马光远：房地产的天是真的变了 房贷新政如何影响房价走势？

　　2020年12月31日，央行、银保监会下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

　　具体为：大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%/32.5%，中型银行为27.5%/20%，小型银行为22.5%/17.5%，县域农信合作社为17.5%/12.5%，村镇银行12.5%/7.5%。

　　对于这个“通知”对未来房地产市场的影响，业界的看法似乎没有那么严重。比如有观点认为，通知对房地产开发贷款和个人住房贷款的比重进行设限，对整个市场的影响有限，因为相对于去年8月份出台的“三条红线”政策，目前超过房贷新政的上限的银行并不是很多，并且还留有2到4年的过渡期。

　　但是，很显然，这种解读严重低估了这次房贷新政设置上限的政策风向标的意义，那就是通过金融政策的调整，继续强行压制房地产的金融杠杆，这对整个行业而言，是具有风向标的意义，而绝不是影响有限。

首先，解决金融、房地产与实体经济发展的失衡问题，已经被列入“十四五”规划建议。

　　主管副总理韩正在去年12月住房建设座谈会上特别强调加强房地产金融调控。这意味着，通过各种金融手段降低房地产领域的杠杆，减少房地产对金融资源的过度占有，这是大方向，大趋势，势必对整个房地产行业的融资和未来房价的走势产业根本性的影响，其长期影响不容小觑。

其次，金融监管部门的负责人多次公开表示，房地产是“最大灰犀牛”。

　　郭树清强调，坚决抑制房地产泡沫。他在去年11月十九届五中全会关于“十四五”规划的解读文章《完善现代金融监管体系》一文中提出坚决抑制房地产泡沫，文章写道：上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

　　这意味着，在“十四五”期间，房地产融资占金融资源的比重总体上将明显下降，这意味着，整个行业的融资逻辑将发生颠覆性的变化。

目前撞线的企业，特别是头部企业并不少

　　第三，去年8月出台的对房地产融资实施的“三条红线”的政策，即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。已经于2021年1月1日开始实施。目前撞线的企业，特别是头部企业并不少，有相当一部分甚至是直接撞了红线，很多房地产企业如何使得自己的三项指标合规，难度很大。

第四、不断收紧的房地产金融政策势必引发房地产行业的严重分化

　　很多中小房企在融资方面可谓举步维艰，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化、集体倒闭的惨烈洗牌阶段。随着金融资源的稀缺，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高，将难以为继。在这个过程中，不排除一些过去玩高杠杆的头部企业倒下，但更多的是大量的中小房企。

　　房地产的本质是金融，房地产过去发展的最大推手是杠杆，包括备受诟病的住房预售制度，本质上也是在增加房地产行业的杠杆。

　　从历史上房地产泡沫的破灭看，金融政策和金融环境的变化，对整个行业的发展一般都是致命的。金融大环境的收紧，势必改变房价的走势，颠覆房价的逻辑。过去我们老说房地产变天了，但房地产行业的人总是不以为然，依然我行我素继续玩过去的老套路。但是，过去两年，房地产领域的头部企业屡屡传出“病危”的信息意味着，房地产的日子已经很不好过。

　　金融政策的改变，杠杆的人为收紧，再加上供求关系已经不同于以往，还有，大城市的房价已经处于阶段性的高位，这一切都意味着，房地产整个行业处在一个洪水不断上涨的危险的堤坝之上，稍有不慎，整个行业的杠杆脆裂。想想中国老百姓80%的财富都在房子身上，那将不是灰犀牛的问题，而是会引发一场真正的金融海啸和最惨烈的财富屠杀。

　　当然，我们希望的是，在处理房地产的问题上体现出智慧，切不可操之过急，要吸取过去去杠杆过于简单粗暴的教训，其实，伟大的时间是可以解决杠杆问题的。

　　在房地产的金融逻辑发生变化的情况下，我们现在可以肯定地说，房地产作为中国最好投资品的时代，现在正式降下来帷幕。到了可以和房地产投资说再见的时候了。