中国房地产向何处去？

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  中国房地产一向重视借鉴外部经验。用过的有香港模式，研究过还没用过的有美国、新加坡和德国模式。

  现在，“房住，更炒”的香港模式完成历史使命，留下了黄金时代的回忆，也留下了土地财政和高房价的痛点。在它们的陪伴下，我们将再次进入新的摸索期。

  此次调控已近4年，史上最长，未见终点。“房住不炒” 原则之下，行得通的长效机制仍付之阙如。

  你看见的，还是头疼医头，脚疼医脚，短兵相接。

  房价高，那就“限房价，竞地价”；投机、投资购房，那就限购又限贷；无力购房，那就租购并举，发展长租公寓。

  结果是：道高一尺，魔高一丈。

  你有限竞房，我就偷工减料，或是羊毛出在狗身上，“狗”是指车位和装修；你限价，限出了一二手倒挂，楼市打新；长租公寓更狠，玩出了爆雷跑路和租客跳楼。

  旧病未除，又添新疾。已近极限时刻的中国房地产，将走向何方？

  西学为用，师夷长技，看下美国、新加坡、德国模式。

  美国要点是房产税和金融化。

  新加坡要点是“鱼翅和白菜”论。商品房与福利房泾渭分明，前者放开价格，后者应保尽保。

  德国模式的要点是“房住，不炒”。以平抑价格和全面管理，大搞“菜蓝子工程”，管你商品房、福利房还是租赁市场，一概白菜、土豆视之。

  对我们来说，以靠谱度论三种模式，由低到高应该是美国、新加坡和德国。

  对房产税，豪言观点一直未变：在可见的将来，不是说不可能，而是概率小到了可以忽视。

  为什么隔段时间就有人提呢？最近，微信圈又频频出现十四五期间会征房产税的传闻。它表明楼市又出现了新症状（大城市），而调控手段不敷使用，不提房产税不足以平复情绪，对冲预期。

  这方面写过好多文章，道理也已讲明。不赘。

  相比之下，新加坡和德国模式有切实可取之处，前者的福利性住房，后者的发展租赁市场，妥善解决了安居问题，成为全球典范。

  政策面的最新表态，是在两周前的中央经济工作会议上。

  三个意思：坚持房住不炒，市场长期平稳发展，重视、规范和调控租赁市场。

  是不是看见了德国模式的影子？

  在德国，房住不炒、市场平稳是真的：1970—2017年，名义房价指数仅上涨2.3倍，年均只有2.6%。同期，英、法、美分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍。

  去除通胀影响，半个世纪里，德国实际房价累计下降了2.5%！

  租售并举也是真的：住房自有率只有45%，55%国民租房住；租购同权，租赁条件良好，人均38平米；租约、租金变化都有规可依；规范业主，厚待租客，只要租客不愿意搬，业主不能强制。租来的房子，就跟自己家一样！

  2

  但凡事知易行难，人家的模式虽好，还要看自己实施的意愿和条件是否足够。

  新加坡是福利房的典范，量足价廉。因为：

  1、有操作基础。

  城邦国家，居民分层清晰，收入透明化，福利房能做到有效和公平分配；

  2、房地产非政治化。

  虽然新加坡的商品房价居全球前列，真是鱼翅价！但占比仅为19%，而“白菜”比例高达81%，加之福利房能做到应保尽保，所以，商品房价再高，针对的也是有钱人和外国人，是茶杯里的风波。

  德国是房住不炒的典范。因为：

  1、它是全球实体经济的典范。它称第二，没有国家敢称第一。对此，开惯了德国汽车、用惯了德国电器的中国人，理解起来，无障碍。

  实体经济发达，房地产就可以归位为普通行业。供给端，从来没有被当做过支柱产业；需求端，从来没有被当做投资热点，住房自有率不到我国的一半。

  2、中小城市居多，分布平均，秉赋类同。产业发达与否，与城市大小无正相关效应。

  宝马可以在慕尼黑，奔驰可以在斯图加特，大众就可以在一个叫狼堡的小城。大城市对资源没有虹吸效应，市场不易波动。

  对我们来说，一个更棘手的问题是：大搞福利房或振兴租赁市场，需要便宜的土地和廉价的资金，谁来“埋单”？

  在新加坡和德国，这当然是通过低价供地、优惠筹资、差别税收等组合措施，由政府最终“埋单”。

  但在中国，这些条件或是不存在，或者呈反向呈现。比如大城市的超级优势、地方政府的土地财政、房价过快上涨及造成的财富效应造成了很大的社会压力和矛盾等。

  这使得新加坡和德国模式看起来很美，但我们学起来很难。

  这次经济工作会议所针对的“大城市突出的居住矛盾”，一是一二手房价倒挂导致的打新潮，二是租赁市场上，年轻人承租能力差及企业运营乱局。

  解决打新，理论上有两个办法。

  一是学新加坡的“鱼翅”，放开新房价格。事实上，今年早些时候，打新最火的深圳曾秀过“新加坡模式”表情包，但很快就没了下文。原因应该是放开鱼翅太贵，多搞白菜太累。

  二是按照调控逻辑，一不做，二不休，对二手房也限价，管住C2C如星辰大海的二手房市场。一人一策？一房一策？这就不评价了吧。

  如何发展租赁市场，会议提出了很多具体办法。

  一是单列计划，增加租赁用地供应，并增加供地来源，如集体建设用地和企事业单位自有闲置土地；二是完善市场监管，降低租赁税费，租购同权；三是调控租金。

  细品发现：这几条不是难，而是太难。

  租赁用地土地出让金怎么收？

  只收底价，土地财政就受影响；如果加溢价，包袱就甩到了企业身上。头上三条红线，REITS又不开闸，房企买地做自持长租物业，有心无力。不信，去问问某头部房企。

  至于集体和企事业用地，去问问村长和厂长，他们愿意以住宅用地出让，一次抱个大金娃娃？还是以租赁土地入股，几十年后才收齐租金，届时自己早已退休了呢？

  况且，国企或其它讲政治的房企，运营租金可能还要低于平均水平（北京有实例），那村民们作为股东，是同意，还是不同意呢？

  降低租赁税费？杯水车薪了。

  实现租购同权？连官宣通稿都冠以了“逐步”二字，你懂的。

  实现度较高的是“调控租金”。但，一因疫情影响，一线城市租金已然显性下跌，二则长租公寓爆雷的真正原因就是不赚钱，三因中国租金回报一向偏低，还不如定期存款利率，这三条线下，“调控租金”空间能有多大？

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  有好办法不能用，除了遗憾，还有尴尬。

  经济工作会议照例强调了房住不炒，紧接着说了这样一句话：因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

  听话听音，你就会明白，对于打新，除了不好管，恐怕也不想管。因为调控目标的核心是“稳”，它由限价和保量构成，保量甚至比限价更重要。

  而一二手倒挂形成的打新，是熊市中保量的最佳办法，不知道有没有之一。这或是它尚未受到严厉禁止的重要原因。

  在即将到来的2021年，疫情也好、贸易战也罢，都不可能画上休止符，这都使得内循环和稳经济，仍是头等大事。

  对于牵一发至少动大半身的房地产来说，现在最急迫的或许不是长效机制，而是“限价保量”再平稳走上几年，避免触发系统性风险。

  做到这一点很有希望。尽管今年市场风声鹤唳，百年疫情叠加更严厉调控，也没有阻止全年销售额再创历史新高。

  北京市场目前的数据表明，今年新房3000亿，二手房6000亿，妥妥的创历史纪录。啊，不愧是帝都，项目不多，仍贵为一个万亿级市场！

  这说明，发展动能仍很充沛，也说明，我们还有时间。

  一夜北风紧。

  前望2021年，中国房地产不会有终极性解决方案，而是会继续在混沌中前行。

  闲注：每当我写“埋单”，就有人纠正我是“买单”，其实不必。

  “埋单”一词由来已久，源于广东话，是结账的意思。因为广州的饮食业，以前就有先食后结账的传统做法。从前做生意者年终结算，叫“埋年”；至茶楼酒肆，食毕开单结账，便是“埋单”。

  除了我们的误解外，广东话里从来没有“买单”一词。