张平：未来三四线房价有可能跌至3-5000元吗？

　　根据2019年底的数据显示，全国64个三四线城市平均房价已经达到11370元/平米，这个价格跟省会城市相比也毫不逊色。

　　所以现在看来，三四线城市的房价其实已经远超当地居民的承受能力了。这也是最近很多房地产专家劝购房者不要去三四线城市买房的原因，因为三四线城市房价存在着巨大的下跌风险。弄不好将来很多三四线城市会重蹈黑龙江省鹤岗房价长期低价徘徊的噩运。

　　导致三四线城市房价突破万元大关的原因是：

　　一方面，棚户区改造货币化安置。由发改委授意，地方政府出面向国开行申请抵押贷款，抵押物是动迁的这块土地，获得大量的信贷资金，然后再拿着这么多钱，通过货币化的形式来安置拆迁户。也就是说，棚户区的居民们可以拿着一大笔钱，到周边地区去买商品房。由于三四线城市房地产盘子又不大，所以房价很容易就被推上去了。

　　另一方面，一二线城市房地产调控严厉，而三四线城市前些年房价还处于低谷期，于是大量炒房者从大城市退出，转向购买三四线城市房产。

　　此外，由于一二线城市房价疯涨，导致一二线城市的地价也飞涨，很多开发商就跑到三四线城市来开发项目。由于开发商、炒房者等大量资金都汇集在三四线城市，当地房价从原来的3-5000元/平方米，很快就突破1万元/平方米大关。

　　那么，未来三四线城市房子有没有可能再跌到3-5000元吗？我们认为可能性极大：

　　第一，三四线城市人收入都不高，只有二、三千元钱，却要面对1万多元/平方米的高房价。这说明了不管是居民收入还是当地经济水平都支撑不起三四线高达万元的房价。而随着棚改货币化安置的结束，以及炒房者和开发商的退出，当地房价很可能受经济增长放缓的影响，步入调整周期，最终房价将与当地居民收入挂钩。所以，未来三四线城市房价跌至3-5000元也是值得期待的。

　　第二，之前国内三四线城市轮番上涨，除了炒房者、动迁户买房外，当地部分居民也都借机加杠杆买房。所以，三四线城市目前房地产趋于饱和，一部分有房家庭拥有了好几套房产，很多房产待价而沽。所以，三四线城市的房屋空置率已经高达30%以上。同时，当地的中低收入群体要想买房却还是买不起。所以，在买房需求处于饱和的情况下，若再无外来买房需求的介入，三四线城市房价要想不下跌都很难。

　　第三，多数国内的三四线城市由于缺乏吸引力，只有春节等少数节假日人流才会多一些。人口总体上是流出大于流入，而一旦炒房需求退潮，房价出现大涨之后的大跌可能性极大。

　　从目前情况看，中国城镇化率推进到58%之后，继续再推去下去的难度在加大。正是由于高房价才迟滞了农民进城变成市民的步伐，因为农民在老家建房花不了多少钱的，而到三四线城市购套房产现在至少要80-100万。

　　所以，三四线城市房价不跌，当地人买不起，想要进城的农民更买不起房。

　　未来三四线房价跌到3-5000元的可能性是极大的。因为之前是动迁货币化安置、炒房者和开发商看中了三四线城市这个洼地，而如今货币化安置也结束了、疫情过后炒房者和开发商也要退出资金。

　　未来三四线城市房价将由当地居民收入来决定。鉴于疫情过后，各地居民收入增长会较为缓慢，所以三四线城市高房价难逃大起之后要大跌的结局。所以，现在我们也不建议大家投资购买三四线城市的房产。