张平:2020年 楼市传来“三大信号”!房价难道被马云“言中”了？

　　2020年马上要过去了，今年楼市的总体感觉就是红利期已经过去了，北方各城市房价集体出现大跌。

　　二线城市有郑州、西安、天津、青岛、石家庄、太原等地，而跌得较明显的要属环京楼市，从2017年高位跌下来，都已经面目全非，像燕郊、通州、大厂、香河、涿州等地现在房价平均跌去40%，跌得最惨的城市房价也已经跌去七成。此外，还有像鹤岗、双鸭山、铁岭、阜新、乳山等中小城市，房价都跌到了白菜价。

　　除了全国部分城市房价开始全面下跌之外，今年在网络平台上面法拍房的数量要比去年翻了一倍，创下了历史的纪录。

　　据知情人士透露，过去很少有弃房断供现象发生，今年一下子还突然增加了不少。其中很大一部分就是业主的断供弃房，银行再把房子交给法院，通过法院途径进行出售。

　　更关键的是，不久之前，合肥市对300多套断供房进行抛售，都是在一周内出现的。如果仅是一套房进行法拍问题还不大，但是出现大量断供弃房，问题就比较严重了。

　　其实，目前这个现象的出现马云早已预见到了，他曾在2017年曾说过未来“房价如葱”。虽然马云此言论被当时感觉有些过分夸张之嫌，但现在回过头来想一想，马云还是有他独到的眼光的。而目前投资房地产也的确存在一定的风险。

　　据资料显示，我国破产的企业已经有453家了，相当于每天破产1.5家。也有人预言，随着房地产红利期的过去，房地产行业将重新洗牌，多数中小房企会被行业大佬所吃掉或吞并。

　　对于炒房者、开发商来说，房地产的红利期正在悄悄的过去了，而对于我们普通百姓来说，房地产市场的春天即将来临。最近我们国家出台了打击房地产行业的乱像政策，并且加大了房地产的调控力度。

　　相信明年国内会有更多的城市加入到房价下跌的行列中，房地产将逐步回到居住属性，未来决定房价的不是炒房者，而应该是当地的居民收入。

　　第一个是，三条红线设置。

　　今年9月央行、住建部就推出了房企融资的“三道红线”制度。意图就是让房企降杠杆，减少金融风险。本来监管部门要求房企达到“三道红线”的标准要求并不过分。

　　但问题是这些年来，房企拼命拿地建房，争当地王，负债率还是较高的、现金流也是不足的，在此时要求达到“三道红线”标准，恐怕还是有难度的。为此，各路房企也纷纷响应。

　　从目前来看，房企要想降杠杆，就必须及时回笼房屋销售资金，而若想及早回笼销售资金，那必须大幅降价销售。恒大、碧桂园等房地产大佬们都在主动降价促销，所以，明年刚需购房者是有福了。

　　第二个是，取消预售房制度，采用现房的销售制度。

　　过去开发商总是先拿地，拿了地后再出售期房。国家当年允许开发商采取预售房制度，主要考虑到当时，国内房地产刚刚开发，居民对房产需求很大，光靠开发商自有资金发展显然是不够的，甚至发展进程会很缓慢。

　　于是，国家就允许开发商预先收取消费者一定的房款。不过，预售房制度很容易导致烂尾楼情况的发生，此外还有开发商建完也楼后，把房子交给业主，而业主在看了房子之后，如果表示不满意，也没有办法，因为房款已经付掉了。而现在实行现售房制度，客户看了房子满意了再签合同。

　　第三个是，国家正在规范房地产租赁市场，明年开始房产租赁事项都要按照《民法典》来实施。

　　可能有人会问，我们现在是讲降房价，你怎么谈到房租市场了呢？其实，大家之所以要买房，主要还是我们只重视发展商品房市场，却没有很好的规范房屋租赁市场，导致租房者吃了大亏，都想去买房了。

　　比如，过去房东对租客说，我想让你什么时候搬都可以，现在要按合同规定，不得擅自毁约。还有，房东动不动就涨房租，现在也不行了，现在都要按合同约定的来办理。未来房地产市场将更加规范有序，很多人觉得我租房子也很舒服，并不一定要买房，这样买房需求就会迅速降下来。

　　对于很多既得利益群体来说，随着房价出现分化、弃房断供潮来临，以及大量房企破产，这恰好说明房地产的红利期正在悄悄过去。

　　而我们迎来的房企融资的“三道红线”的监管、预售制度的取消，以房屋租赁市场的完善，这些利好都会指向明年国内房地产市场将去杠杆化，购房群体分流，越来越多的城市房价会下跌。

　　最终国内房价回归居住属性，真正实现“房子是用来住人的，不是被人投机炒作”的宗旨。