浦江中国“弃车保帅” | 物业K线
邓鑫妮 张丹 发自上海
一边加快扩张，一边频频抛售。
12月22日，浦江中国(01417.HK)发布公告称，其附属子公司上海浦江物业有限公司（简称“浦江物业”）出售安徽外滩物业管理有限公司（简称“安徽外滩物业”）51%股权，代价约525.8万元。买方是安徽外滩物业的另一股东——安徽皖投置业有限公司（简称“安徽皖投置业”）。
交易完成后，安徽外滩物业为安徽皖投置业100%控股，浦江中国完全退出。
这并非今年首例，据了解，今年上半年，浦江中国以各种理由出售手中的子公司、联营企业及合营企业，共获得784万元。
此次出售安徽外滩物业，浦江中国基本属于平价出售。据介绍，2020年10月31日安徽外滩物业总估值1028.37万元，按此计算其51%股权价值约524.47万元，此次出售价525.8万元，溢价1.33万元。
关于出售原因，浦江中国表示，其所从事的住宅物业管理，与浦江中国主营的高端非住宅物业的方向不合。
不过，浦江中国虽将非住宅物业作为主营方向，但住宅物业的占比及增速都不低，甚至高于非住宅物业。2016年—2019年，住宅物业的面积占比从21.4%一路升至31%，而办公大楼及酒店的面积占比则从32.9%降至24.1%。2019年末，住宅物业面积占比居首。
住宅物业面积领衔，但浦江中国的超九成收益来自非住宅物业，或许这也是减持住宅物业的原因。“我不认为住宅物业能够提供比较高的利润，住宅物业利润远低于非居物业。”浦江中国行政总裁肖予乔接受媒体采访中提到了这一点。
尽管住宅物业收入贡献低，不过，此次出售的安徽外滩物业却担纲住宅物业的收入重任。
2019年住宅物业（包干制）收益4369万元，安徽外滩物业当期收益4505万元，按照51%股权计算，计入浦江中国的收益大体为2297万元，占比超过50%。截至2020年6月30日，安徽外滩物业贡献浦江中国总收益约7%及纯利约4%。
即使担纲收入重任，也要将其切割转售，由此也能看出，浦江中国偏重非住宅物业的决心。不过，其背后也有资金方面的压力。
收并购金额越过预计红线
2002年，肖兴涛与傅其昌共同创立上海浦江物业。作为一家第三方物业公司，上海浦江物业背后没有实力强大的地产母公司做支撑。
2016年，浦江中国成立，作为上市主体冲击港交所，上海浦江物业是其运营主体。
2017年上市之后，浦江中国加大收并购的力度，由此也绷紧了资金链。2018年收并购金额为827.1元，2019年达到2000万元，同比增长141.8%。到2020年上半年，这笔金额已经达到4590.3万元。
此前浦江中国在招股书中透露，将用约4226.53万元（按2017年换算比例计算）用于横向发展，即通过收购、投资、合营、合作等方式，扩展物业管理服务市场。若按上表所述，浦江中国已经花费7417.4万元用于收并购，越过预计金额的红线。
资料显示，截止2019年末，浦江中国上市之初的1.25亿港元的募资金额还剩下0.13亿港元，收购投入了0.29亿港元，收购其他物管公司的资金投入进度为70%。
服务成本压顶
伴随着收并购的增加，浦江中国的负债率震荡走高，从2017年的42.1%升至2019年47.76%。
截至6月30日，浦江中国总负债3.89亿元，流动负债占比高达94%，为3.64亿元，其中银行及其他借款1.29亿元，其他应付款1.32亿元。而同期，浦江中国的现金为1.61亿元，这两项就有1亿元的资金缺口。
出售完成后，安徽外滩物业也从浦江中国的报表中移出，负债出表的同时，成本投入也会有所减少。
早在2017年上市的招股书中，浦江中国就曾表示，员工成本占服务成本比重最大。2014-2016年，员工成本占服务成本的80%左右。
对此，浦江中国给出的解决方案是增加科技投入，以科技“代替”人力。可是浦江中国的成本问题已经迫在眉睫，科技投入的收益还要经过漫长的等待。
近些年，浦江中国的服务成本一直呈上升趋势，对收益形成较强“稀释”。
2017年—2019年，浦江中国的营收分别为3.63亿元、3.92亿元、4.82亿元和3.40亿元；同期，服务成本分别为2.96亿元、3.25亿元和4.07亿元。截至2020年6月30日，服务成本达到2.81亿元，超过去年全年的一半。今年上半年，浦江中国毛利同比增长约52.7%，服务成本同比也增加了约50.5%。
受其波及，净利润已经出现负增长。2017年、2018年、2019年和2020年上半年，净利润分别为3591.90万元、2540.50万元、1780.20万元和1819万元。上市三年期间，其净利润增速持续下滑，分别是-29.3%、29.93%，降幅稍有扩大。
不知住宅物业项目的再减少，能否让浦江中国真正减负？
