潘伟明兄弟的千亿执念
5个多月前，曾经的黑马福晟集团笼罩在破产阴云之下。不得已的老板潘伟明，拉来了世茂集团的二代许世坛，搞出了今年房地产行业最大的一桩并购案。
很多人评价说，这应该是中国房地产史上最大的并购重组，涉及金额或超过2000亿元，远超当年万达、融创和富力的世纪大并购。
前不久，重组后的新平台世茂福晟公布了前5个月的销售业绩，才区区70亿大出人意外。
要知道，两年前，潘伟明给福晟制定的规划是今年要突破千亿，具体数字是1300亿元。
倏忽之间，千亿的目标竟然缩水到连零头都不到了。
当焦头烂额的潘伟明忙着跟世茂签订城下之盟的时候，比他大一岁的哥哥潘超文则作为杰出校友代表，被邀请回母校从化吕田中学发表高中毕业40周年人生感言。
站在台上，潘超文激动且自豪，“我一生的打拼和闯荡，似乎都是为了要走出这里。”当时，整个校园都回荡着这个祖祖辈辈都是农民的儿子梦想开花的声音。
他说，人生最美的梦想，莫过于自己一手创立的云星集团有一天能登上“千亿房企”的舞台。
千亿房企，似乎已经成了老潘家的执念。弟弟掉了的链子，哥哥决定捡起来。
壹
1964年，潘伟明出生于广州市下辖的从化市吕田镇，这是一个贫困山区，当地居民世代务农为生，读书是唯一的出路。
听说潘伟明从小刻苦用功，考上了当地的重点中学，一个人，一根扁担，挑着一床棉被走到学校报到。毕业后，仕途一帆风顺，25岁便成为了从化最年轻的镇长。哥哥潘超文也捧上了金饭碗，供职于当地的监察部门。
1991年，俩兄弟迎来命运的转折点。广州计划在从化筹集水电站，潘家的土地在征收范围内，按照当时的补偿标准，每人5万元，全村千余人总共获得约5000万元的补偿款。这笔安置金无法让村民住上满意的房子，村民希望潘伟明牵头来解决安家、就业的问题，于是潘家兄弟就借了这5000万元成立房地产公司，在安置房项目开发完毕后，用房抵扣相应款项或者留在公司享受分红。
潘氏兄弟公务员的身份给这个项目的开发提供了不少便利，最终得以按时完工、交房。当时潘伟明还办了一个化工厂，全亏光了。两相比较，两兄弟决定辞职下海，当纯粹的房地产商。1993年3月，他们在从化的小乡村注册成立了广州云星地产公司。
从最初的6个员工、一辆“五十铃”农用车、一辆摩托车，以及一部时值3.6万元的“大哥大”，历经十年的发展，云星地产成了从化最大的开发商，年销售额超过2亿元。
新的问题产生了，再往下走去哪里发展？当时华南五虎、招保万金已经雄起，牢牢占据了珠三角市场的制高点，留给中小房企的发展空间已不多。潘氏兄弟都选择往外走，不过一分为二，潘伟明去东边的福建打拼，潘超文则一路西行到广西扎根。
到了2015年，潘伟明凭借155亿元的身家，位列胡润中国百富榜第162位，成为了吕田镇父老乡亲的骄傲。
贰
在2015年之前，潘伟明还是一个头脑清醒、遵循粤派商人稳健持重信条的普通开发商。他为公司取名福晟，为的便是“日逐其成”。
他在2010年接受媒体采访时还强调，有一定资产的人很容易忘记“稳”字，想跑得更快。“在高速公路你开200码，翻车的概率很高；但你开得很慢也不行，后面的车会撞你。所以要把握度，80~120码，就是一个度。把握这个度，车又安全又不会出问题；不出问题，才不会惹到一大堆车跟着出问题。”
这话说完没多久，地产行业走向了新一波的景气周期，大家一门心思想做大做强。潘伟明也把“稳”字抛诸脑后了，理由是：“没有‘小而美’，太小就没了。”
如今生猛的福建老板们当时的梦想还停留在如何快速实现千亿，但福晟的十年规划却已经做到了万亿。
据潘伟明的设想，福晟2016年至2025年的销售收入累计要达1.68万亿元，其中地产板块8800亿元，建筑板块8000亿元。前5年先完成一个千亿，2018年实现600亿元销售，2019年900亿元，2020年1300亿元。
万亿梦想的实现寄托在了一个名叫“飞虎队”的投资团队身上。“飞虎队”2015年9月成立，共有300多名队员，下设10支大队，潘伟明自己任队长。
“飞虎队”以“快、准、狠”的姿态，在与各大开发商的角力中虎口夺食。潘伟明更是身先士卒，操着一口客家话深入大湾区的城中村与村民交流，邀请村民到福州总部考察，对福晟获取旧改项目加了不少分。
公开的数据显示，短短两年多，福晟共签下107个项目，总建筑面积达5500万平方米，项目货值8100亿元。光是2017年新增货值达到了3199.4亿元，位列行业前7。而2016年和2017年销售额分别才226亿元和396.2亿元。
维持庞大的土地储备，意味着资金端要承受很大的压力，高周转成了维持平衡的重要一环。潘伟明要求福晟拓展的所有项目都要符合“3691”原则，即项目3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正，以最大限度增加现金流。这相当于1/2个碧桂园的效率。
高周转的认知来自于潘伟明儿时卖冰棍的启发。那时，他每天早上去店里拿100条冰棍，每条卖5分钱，全部卖完能赚5角钱，但是如果卖不掉就麻烦了，因为冰棍要融化，就算卖70条出去，赚的钱也不够赔。“所以我早上吃完早餐就骑单车出去，以最快的速度卖掉它。”
叁
潘伟明是一个出色的预言家。他曾说，单论建设资金，一般的房地产公司都没问题，很多人倒就倒在买地上，买的地太多，没办法消化。他也跟团队一再强调，要设想一下，假如银行一分钱贷款不给，销售收入一分钱都没有，福晟还能够活多长。“再大的企业，资金链断了也会死。”
后来福晟的遭遇完美印证了他的预言。2019年下半年，曾经备受吹捧的黑马突然出现了一系列大厦将倾的迹象，股价一天内闪崩55%、借款逾期、股权被冻结，还深陷不同版本的破产传闻。
直到2020年1月13日，潘伟明与许世坛一同出现在福州世茂洲际酒店的一场发布会上，在战略合作的遮羞布下，福晟最终接受了被重组的命运。
“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”。一位曾在福晟工作数年的朋友说，福晟的问题其实就是潘伟明己总结的两个核心要点，地买的太多，资金链断了。当然，最大失误是踩错点了，“高位拿地后碰到了融资收紧，市场下行，在那个阶段拿地的开发商，都很难受。”
当时福晟不顾一切从别的开发商嘴边抢下的地，现在看来都买贵了，而且大量旧改项目到现在都还没走上招拍挂程序，更别提什么“3691”的高周转原则。
说到资金链断裂，不得不提一提福建六建集团。2006年，刚成立两年的福晟并购重组已有56年历史的福建六建，是为潘伟明的得意之作。
这家老牌建筑企业是中国建筑业的19强，为福晟的全国扩张立下了汗马功劳。以郑州为例，当时福建六建集团董事长兼任福晟郑州区域董事长，率先进入郑州市场，邀约当地福建人进行联谊，最终郑州很多项目都是主动送上门的。
在福晟的万亿销售规划里，福建六建要担一半的任务。一家建筑公司怎么才能快速扩张呢？答案是垫资给小房企做代建。借钱给房企曾经被潘伟明视为是六建进行差异化竞争的利器，一个项目借几千万元是常有的事。钱借出去的太多，自己的资金链也吃紧，于是一脚踩进了民间借贷的泥沼，碰上这几年的市场调整，小房企被套，六建也被套，于是链条末端的民间借贷就暴雷了。在2019年下半年，短短3个月时间，六建被法院强制执行的案件就有6起之多。
金融机构扮演着让开发商又爱又恨的角色。“飞虎队”在全国攻城略地时，银行的并购贷款提供了不少助力，导致福晟的杠杆一加再加。但调控政策一收紧，率先变脸的也是这些金融机构。
据闻，2019年有不少银行要求福晟提前还款，还取消了很多已经批下来的授信，给福晟原本就脆弱的资金链致命一击。
所以，世茂进来后，首先就是跟这些债权人谈判，要求他们对福晟到期债务全部无条件给予展期，而且还要发放新的融资。
肆
如今的福晟依然是风雨飘摇。潘伟明希望世茂能救福晟于水火，而许世坛却打着捞一把就走的算盘。
虽然是同胞兄弟，但在潘伟明为挽救福晟四处奔走的时候，哥哥潘超文并未伸出援助之手，而是专心致志的推进属于他的千亿梦想。
2018年3月，潘伟明在福晟25周年的庆典上，首次披露了2020年达成千亿的规划。2个月后，广西云星集团也举办了成立25周年的庆典，主题也是“剑指千亿”，潘超文说，希望在2020年达到200亿元的经营规模，在2028年实现1000亿元。
这些年，潘氏俩兄弟各立山头，独自发展，表面看没有太多交集，暗地里更像是你追我赶的竞争，但两家企业的战略方向、运营模式还是有很多相似之处。
除了共同拥有一个千亿梦外。俩兄弟都对“幸福”有着莫大的热情，潘伟明曾自夸福晟是福建幸福指数最高的民营企业，潘超文说要将云星打造成一家最有幸福感的优秀企业。幸福从哪里来？从让员工成为富翁开始，福晟的目标是打造出30个亿万富翁、300个千万富翁、3000个百万富翁，云星也不甘示弱，声称到2028年，要造就20个亿万富翁、200个千万富翁、2000个百万富翁。
就连员工造富、实现千亿的路径，云星都是直接拷贝了福晟的版本。潘超文将2018年视为千亿战略目标的开局之年，这一年，云星开始执行项目的“3691”运营模式，推行项目跟投激励机制、员工购房政策、土地拓展奖励机制。这一套措施是不是看着很眼熟？
还有，云星也成立了拿地飞虎队，潘超文也亲自担任拿地飞虎队总司令，各区域公司由总裁挂帅，营销负责人、财务负责人、技术负责人、法务合约负责人参与，负责区域公司的土地拓展。
2018年的云星就像是2015年福晟的翻版，潘伟明没有走通的路，潘超文打算重走一遍。2019年，云星开始加大全国布局力度，进驻了郑州、洛阳、济南、威海4个城市，全国土地成交16宗，22个地块，新增土地面积1858亩，同比增长94.15%。
在潘伟文公开宣布将福晟交予世茂代管4天后，云星集团举办了2019年度总结大会，斗志昂扬的潘超文高呼：“幸福都是奋斗出来的，伟大的事业都是拼出来的！”他表示，2020年，云星将继续行走在千亿梦想的奋斗路上。
接力棒已经交到了潘超文的手上，他现在是老潘家唯一的希望。
