佳源国际张翔：未来房企弯道超车的机会很少

   王鸿 12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。

  谈到明年房地产市场的走向，佳源国际CFO 张翔表示，国内地产走向是与政策息息相关的，与监管政策的松紧相挂钩，出台的“三道红线”是一个长期改变市场的政策，代表监管机构对行业的长期监管。保守来看，今年在疫情的影响下，地产行业在政策上会有些偏向，但明年疫情改善，其他行业会好过一些，地产在监管上会严厉些，这样的可能性比较大。但地产是中国经济的引擎与压舱石，是一个十几万亿的大的市场，机会很多，城市化建设和居民住宅改善需求强劲，明年地产行业要在大的机会中谨慎前行。

  他认为，三道红线下地产公司拿地速度一定会放缓。过去通过债务增加来撬动规模扩张的发展模式现在是走不通的，三道红线的目的是通过限制地产公司债务端的总量来减缓公司发展的速度，未来弯道超车的机会很少。

  张翔表示，佳源国际去年已经主动降杠杆，比政策更早。佳源国际本就不是以规模增长为首要目标的地产公司，公司去年买地金额占整体现金回笼的15%，整体杠杆就降下来了。今年，公司拿地比重内部控制在现金回笼的35%左右，在行业也属于比较谨慎的水平。

  在融资方面，他表示，今年能明显感觉到，国内机构之前融资主要是看规模，而今年下半年，很多金融机构的风控会参照房企三道红线踩线情况。财务信用结构有一定红利的企业会得到关照。佳源国际融资渠道有美元债、银行开发贷、信托融资等。今年公司着力改善融资渠道和负债结构，去年佳源国际信托占公司整体融资的47%，今年增加了很多银行开发贷，信托比例下降到了25%左右，同时今年抓住市场窗口发行了多笔美元债优化债务年期，明年融资渠道和负债结构都会有进一步的改善。

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