李德林：后浪，你们该怎么买房？

文/新浪财经意见领袖专栏作家 李德林 　　这两天，关于前浪、后浪的讨论多了起来。长江后浪推前浪，“93年美女手握400栋楼”的消息，引发后浪集体惭愧，前浪集体沉默，但那毕竟是凤毛麟角。春暖花开，已经被疫情压抑了数月的房地产，也开始复苏，后浪，你们该怎么去买房？ 　　后浪指的是新生代的90、00后，他们很多不用担心买房的问题，70、80后的前浪们已经给他们买下了大把的房子。后浪们不甘平庸，喜欢选择在北上广深等一线城市闯荡，那些在二三线城市的房子对于他们来说意义不大，就算抛售，在北上广深说不定还不够首付款。 　　现在后浪们最担心的一个问题就是，房价到底是涨还是跌呢？ 　　国家电网说要退出房地产，国家电网旗下的鲁能地产那可是房地产大户，这是央企退出房地产一个非常明确的信号。央企退出房地产影响有多大呢？央企房地产2019年营收超过9400亿，千亿俱乐部有三家都是央企，分别是保利、中海、华润，地产销售规模都在2000亿以上。 　　央企手上握着大量的房子，曾经是房地产市场的稳定器。现在央企退出房地产会让房价大跌吗？想多了，除了这些年央企要回避与民争利，不断从房地产市场撤离，回归他们国民经济柱石主业外，更重要的是，央企房地产在竞争中已经没有什么绝对优势了，看看每年销售排名，前10很少见到央企的影子，都是恒大、碧桂园等为首的民企。 　　央企退出房地产不会左右房价的天平，人口、土地和金融才是关键。中国已经进入老龄化时代，看看珠三角、长三角的产业链迁移就能发现，人口红利随着老龄化不断地消失。城市里超过55岁还在买房的恐怕只是少数，那些有房的老年人未来会释放出大量的二手房。 　　除了老龄化，新增人口同样不乐观。放开二胎政策，人口出生率并没有提高，2019年10.4‰，创下了1949年以来的出生率最低值。在出生率降低的大背景之下，未来10年城市化的人口差不多1.5亿。而房地产黄金期前夕的2000年，城市化人口超过6700万，可想而知，随着前浪们的老去，未来进城的后浪们减少，房子回不到之前的疯狂。 　　土地价格方面，随着城市基础设施建设的逐渐完善，财政通过土地收入换取城市建设的速度会放缓，土地财政的需求会削弱。加上允许农村集体土地直接入市开发，未来土地的供给量会加大，土地价格自然不会出现大幅度上扬。加上广义货币M2这三年增速连续下滑，已经降到了9%以下。 　　深圳出现炒房，北京立即就派出了调查组，金融的杠杆控制之后，炒房变得无利可图，资金岂会陪着太子读书呢？未来房价没有暴涨的基础。 　　当前，平稳健康的发展是关键，现在居民70%的资产都押在房子上，而这部分资产绝大部分又押在银行，房价的涨跌关系到金融系统的安全问题，现在居民部门的杠杆最高地区，比如北京已经超过87%。而绝大多数杠杆都是加在房子上的，一旦房价出现大幅度下跌，那么银行资产就会出现问题。 　　不可否认的是，北上广深一线城市因为各种资源的虹吸效应，依然是进城人口最多的地方，那种人口净流出的地方，房价还想涨？看看东三省，再看看大西北，几十块钱一平米的房子都有。后浪们想在北上广深拥有更多的选择权，在买房这一块要等到房价大幅下跌，短期看不太乐观。 　　除了之前深圳出现暴涨被北京调查组调查，北京、上海无论是一手房还是二手房，都在假期出现了报复性反弹，甚至短短几天假期就出现去化超过70%的记录。后浪们在奋斗的时候，前浪们还在囤房。