金地凌克：在结构性发展机会中，获得有质量的增长

金地集团董事长 凌克

  6月12日，金地集团董事长凌克在中城联盟直播论坛上做了题为《未来已来，面向未来的房地产能力建设》的主题分享。一如他向来被贴上的“理工男”标签，整场演讲沉稳清晰，动辄列出一串数据或案例，务实、严谨。

  凌克指出，在地产智联时代，企业要从提升经营管理的全面信息化能力，建立互联网的客户交互能力，加强建筑的数字化、工业化和定制化能力，提升服务的AI化、智能化能力等四条路径全面提升信息化水平，努力实现新的快速增长。

  房地产行业拐点已至，10年后新房市场或回落至2008年

  在直播论坛上，凌克首先系统回顾了近二十年来中国房地产市场发生的巨大变化，深入分析了未来行业发展趋势。

  过去20年，中国房地产市场发展呈现怎样的基本情况？实际上，国内房地产行业真正起步是在1998年，一直到2008年，整个市场取得了高速发展，不管是销量还是房价都获得了跨越式增长。这是因为地产商采用了高周转的发展思想，快速拿地、快速销售、快速建设、快速结转，整体以快周转为基调。所以过去10年间，中国房地产市场发展速度非常快。

  但随着调控政策进一步深入，以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。如今，房地产行业的拐点已至、房企的黄金年代已经过去成为业内共识。

  凌克判断，2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降，预计到2030年，年新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年销量水平。而价格方面则会根据经济发展情况和国民收入情况，呈波段型上升。与此同时，国内房地产市场将由过去的“同起同落”演变为“城市分化”，背后原因在于政府推行的“一城一策”。

  加快新技术应用，开启地产智能化时代

  在谈到企业实现上述能力的增长时，凌董从柯布—道格拉斯生产函数切入，指出在劳动力和资本投入增长的边际效应减弱的情况下，生产产出的增长，将很大程度上取决于科技的进步和新技术的应用。近年来，云计算、大数据、人工智能等新兴技术的快速发展，推动了传统产业与新技术的加速融合。数字经济为促进经济可持续发展提供强大内生动力，更是推进实体经济转型升级的新动能，房地产企业也是这一伟大变革的实践者和参与者。

  凌董表示，要实现地产行业智能化和新增长，重点要从四个方面提升信息化水平：

  第一点，是提升企业经营管理的全面信息化能力。通过集约化经营、精益化管理和智能化决策，实现公司各个经营管理系统的信息化，提高管理精细化水平，为公司决策提供科学依据和相关信息，进而提升公司的经营和管控能力；

  第二点，是要建立互联网的客户交互能力。现在有众多工具可以进行客户描摹和分析，也出现了更加精准的客户跟进系统，即智能化客服，这些都能够帮助地产企业更加细致地做好来访成交客户分析，进行产品定位和广告精准投放，帮助企业更好地开展商业和社区的运营。同时移动互联网可以帮助企业在大数据基础上进行更为精准的人工智能算法，预测和挖掘增量客户可能的方向，实现大数据对公司营销的有效助力，这就是人工智能在行业深层次的应用。移动互联网带来的交易变革和客户体验的变革，在移动互联网时代，全面的线上房源信息、置业咨询、数字化开盘、社交分享、线上签约将不断出现，透明便捷的数字化全流程将成为线下交易的有力补充；此外，AR（增强现实）、VR（虚拟现实）和IoT（物联网）技术的广泛应用正在让客户体验不断发生变化，在浸入式体验、围绕生活场景建立体验和房屋内个性化客户定制应用场景都在发挥作用。

  第三就是建筑数字化、工业化和定制化能力。BIM技术不仅可以实现建设工程全生命周期的覆盖和三维可视化模拟，还可以进一步提高规划水平、建造效率和降低成本。此外，BIM技术和物联网技术的综合应用，能够为更多家庭提供数字化的智能服务。

  凌董指出，建筑工业化正在中国各地广泛应用，相信在未来的几年，这一趋势将更加凸显，并帮助地产公司持续提升经营效率。而装配式建筑技术的日趋成熟，智能制造的广泛应用和智慧工地的不断完善，则将使建筑工业化水平得到不断提升。

  在建筑定制化能力方面，越来越多的开发商致力于为客户提供不同的定制化产品。这一能力不仅仅体现在灵活、可选、可变的户型设计，还可以通过可选模块实现客户个性化的需求。

  第四点，是服务的智能化、AI化能力。在智能化时代的今天，AI技术已经在众多行业得到广泛应用，无人驾驶、人脸识别、语音识别等新技术让人们的工作和生活变得更为便捷。同样，在地产增值服务方面，智能化服务也越来越多地出现在房屋管理、智能家居和社区服务中，为人们提供便利。

  聚焦粤港澳大湾区，产业地产优势突出

  粤港澳大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。近年来，多重政策利好下的粤港澳大湾区逐渐成为房企的必争之地。演讲结束后，有听众在交流环节就“金地后续如何布局大湾区”向凌克提出了疑问。

  凌克表示，粤港澳大湾区是一个非常重要的湾区。在全世界来看，当前和未来的粤港澳大湾区都是全球顶级湾区。“金地发源于粤港澳大湾区，发源于深圳，在大湾区有全面、深入的产业布局，在未来金地也会同粤港澳大湾区一同成长、发展。”

  他指出，粤港澳大湾区各个城市的地理位置和开发程度不一样，金地的发展策略也会因地制宜，对于深圳这样开发程度非常高的城市，金地主要是要做好旧改的建设和运营。同时，金地在广州、佛山、东莞和粤西也在持续进行开发。“总体来说，就是要做好住宅、办公楼、产业园区等不同形态、不同业态的产品。”

  值得一提的是，在大湾区产业地产方面，金地独具优势。凌克透露：“在深圳，我们开发科技园区的时间最早，而且拥有非常多优秀的客户，比如中国的大疆，美国的英特尔、亚马逊、英伟达，日本的松下等国内外知名企业都在园区内设立了研发中心。”接下来，金地将不断增强招商能力、产业研究的能力和投资能力，努力打造一个集产业园区开发、招商、运营和投资为一体的综合型园区开发公司。

  写在最后

  事实上，面对国内房地产市场开始步入的平稳缓慢增长时代，凌克一直在探索房企增长底牌。过去一年他对内要求“提质增效”，掌舵金地集团迈过2000亿元销售门槛的同时，40.5%的综合毛利率与24.5%净利率在同行中表现亮眼，净负债率也保持行业均值之下。

  这便是凌克一贯奉行的平衡哲学，即不主张一味追求规模，坚持规模和效益平衡。也正因如此，他不看好房企的高杠杆增长模式，主张借助科技突破增长瓶颈。相关的科技基因也向来在其掌舵的集团有所体现——“理金地”一早确立了“科学筑家”企业使命，擅长互联网与人工智能领域投资和应用。

  赌博已成为过去式，未来立足于理性。在被问及金地今年的土地投资策略时，凌克非常直接：“我们一般不会追高。”等过一段时间，更多土地推出来，其他房企现金也被消耗了一部分，土地市场更加理性的时候，金地可以做更多土地投资。

  这就是金地，寻求在结构性发展机会中，获得有质量的增长。