胡芳园：而立与本命

  编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡芳园女士。

  撰文 | 张丹

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  “来厦门十次+，与鼓浪屿第一相见。”10月的某一个傍晚，胡芳园发了这样一条状态。

  在这个南京大学本科、英国伦敦政经硕士毕业高材生的朋友圈中，不仅记录着恒太商业的“三十而立”，还有天空、阳光和刚刚好的闲庭信步……

  11月，在成都见到胡芳园。这位恒太商业管理集团有限公司的董事长兼总裁亲和力十足又不失理性，这场采访并不似财经媒体与新锐商业体掌门人的巅峰对话，更像一场久别老友间的促膝长谈。

  2020年是恒太商业的“而立之年”，胡芳园是恒太商业的“同龄人”。而在足以载入史册的大时代“2020”中，胡芳园和她执掌的恒太商业，同五百年前诞生于宁波的姚江学派如出一辙，心即理、知行合一。

  多面总裁 尝新“致良知”

  胡芳园的朋友圈里，不止有工作的动态分享，还有着对生活的满满热爱，工作的忙碌似乎也有了甜甜的味道。

  她会分享自己吃到的美食，会感悟一番商业新业态的变化，偶尔也会约上三两好友聊聊天，“火凤祥”就是她跟朋友聊天聊出来的灵感。

  在一场胡芳园口中“好玩儿”的聊天之后，一家名为“火凤祥”的火锅品牌在宁波应运而生，口味、创意以及家喻户晓的亲和力明星，“火凤祥”具备了所有网红餐饮该有的品格。

  恒业控股有一个品牌孵化公司专门来做“火凤祥”的品牌包装、品牌建设和线上的营运、维护，强执行的包装、运营团队，加上标准化程度颇高的供应链，在宁波、在上海、在杭州，上百家店或将花落各地。

  有人看郑恺，有人迷古风，更多的人是饕客……成为爆款，看似佳偶天成，实则水到渠成。

  八零后是承前启后的不平凡的一代，很难被定义，很难被贴上创新或守旧的标签。八零后胡芳园，会看轻松好玩的小红书，也会看晦涩的建筑书，会看城市论坛，也热心在朋友圈分享生活的点滴和感悟。

  她对于新经济体的理解，不是空泛侃侃而谈的“互联网思维”，而是实打实的刷屏案例。疫情过后，恒太商业策划的宁波城市市集“鄞州之夜”，兼具情怀与流量。

  第一次开集，有关市集全网照片的阅读量就有近60万人次，恒太商业把所有受到年轻消费者喜欢的网红品牌，从文创到餐饮聚集起来。音乐、美食、潮品……水街的夜晚再度如梦如幻。

  宁波市民说：“我们好几年都没有看过宁波有这么盛大的市集活动”；政府部门对恒太商业支持“夜间经济”赞誉有加；媒体喊出“鄞州之夜拍了拍你，来打卡了吗？”……不仅如此，当西藏比如的冬虫夏草、延边长白山的黑木耳、贵州黔西南的粉丝出现在“全国全国首个消费扶贫街区”之时，当扶贫产品走入透明直播间，扶贫策略进入2.0时代之时，“致良知”的理念已入木三分。

  抬头是诗低头是远方

  好的执行团队重要，还是好的创意重要？热衷于推“爆款”的胡芳园，在回答这个问题时有着自己的野心。

  她认为两者是双驱动，缺一不可，近年来中国的商业领域，特别是互联网领域有很多创意，但由于没有好的团队和执行，许多都成为了泡沫，好想法多、好团队少。

  对于团队，她打了一个“有味道”的比喻：团队的打造像炖红烧肉，尽管是有公式的，如茴香多少、糖多少、酱油多少，但它需要时间，需要建立团队的互信感，需要团队成员多元文化的磨合，以人员的筛选、培养、成长作为基础，恒太的核心竞争力是团队。

  恒太商业一直信奉“管理创造价值”，胡芳园和她的团队有着自己的“倔强”：如果说我们的管理和团队不能给某个项目创造价值，这样的项目我们会回绝，因为我们要利他，要务实。

  胡芳园解释道，其实每年找上门的、有很强合作意愿的房地产开发商近四百家，但是最终恒太商业基本上会控制在二十家左右。

  恒太商业拥有庞大的、实行三级管理的后台团队，加上做ERP开发的信息公司超过200人，这是胡芳园的底气所在，她坚信商业唯一的不变是变化，带领团队在务实做事的基础上践行创新。

  门店、区域和集团，一般6万方以上物业配备40人左右的团队，负责具体经营落地；区域管理解决各地区资源的整合与产品个性化的执行落地；集团各中心部门负责根据市场设计产品，按节点和系统管理产品，整合全国资源赋能门店。后台持续为前台赋能，让前台团队能有大的资源整合的平台，行业最新的产品的思路的平台，还有管理赋能的平台。

  今年4月，恒太商业发布新战略“三年运营管理120家”，5月29日，联合近20家人才供应商，首次举办了面向全国性的人才供应商战略签约大会，新增高薪高管岗位50多个。

  “相对来说，（后台强大）前台做事情的时候就事半功倍，效率会更高一点。”

  三十恒太 摇曳生姿

  只有最曼妙的舞者才能够应对最复杂的复调，而且越是波云诡异的节奏，越是能激发出芳华绝代的惊鸿一跃。

  2020年，是恒太商业30周年，公司从1990年开始从供销社转制时代慢慢进入了百货领域，然后做超市、做家电，后来做百购，再做购物中心，到现在的定制化多元的产品线，从特色街区到城市购物中心、文旅酒店，都是根据每一个城市、每一个市场和特定的物业定制而成。

  “恒太商业在过程中几乎踩中了中国商业发展的每一个节点，该做百货的时候做了百货，该做购物中心的时候做了购物中心”胡芳园关于恒太的风云三十年的这句归纳，更像是一曲华丽舞步之后，最强者面对掌声的云淡风轻。

  恒太是胡芳园从父亲手里接过来的，不过并非一开始，她就有这样的掌管权力。从2007年进入企业，做到董事长她用了13年。这13年里，胡芳园从基层干起，一步步做到现在的职位。

  “一开始是从秘书岗做起，然后做营运经理、招商经理，然后是店总、运营总、人资总，然后再到总裁的位置上，再从总裁升成董事长。”二代出身的先天优势让胡芳园领先一步，但稳扎稳打的作风才让她拥有今天的成绩。

  回首恒太走过的30年，胡芳园说，更多的成就来自于父亲，有他在前面趟道，才能有她后面的所作所为。其实恒太没有炫丽的宣传表达，主要靠八个字：务实、高效、创新、利他。

  这八个字，是父亲从她进入公司开始就一直在教导的，也是这13年中她从父亲身上看到和学到的最宝贵的东西。

  “这八个字，流淌在我们团队每一个人的血液里。”她颇有感悟地说道，恒太做了30年，可能企业规模没有做到非常大，但是在行业口碑非常好，我们正在一步一步往前走。

  繁忙的工作间隙，胡芳园也会去书店逛逛，最近她有点迷上了建筑类的书，办公桌上堆的都是相关的书籍。

  “产品定位靠什么支撑？靠空间。”这是胡芳园最近经常跟团队的人所讲的，她认为建筑之美、空间之美、商业之美是要结合在一起的，恒太就是从建筑端开始管控，然后再到空间设计，有一整套的管理办法。

  这方面恒太在行业是走在前面的，不过抱着“不自满”的心态，胡芳园依旧沉下来钻研建筑。她说，要一起认真活好每一天；她说，感觉自己在本命年找到了本命和本心；她说，人生是旅途，不要怕，往前走。

  以下为与胡芳园对话精选：

  ：回首恒太商业走过的30年，取得了哪些成就？

  胡芳园：今年是我们公司30周年，公司从1990年开始从供销社转制时代慢慢进入了百货领域，然后做超市、做家电，后来做百购，再做购物中心，到现在的定制化多元的产品线，从特色街区到城市购物中心、文旅酒店，都是根据每一个城市、每一个市场和特定的物业定制而成。

  在这过程中我们几乎踩中了中国商业发展的每一个节点，该做百货的时候我们做了百货，该做购物中心的时候我们做了购物中心，跟上了这个时代发展的步伐、商业发展的节奏，这是我自己觉得骄傲的事，也算是我们的成就。

  ：您怎么看待这场疫情对商业带来的影响？

  胡芳园：疫情带来的改变，是把我们商业发展的很多节奏加快了。你会发现疫情后“强者愈强”，如果你对商业理解有深度的，你的打法是系统的，你创作的产品是对消费者有黏性的，那么你会发现消费者来实体商业消费的频次和消费的程度和深度，都是在加强的。

  当然，对于那些产品不符合当下消费者需求，仅靠原来老的商业基础而活着的企业，疫情后加快了它们走下坡路的速度。

  从恒太来讲，我们一直坚持做好产品，这两年我们对产品的思考：一定是围绕着目标消费群去做非常清晰的定位，围绕着定位去整合你的空间、品类和品牌、营运和企划。

  如此一来，您的产品是完整的，对消费者是有黏性的，我们提供一种综合的商业感受，致力于打造“怦然心动的商业体验”，疫情让我们更加坚定这种信念。

  ：今年恒太有哪些方面的创新尝试？

  胡芳园：主要有三个方向，我举三个例子来说说。第一，今年我们做了宁波的城市市集——鄞州之夜，第一次开集的时候，网上的照片阅读量有56万的阅读量，刷屏了城市各大网站、朋友圈等社交圈子。

  第二，做了一个全国首个消费扶贫街区，把宁波市政府对口的扶贫的八大地区，它们的农副产品、风情演艺、旅游线路、非遗产品，聚在一个空间里面，同时又把年轻人喜欢的品牌融入其中，通过多种扶贫互动活动让更多年轻人参与扶贫中来。

  第三，我们今年品牌孵化公司，已经孵化了一个火锅品牌，叫火凤祥。恒太专门来做品牌包装、品牌建设和线上的营运、维护，这是一个强内容、强空间、强场景、强感受、强品牌的有情感附加的品牌，所以它的成长速度就非常的快。7月在宁波开业了，11月应该上海旗舰店会开，杭州旗舰店会开，全国各地也会陆陆续续开出一些店。

  ：恒太是如何在不断尝新的同时，又能持续获得成功的？

  胡芳园：我管理企业的想法就是，你要去打造怦然心动的商业体验，要去做定制化的商业，但是你的所有的管理必须是集团化的，你必须是靠集团后台非常强的引擎，来支撑前台的发展。

  所以好的想法是创意和灵感，但是最后一定要是靠集团化来做推进，那样就能保证产品的品质、好的想法得以落地和实施。

  ：恒太商业总体管理多少项目？现在的运营团队是怎样的？

  胡芳园：现在已经管理了48个项目，管理面积超过了300万方。我们后台加上独立运营的信息公司，超过200人，作为一个商管集团来说，其实是非常大的。这200个人，全是集团后台的赋能团队。现在商业越来越难，不能完全靠前台的店总、门店团队单军作战，一定是系统作战，要有集团思维，怎么样能赋能给前台，让前台的团队能有大的资源整合的平台，行业最新的产品的思路的平台，还有管理赋能的平台。

  ：恒太未来会有上市的打算吗？

  胡芳园：公司这两年是有上市的打算，因为我们这个商业模式应该目前还是比较难得的一个模式。恒太全部以轻资产为主，然后做定制化商业，然后集团化再做管控，我们有多业主的服务能力，努力做好每个项目，在业界积累口碑，然后再以口碑去持续地给我们输入项目，如此循环持续下去。

  ：您觉得，恒太是如何一步步走到今天的？

  胡芳园：其实我们一直秉持着务实、高效、创新、利他。

  务实，我们不说虚的话，说的每一句话都得做到；高效，做企业当然希望效率很高；创新，我们一直在想如何量身定制产品，如何能跟上当下消费者的变化；利他，是因为我们做轻资产，就是要有利于业主、利于品牌商、利于员工。

  这八个字从上到下贯穿，流淌在我们每一个人的血液里，包括招聘面试、培训、实操、日宣以及工作的考核等工作。所以，恒太做了30年，很扎实，企业规模可能没有做到非常大，但是在行业口碑非常好，我们正在一步一步往前走。

  ：恒太商业的产品运营逻辑是什么？

  胡芳园：恒太基本的产品逻辑是以定位来搭建的，产品定位来自于什么？来自于对这个城市地域文化的研究，来自于你对整个城市的商圈和竞争对手的研究，也来自于你对这个项目本身的研究，项目的地段、规模，包括地块的形状各种各样的东西，你会得出一个初步的定位。但定位靠什么支撑呢？靠空间。我最近常跟团队人讲，建筑之美、空间之美、商业之美结合在一起的，恒太现在就是从建筑端开始管控，然后再管理到空间设计，有一整套的管理办法，这个是可能我们在行业内现在走得比较前面，扎得比较深的。

  第二靠品类组合和品牌、营运和企划来支撑定位，这个是产品模型，后面还有人资、财务、工程、信息，来支撑到这个产品模型，包括招商中心、运营中心，支撑这个产品模型的实现。

  ：您进入公司到做到总裁，用了多长时间？

  胡芳园：我2007年进入企业，做到董事长用了13年。我一开始是从秘书岗做起，然后做营运经理、招商经理，然后是店总、运营总、人资总，然后再到总裁的位置上，再从总裁升成董事长。