冯仑对话贾凡：引领新办公生态的BEEPLUS是如何从“一无所有”开始的

　　1991年，当中国的房地产行业还处于一片空白，冯仑带领着“万通六雄”从海南出发，从农地里刨出了万通集团的“第一桶金”。时过境迁，三十年后的今天，从万通集团走出的“万通系”已构筑起中国房地产行业“第一梯队”的中坚力量。

　　2015年，来自美国硅谷的开放协作式办公理念冲击着国内传统办公形态，由贾凡召集而成的十人BEEPLUS联合创始团队从珠海起步，一头扎进“新办公”赛道。经过近五年的发展，今天的BEEPLUS已完成B3轮融资，估值近10亿元，在北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州等一线、新一线城市和粤港澳大湾区拥有自营、联合运营以及企业定制空间数十个，在新办公生态的赛道上一骑绝尘。

　　6月11日晚，50后的地产界前浪冯仑与90后新办公后浪贾凡在抖音直播间展开对话。关于创业、关于地产与新办公，两位相隔30余年跨越时代的创业者进行了这样一番探讨。

　　谈创业：价值观相同的人在一起创业最快乐，尽管开始时“一无所有”

　　冯仑：贾凡，从创业开始赚第一桶金到现在的这七八年。2020年，你怎么来看待创业这件事？

　　贾凡：2013年，我开始第一份创业做餐饮行业。那时候也不叫创业，叫“做生意”，想着把自己大学的生活费、学费赚回来。2015年创立了BEEPLUS，有十个联合创始人，他们就是当时我大学的同学，有些是我的学弟学妹，通过大学社团的公益活动聚到一起。

　　当时很多人猜测，这十个联合创始人能走多远。有些人估计说走两三年就散掉了。但我们一直走到现在，而且慢慢沉淀下了共同的创业基因。现在我们的联合创始人都在做各个部门的二把手，一把手是我们引入的资深专业人士。资深的一把手帮助联合创始人成长，联合创始人帮助一把手融入整个公司，所以现在整个团队凝聚力非常强。我认为有一个好的团队基础，企业才可能在未来更长远的时间里获得持续的成长势能。

　　冯仑：我们当年创业的时候跟你年龄差不多，有一件事我到今天还觉得很有意思，就是在1991年，当大家赚了钱都特别兴奋的时候，我们决定每年做一次“反省”，每年公司周年庆，所有合伙人开一天会，对业务和业绩做一些思考、总结和规划，我们还怕别人不知道，专门发表到报纸上。发了以后我们说，这个话说出去可不能改了，于是大家都当真了。我们把创始人的价值观统一在一个维度上，大家对自己的使命非常清晰。

　　贾凡：我们也有类似的机制，我们叫减速会议。每一年我们都会把一年当中的目标，包括去年的成果做总结，把“去年干的怎么样、明年怎么干”这些问题总结出来，把思想行动统一。之后再开全员代表大会，让所有人都明白这家公司遇到的挑战是什么，我们往哪里走，我们的愿景是什么，让企业不断地反思成长。

　　冯仑：这一点也特别重要。找赛道、找市场、找投资，这些事别人都会学，但“组织文化训练”这件事是很多人不愿意学的，甚至也学不会。但最重要的正是通过这种组织文化，塑造自己的团队。创业伙伴特别重要的是价值观的一致和对共同使命、愿景的理解一致。有相同的使命和愿景，同时价值观能够接近或者通过交流趋同，这样一批人在一起创业最快乐。

　　谈事业：“办公”的形态变了新赛道出现了

　　冯仑：从餐饮到现在跟房地产紧密相关的办公空间、生活空间服务，这个生意你是怎么想到的？

　　贾凡：2013年，我刚刚创业的时候，第一次有机会去到美国的谷歌总部，被深深震撼了。公司的空间开放通透，部门间没有隔断；公司提供免费的午餐、晚餐、书吧和健身房。我觉得这简直太酷了，我说能不能也给公司的员工搞一个这样的办公环境。

　　但是我找遍了当时的写字楼、创意园，都没有找到理想中的办公室，我就想干脆自己来做一个。2015年，BEEPLUS的第一个项目在珠海问世，受到很多人关注前来打听，说要租我们的空间。我开始觉得这个生意是有机会的。

　　冯仑：我们现在直播的这个空间是你们打造的一个办公空间作品，是元気森林在北京的总部。不管是从视觉感官上，还是人身处在空间的感受和体验都非常舒服。我觉得设计个漂亮的空间很多设计师能做到，但如何把空间的价值管理和运营流程控制好，最后在这个低利润区间内还能赚到钱，这确实出乎我的想象。

　　当我通过一些朋友知道你的时候，我特别好奇。你在这样一个看似不是特别潮的领域里，怎么能在旧的商业地产传统领域做出创新的产品和服务，而且能够做到持续盈利？

　　贾凡：2018年我们做了一个很果断的决定，就是商业模式由重转轻。这个过程当中我们看到一个价值和机会，我可以把过去我们打造一整个办公空间的整体解决方案输出给企业客户。现在有很多大型集团公司、科技创新企业和独角兽企业非常愿意为我们这种方便的解决方案去买单。

　　经过两年左右的沉淀，我们总结出现在的商业模式。我们给自己定义叫做“新办公生态的引领者”，我们解决的是办公空间从设计、建设再到后期的运营管理的整体解决方案，通过对空间的精细化运营管理，提供以人为本的服务。希望实现“以空间改变时间”。

　　冯仑：我们最近刚落地了一个34万㎡的项目，如果是找顶级的装修公司我都很熟，但对比你们，他们做的是工程，但后面就没有所谓的“精细化运营管理”。

　　曾经有一家国际顶级的设计公司为我们做了项目设计，设计效果是不错的，但出完设计后期的运营跟不上，整个项目的呈现效果慢慢就开始走样。所以我觉得你这个公司商业模式非常成立。刚才听完介绍都特别冲动，想请你帮我们做服务。

　　贾凡：做好空间，在当下有两个非常大的痛点：第一个是设计理念的问题，很多城市空间、公共空间，美的理念是跟不上时代的。虽然国内当今有全球领先的投资强度，但是鲜有颠覆式的空间场景，更多还是“千楼一面”。第二个痛点是对设计的还原能力和流程把控，因为各个环节沟通成本高，价格不透明，导致了成本模糊，时间不可控。

　　这也是为什么行业需要“一站式解决方案”。我们通过一站式定制的能力，加上国际化的视野和设计理念，去开创一个全新的办公场景打造的模式和业态。

　　谈行业：商办地产的“下半场” 将是内容打造和生态运营的时代

　　冯仑：这样来看你的公司是一个打造办公生态的服务公司，这是非常棒的。而且BEEPLUS正在做的和我们房地产关系很密切。房地产也进入到后开发时代，一个特征就是资产管理和运营，就是空间运营。没有一家公司什么空间都能运营，所以还是要细分。BEEPLUS在办公细分领域能够做到领先而且能让客户满意，我觉得是非常了不起的。

　　贾凡：我们把整个模式叫做“新办公生态”。现在有新零售、新基建，新办公这个概念还没火，但我认为它是一个行业的趋势。

　　新办公有几个要素。第一是办公空间打造的整体化解决方案，这是过去行业的痛点；第二是精细化管理的能力，这是今天行业所缺的东西；第三是理念和文化，要把领先的理念给到别人。我们的理念是“Bring Life into Work”，将生活带入工作，我们要定义未来人们的办公空间应该长什么样；第四是智慧办公、智能化解决方案。

　　再往下走，我们会成为平台型的公司，或者说生态型的公司。通过社群和智能设备，把办公场景下的人链接起来，挖掘人们的消费需求、生活需求，用更丰富的空间产品和业态去满足这些需求，提供更多场景下的解决方案。

　　冯仑：其实在后开发时代，我相信地产开发公司和地产运营、资管公司特别需要你们，办公室的使用者更需要你们。

　　我们也做过很多办公室，过去做办公室就是大平层，做一个简单的大开间让大家自己装。后来稍微复杂点，配上网络设备，再复杂点做做绿色建筑，但是再往深我们就不做了。但是今后你们来做这些，我觉得我们可以共同为办公服务创造出你理想中的-把生活带入到办公当中，让员工在这里快乐的工作，快乐的生活。

　　贾凡：我们总结过去，办公室“1.0时代”是工业革命时期的“打字员形态”，环境恶劣，毫无体验可言。“2.0时代”是信息技术革命时期的“格子间形态”，员工就是螺丝钉，效率至上。联合办公或许可以称作“2.5时代”，它用开放协同的空间形态打破格子间对灵感和效率的压制，但是在商业模式上它是不成功的。

　　“新办公生态”或许就是办公室的“3.0时代”，它的内核是空间的内容打造和生态运营。从这个角度来说，对于极致空间产品不断追求形成的品牌影响力和强而有力的团队，将是我们最大的价值所在。