋土地长期租用40或70年到期时，再由有关土地部门制定规则，再出让一次土地给居民和企业，再收一次土地出让金。可以40年和70年不等，循环往复，国家可以千千万万年中多次出售土地租期。但是由政府土地部门执行，财税部门不得干预和插手。

　　5． 如果要推进征收房地产税改革，则住宅和经营性土地使用年期应当分别延长到300年和500年。现在也在讨论房地产税改革。但是凡事要讲个理。我觉得，如果对法人和自然人使用的土地和房屋年期予以足够的延长，则法人和自然人使用的国有土地，实际发生了从租赁不动产到拥有不动产的变化。因此，可由财税部门制定开征房地产税的改革，对商业和住宅实行不同的税率，对第一套居住用房屋豁免，其他多套住宅按照单一税率普遍征收。但对已经交纳高额出让金的自然人和法人，应当予以退金。如果改革收取房地产税，则可能还是要再麻烦修改有关法律一次，住宅到期自动无偿续期，并应当停止和废除土地出让金财政，避免对自然人和法人双重征税收金。土地部门再不应该以还要再出让，想方设法保留土地出让金，来干预和阻碍房地产税改革。

　　6． 城镇划拨和低价土地评估进入企业资产。国有企业原有的划拨和低价出让的土地，可以按照市价评估，与建筑物不能分开的，计入固定资产；土地与建筑物能够分开的，计入无形资产。以补充国有企业的资本金，进一步降低企业的负债率。

　　7． 盘活特殊系统和企业土地的改革。铁路沿线站点、空港水港周边、油田、矿山，包括移交和集中的原军事等土地，可以二级交易，也可以土地折资入帐，并且出售土地，或者招标开发，以盘活土地。

　　8． 政府事业土地房屋资产专营。政府和事业各部门和单位，行政和事业多余的土地、楼层和房屋等，专门成立中央和地方国有不动产管理公司，进行出租经营，经营收入上交中央和地方财政。防止部门和单位出租私设小金库，成为单位福利，甚至租赁贪腐，也避免闲置浪费。

　　9． 利用土地房屋资产推进国企和事业转型改革。国有企业和国有事业单位进行混合所有制和转制改革的，特别是事业转企业的，需要安置职工的，可以将土地和房屋折资留为改革成本，或者补偿职工，或者并鼓励以土地房屋为本，形成新的公司，创业经营。

　　10． 鼓励不动产的双向交易置换，促进城乡间各类经济因素的双向流动。一方面，城镇退休、歇业、养老等城镇居民，愿意到农村居住和创业的，鼓励他们村镇购买土地、宅院和房屋，兴办家庭农场和其他创业；另一方面，也鼓励农村宅院房屋闲置，已经进入城镇工作的移民，交易农村的不动产获得收入，到城镇中买房创业。实现人口、消费、劳动力、资金、土地和房屋的城乡双向流动和置换。