光明地产的利润隧道 | 透视国企地产⑧

   曾亦 发自上海

  在母公司光明食品集团的“罩护”下，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）拥有令人艳羡的先天优势。

  但是一系列的“资源协同”，并没有使它成长为理想中那么“强壮”。

  光明地产2019年财报显示，该公司实现营业总收入136.1亿，同比下降33.6%；实现归母净利润5.7亿，同比下降59.8%。两者降幅都较去年同期扩大。而今年一季度，它实现营业总收入5.9亿，同比下降81.4%；归母净利润-2亿，同比下降154.3%。

  母公司利润反哺

  2015年，海博股份与光明食品集团旗下的农房集团、农房置业进行重组，由此诞生了新的平台光明地产。目前光明食品集团持有光明地产35.22%股权。

  按照光明地产的说法，它将“充分运用上市公司平台、国资背景、光明食品集团资源等优势，积极协同集团优质资源。”这句话的潜台词是，母公司一直是光明地产发展的有力支撑者，光明地产能借集团之力充实自己。

  优势资源协同效果如何，不得而知。但这些资源的确给了光明地产实现利润的路径。近年来，该公司部分利润的实现，都是通过向关联方出售项目股权或资产实现的。

  比如在2017年，光明地产以9.88亿的价格，将上海丽水路商业项目转让给光明食品集团，获得了4.11亿元的归母净利润；后来又将华都大厦部分商业地产和车位，以同样的方式，转让给光明食品集团下属公司，预计贡献归母净利润约3911万元至4855万元。

  以上两次关联交易都是在2018年才完成的，合计贡献的归母净利润达4.5亿元以上，在光明地产2018年14.18亿的归母净利润中，占比超过了30%。

  这样的戏码，2019年仍在上演。

  光明食品集团作为控股股东，曾在四年前光明地产重组时，对置入的部分资产价值保证及补偿做出了承诺，表示将在三年内完成相应的划拨用地，变更为出让用地的手续，若未能完成，将按高价回购该等不动产。

  鉴于无法完成上述重组手续，2019年8月，光明地产向光明食品集团子公司转让上述资产，成交金额为7016.13万元。10月份，光明地产已收到交易转让金，这又为其2019年度增创归母净利润约为4800万元。

  近两年，光明地产与光明食品集团及旗下公司“过从甚密”。计算，仅出售房产一项 ，2018年它就从上海良友（集团）有限公司，获得了10.3亿的收入；2019年，它又从上海牛奶（集团）有限公司获得6600.54万的收入。

  除此之外，在出售商品、提供服务或劳务的多个细项中，光明地产2019年就收到了7000万元的关联款，这比2018年3213.45万元的款项，增长了1.18倍。

  曲线扩储与30亿资金缺口

  在重组之初，光明地产看到了业绩不断向上的曙光。2016年、2017年，它实现归母净利润分别为10.11亿元、19.46亿元，同比分别增长98.15%和92.55%，各年提升的幅度都接近一倍。

  然而从2018年起，光明地产经营的情况转而向下。该年度，它的营收和归母净利润，分别实现204.94亿元和14.18亿元，同比分别减少了1.53%和27.17%。

  也是在这一年，光明地产在扩储上开始发力。数据显示，2015年至2017年，它新增的土储量分别为85.44万平方米、52.75万平方米、94.25平方米；但在2018年，它在二三线城市逆势拿地，新增储备面积为144.52万平方米，同比增长了53.34%。

  2019年，光明地产坚持“精耕上海，深耕长三角，选耕省会中心城市”的投资布局方向，年内新增土储面积为192.09万平方米，再次获得32.92%的同比增长率。它表示，这进一步优化了“上海占50%、长三角占25%、全国其他省会中心城市占25%”的三分格局。

  除了招拍挂、收购兼并、股权合作、与政府协同等常规方式外，光明地产还凭借多元化业务，曲线扩储。

  2019年5月，光明地产董事长沈宏泽曾透露公司的“1+7+5+X”的发展路线。光明地产意在打造成为集社区居住、商业地产、物业物流服务为一体的系统运营商。

  去年全年，光明地产房地产业务营收比例高达91.78%；物业及租赁、其他业务的营收，则只占8.22%，多元化版图似乎还在培育期。但这并不妨碍它由此获得的项目输入。

  在物流领域，光明地产于上海临港地区，拥有全资子公司海博斯班赛国际物流及孙公司两大地块，地块面积各约11万平方米。

  为了“殷实农场建设”，2019年11月，光明地产通过关联交易，收购上海东平小镇农场有限公司（以下简称“东平小镇”）70%股权，总成交价为7000万元。信息显示，东平特色小镇的规划面积达292平方公里。

  迅速增加土储，也给光明地产带来了周转负担。近三年，其存货周转天数，分别为831.11天、1104.44天、2093.71天，周转的期限拉长。

  2018年、2019年，光明地产经营活动产生的现金流净额为-87.34亿元、-47.89亿元，均呈负数。自生资金不足，对外来融资更佳依赖。2019年，光明地产因取得借款减少、偿还借款增加，使得期内筹资活动产生的现金流净额下降64.93%，为50.43亿元。

  2019年，光明地产在手现金量减少18.7%至79.22亿元，净负债率也提升至218.18%。转入今年第一季度，光明地产在手现金为60.65亿，同期的短期借款为92.14亿，尚有约30亿的资金缺口。

  房地产规模化及多元化发展诉求，给光明地产带来了较大的营运压力。