凌克：中国地产进入“柯布-道格拉斯函数”增长时代
金地集团董事长 凌克
王向南 发自深圳
虽然房地产行业的规模还在增长，但由于调控持续加码，整个行业的增速放缓，利润空间收缩，部分中小房企，甚至部分百强房企都出现了各种各样的发展困难。叠加此次新冠疫情的冲击，很多房企及行业从业人员变得茫然——行业还有没有未来？在行业出现了边际效益递减的情况下，如何找到新的增长曲线？
在6月12日中城联盟的直播上，金地集团董事长凌克分享了他对未来市场的判断。
凌克认为，国内房地产行业真正起步实际上是1998年，一直到2008年，整个市场取得了高速发展，不管是销量还是房价都获得了跨越式增长。这是因为地产商采用了高周转的发展思想，快速拿地、快速销售、快速建设、快速结转，整体以快周转为基调。所以过去10年间，中国房地产市场发展速度非常快。
步入2020年这样一个时点，中国房地产市场会在今后呈现出什么样的情形？
“2030年新房销量或将回落至2008年水平”，凌克分析，从2020年到2030年国内房地产市场的销量将会在顶部徘徊一段时间后呈现逐步下降趋势，也就是说到2030年，新房销量预计在7亿平方米左右，回到2008年状态；未来10年房地产市场价格则会根据不同经济发展情况和国民收入增长情况呈波段型上升。
与此同时，国内房地产市场已从原来的“同起同落”演变为现在的“城市分化”，这是国家正在推行的“一城一策”调整方法所致。
目前大家已普遍总结出中国房地产市场开始步入一个较平稳、较低发展速度年代。在这样一个时代提高房企的投资能力、融资能力、产品能力、营销能力和运营能力很重要。
这些能力为什么需要提高？凌克认为，国内房地产市场已经进入了一个“柯布-道格拉斯函数”增长曲线年代，一个依靠以科技进步的时代，一个地产智能化的时代。也就是说，在劳动力投入和资本投入达到在一定数值的情况下，生产产出的增长取决于科技应用的进步。
过去十年间推行了很多快周转经营思模式，在生产方式上通过铝膜、爬架等新工艺，将高层住宅的建造进度从7至8天一层升级为5.5至6天一层，但这已经达到了生产进度的极限，即便再投入更多劳动力生产速度也只能这么快。
快周转的另一个核心思想还有资本投入，过去几年不断加杠杆，表内的负债做到一定程度后表外的负载做得也高，加上前期的土地融资整体负债率很高。在住宅开发的毛利率和净利率不断下降的情况下，如果一味采用推高负债率方法企业很难有利可图。
“所以，在建设周期和资本投入都达到一个极限点后，房地产行业想要获得一些新增长需要依靠的是技术进步”，凌克总结。
那么，如何依靠科技进步取得新的增长？
在凌克看来，未来5到10年，新的增长需要应用到这些新技术能力：
一是经营管理方面全面信息化能力。“全面信息”主要是考察房企是否将所有经营管理系统都用信息化方式管理起来了，以及在此基础上管理的颗粒度管理数据是否精准。如果你应用的水平够高，就可以做到智能化决策。但目前国内房企整体智能化决策水平都不够高，这是需要继续努力的。
要做好全面的信息化，关键是要建立一套全面的硬件和软件网络，包括最底层的基础架构，中间的数据交互系统，还有顶层的SaaS系统等。涉及这些技术应用还需要建立一些信息化管理架构平台，把各种应用全面管理起来；在开发、营销、财务等方面也要建立这类管理系统，使它们之间全部能够交互。
全面信息化管理系统的建立需要方方面面的能力，在项目层面上要对信息档案管理做到数字化，即能够实时提取各种静态和动态数据，灵活地模拟各种经营活动；进而是公司层面可以去做产能分析和经营敏感性分析，获得相应的报表。
二是要有基于移动互联的客户交互能力。这需要在三方面去做创新和变革。首先是去做洞察变革。过去大家也经常做客户分析，但更多是依靠经验在对客户做总结判断，今天不一样，很多活跃的移动互联网公司可以做支撑，容易做C端数据分析，精确地采集客户行为，做客户描摹。比如可以跟进客户在不同售楼处网页上的浏览时间，通过家庭智能化网关统计客户行为；从统计意义上讲，PC端、APP等越来越多的工具，都能对客户成交做更加细致的分析，帮助我们做产品定位，进行精准的广告投放。延伸开来这些大数据应用可以帮助我们做更好的房地产公司数据分析和城市级数据分析，进行舆情跟踪。
其次是交易变革。事实上，过去几个月交易变革一直发生在地产公司中间，大家努力在做的一件事情就是网上销售系统。随着互联网技术的推广，相信今后会促成更多线上房源的信息推广，有一些数字化的开盘。如果今后各种软件和工具都能够配合得上，我们还将会出现线上签约，实现整个互联网交易闭环。
最后是体验变革，借助新技术让客户体验变得更好。有了移动互联网，现在家庭智能化已经在地产公司中间广泛运用；而AR、VR、物联网IOT等新技术，会让我们的客户感受发生变化，以前是看实体样板房，现在可以看VR样板房和虚拟生活场景，客户设计装修的时候还能做到定制化。
三是建筑数字化、工业化和定制化能力。谈到建筑的数字化时离不开BIM技术，这是一个协同开发商、设计师、施工单位和规划执行公司的数字化管理平台。依靠BIM技术进行房屋设计不是简单的平面图纸设计，而是立体可视的、覆盖建设工程全生命周期的设计，相信很多地产公司都在应用。如果能在数字化设计的基础上加一些物联网应用，未来可以为家庭提供更多智能服务。
建筑工业化是提高地产公司效益最重要的新技术应用。现在常见的建筑形式有灌浆套筒结构、SPCS结构等多种形式，如果我们应用了新的工业化建筑方式，施工速度将会更快，这其中可以涉及机器人，包括砌砖、焊钢筋、做pc构件、搬运等各类机器人，机器人应该是越简单才能越高效，复杂机器人造价很贵，而且实际运用并不好。再比如云端的建模，可以用直升机去扫描建立楼盘三维模型、测量土方，还可以用更多互联网技术做到施工自动化监督，用更多人工智能做到施工安全管理。
另外一项是建筑定制化，凌克认为这一定会成为行业未来发展方向。实际上现在越来越多的开发商尝试提供不同的定制化产品给客户，同样面积的房子根据家里人口组成，设计出来不同户型；也可以在室内装修方面下功夫，地板选择、柜子的延伸、颜色搭配等，可以去做定制化工作。以厨房为例，对女主人来说这是很重要的一个生活场景，我们为什么不能为她们提供合心意的工作环境呢？有的女主人喜欢现代派的浅灰色调，有的女主人喜欢温暖的米黄色调。过去要完成这样的定制化设计工程管理上比较复杂，今天物联网技术制作和生产的定制化能力都能提高。
四是服务的智能化、AI化能力。目前很多行业具备了智能化场景，比如无人驾驶、人脸识别和语音识别。相信在房地产行业也能开展更多应用，例如机器人安保、清洁机器人、智能教育等，已经成为行业内重要的应用场景。
